Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 24 février 2026, n°21/12718
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 24 février 2026, statue sur les conséquences d’une promesse synallagmatique de vente immobilière non exécutée. Des vendeurs avaient assigné les acquéreurs en paiement d’une clause pénale de trente mille euros. Ces derniers opposaient une réticence dolosive et refusaient la réitération. Le tribunal judiciaire avait rejeté la demande des vendeurs et accordé aux acquéreurs des dommages-intérêts. Les vendeurs font appel. La cour d’appel confirme le jugement. Elle retient la réticence dolosive des vendeurs et indemnise les acquéreurs pour leur préjudice. La décision soulève la question de l’articulation entre l’obligation précontractuelle d’information et la validité d’une clause pénale en cas de dol. Elle invite à examiner la sanction du manquement à ce devoir d’information puis les effets de ce manquement sur l’exécution du contrat.
La cour sanctionne d’abord le manquement à l’obligation précontractuelle d’information par la caractérisation d’une réticence dolosive. Elle rappelle les principes généraux. L’article 1112-1 du code civil impose d’informer le cocontractant des informations déterminantes pour son consentement. L’article 1137 définit le dol comme la dissimulation intentionnelle d’une telle information. La cour applique ces textes aux faits. Les vendeurs avaient réalisé des travaux sans autorisation après 2014. Une demande de permis modificatif avait été rejetée. Ces éléments ne figuraient pas dans les annexes du compromis. Seul le jugement correctionnel de 2017 était communiqué. La cour estime que “l’omission relevée, en ce qu’elle porte sur un fait d’importance dont l’impact ne pouvait être ignoré est volontaire”. Elle juge cette information déterminante pour des acquéreurs souhaitant un bien conforme. La preuve du dol est ainsi rapportée. La solution est conforme à la jurisprudence. La dissimulation d’une irrégularité urbanistique non connue de l’acquéreur constitue un dol. La cour précise toutefois un point. Elle relève qu’un “immeuble édifié en violation des règles d’urbanisme n’est pas inaliénable pour autant et sa vente est licite”. Le dol ne réside pas dans l’illicéité du bien mais dans la dissimulation. Cette analyse est rigoureuse. Elle évite de confondre nullité pour illicéité et nullité pour vice du consentement. La qualification de réticence dolosive paraît donc justifiée.
La cour en déduit ensuite les effets de ce dol sur les prétentions des parties, neutralisant la clause pénale et ouvrant droit à réparation. Concernant la clause pénale, les vendeurs en réclamaient l’application. La cour écarte cette demande. Elle constate que les acquéreurs “n’ont pas demandé la nullité de la promesse”. Ils ont simplement refusé la réitération. Or, la clause pénale ne s’applique qu’en cas de refus fautif de réitérer. La cour estime que le refus des acquéreurs “n’est pas fautif et trouve son fondement dans une réticence dolosive”. Le comportement fautif est celui des vendeurs. La clause pénale, prévue pour sanctionner l’inexécution, ne peut bénéficier à la partie dont le dol a causé cette inexécution. La solution protège la victime du dol. Elle empêche le vendeur de se prévaloir d’une clause dont l’application serait contraire à la bonne foi. Concernant la réparation, les acquéreurs obtiennent des dommages-intérêts. Ils invoquaient une perte de chance. La cour retient “la perte de chance de réaliser leur projet immobilier et le coup de c’ur”. Elle l’évalue à cinq mille euros. Cette indemnisation est distincte de la clause pénale. Elle répare un préjudice moral né du dol. La cour opère ainsi une dissociation nette. La clause pénale, accessoire de l’obligation de réitérer, est écartée. L’action en responsabilité délictuelle, fondée sur le dol, aboutit. Cette distinction est techniquement exacte. Elle respecte la fonction punitive de la clause pénale et la fonction compensatoire des dommages-intérêts. La décision montre ainsi que le dol peut à la fois exonérer de l’exécution et fonder une demande indemnitaire.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 24 février 2026, statue sur les conséquences d’une promesse synallagmatique de vente immobilière non exécutée. Des vendeurs avaient assigné les acquéreurs en paiement d’une clause pénale de trente mille euros. Ces derniers opposaient une réticence dolosive et refusaient la réitération. Le tribunal judiciaire avait rejeté la demande des vendeurs et accordé aux acquéreurs des dommages-intérêts. Les vendeurs font appel. La cour d’appel confirme le jugement. Elle retient la réticence dolosive des vendeurs et indemnise les acquéreurs pour leur préjudice. La décision soulève la question de l’articulation entre l’obligation précontractuelle d’information et la validité d’une clause pénale en cas de dol. Elle invite à examiner la sanction du manquement à ce devoir d’information puis les effets de ce manquement sur l’exécution du contrat.
La cour sanctionne d’abord le manquement à l’obligation précontractuelle d’information par la caractérisation d’une réticence dolosive. Elle rappelle les principes généraux. L’article 1112-1 du code civil impose d’informer le cocontractant des informations déterminantes pour son consentement. L’article 1137 définit le dol comme la dissimulation intentionnelle d’une telle information. La cour applique ces textes aux faits. Les vendeurs avaient réalisé des travaux sans autorisation après 2014. Une demande de permis modificatif avait été rejetée. Ces éléments ne figuraient pas dans les annexes du compromis. Seul le jugement correctionnel de 2017 était communiqué. La cour estime que “l’omission relevée, en ce qu’elle porte sur un fait d’importance dont l’impact ne pouvait être ignoré est volontaire”. Elle juge cette information déterminante pour des acquéreurs souhaitant un bien conforme. La preuve du dol est ainsi rapportée. La solution est conforme à la jurisprudence. La dissimulation d’une irrégularité urbanistique non connue de l’acquéreur constitue un dol. La cour précise toutefois un point. Elle relève qu’un “immeuble édifié en violation des règles d’urbanisme n’est pas inaliénable pour autant et sa vente est licite”. Le dol ne réside pas dans l’illicéité du bien mais dans la dissimulation. Cette analyse est rigoureuse. Elle évite de confondre nullité pour illicéité et nullité pour vice du consentement. La qualification de réticence dolosive paraît donc justifiée.
La cour en déduit ensuite les effets de ce dol sur les prétentions des parties, neutralisant la clause pénale et ouvrant droit à réparation. Concernant la clause pénale, les vendeurs en réclamaient l’application. La cour écarte cette demande. Elle constate que les acquéreurs “n’ont pas demandé la nullité de la promesse”. Ils ont simplement refusé la réitération. Or, la clause pénale ne s’applique qu’en cas de refus fautif de réitérer. La cour estime que le refus des acquéreurs “n’est pas fautif et trouve son fondement dans une réticence dolosive”. Le comportement fautif est celui des vendeurs. La clause pénale, prévue pour sanctionner l’inexécution, ne peut bénéficier à la partie dont le dol a causé cette inexécution. La solution protège la victime du dol. Elle empêche le vendeur de se prévaloir d’une clause dont l’application serait contraire à la bonne foi. Concernant la réparation, les acquéreurs obtiennent des dommages-intérêts. Ils invoquaient une perte de chance. La cour retient “la perte de chance de réaliser leur projet immobilier et le coup de c’ur”. Elle l’évalue à cinq mille euros. Cette indemnisation est distincte de la clause pénale. Elle répare un préjudice moral né du dol. La cour opère ainsi une dissociation nette. La clause pénale, accessoire de l’obligation de réitérer, est écartée. L’action en responsabilité délictuelle, fondée sur le dol, aboutit. Cette distinction est techniquement exacte. Elle respecte la fonction punitive de la clause pénale et la fonction compensatoire des dommages-intérêts. La décision montre ainsi que le dol peut à la fois exonérer de l’exécution et fonder une demande indemnitaire.