Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°24/03513
Un bailleur avait délivré un congé pour vendre à son locataire. Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes, par un jugement du 26 avril 2024, avait validé ce congé et ordonné l’expulsion. Le locataire a fait appel de cette décision. La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, devait se prononcer sur la validité du congé fondé sur l’intention de vendre. Elle a infirmé le jugement et annulé le congé. La question était de savoir si le bailleur pouvait se prévaloir d’une intention de vendre sérieuse sans démontrer de démarches concrètes postérieures au congé. La cour a répondu par la négative, en exigeant la preuve d’une volonté réelle et non frauduleuse.
**L’exigence d’une intention sérieuse de vendre, appréciée souverainement**
Le texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 établit le principe. Il dispose que le congé pour vendre « doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». La jurisprudence en précise la portée. La Cour de cassation rappelle que « l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé ». Elle dispense le bailleur « de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente ». Toutefois, le locataire peut contester « l’intention réelle et sérieuse de vendre ». Les juges du fond bénéficient d’un pouvoir souverain pour apprécier cette intention. La régularité formelle du congé s’apprécie bien à sa date de délivrance. Néanmoins, les juges peuvent utiliser des éléments postérieurs. Ils recherchent ainsi l’existence ou l’absence d’une fraude. La cour reprend cette analyse. Elle souligne que le bailleur « ne peut se contenter d’affirmer que son intention de vendre est caractérisée par la seule signification d’un congé ». Il lui faut apporter « la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre ». Cette preuve doit être contemporaine de la délivrance du congé. L’arrêt opère ainsi un contrôle strict de la sincérité du projet.
**La sanction de l’inaction du bailleur par l’annulation du congé**
La jurisprudence fournit les critères de l’intention frauduleuse. Un arrêt de la troisième chambre civile du 9 février 2022 est cité. Il énonce que si « le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (publicités, mandats, visites…), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre ». Cela peut conduire à l’annulation du congé. La charge de la preuve du caractère frauduleux pèse sur le preneur. La Cour d’appel de Versailles applique ces principes à l’espèce. Le bailleur n’a versé aux débats « aucune promesse de vente, ni mandat de vente, ni même une quelconque annonce ». Il invoquait le maintien du locataire pour justifier son inaction. La cour rejette cet argument. Elle estime que le bailleur « ne peut reprocher à son locataire de ne pas avoir libéré les lieux » tout en entravant son relogement. Aucun élément ne démontre une opposition du locataire à des visites. Le « caractère sérieux de l’intention de vendre » n’est pas établi. Le congé est donc annulé. Cette solution protège le locataire contre un congé dilatoire. Elle garantit l’effectivité du droit au maintien dans les lieux.
Un bailleur avait délivré un congé pour vendre à son locataire. Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes, par un jugement du 26 avril 2024, avait validé ce congé et ordonné l’expulsion. Le locataire a fait appel de cette décision. La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, devait se prononcer sur la validité du congé fondé sur l’intention de vendre. Elle a infirmé le jugement et annulé le congé. La question était de savoir si le bailleur pouvait se prévaloir d’une intention de vendre sérieuse sans démontrer de démarches concrètes postérieures au congé. La cour a répondu par la négative, en exigeant la preuve d’une volonté réelle et non frauduleuse.
**L’exigence d’une intention sérieuse de vendre, appréciée souverainement**
Le texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 établit le principe. Il dispose que le congé pour vendre « doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». La jurisprudence en précise la portée. La Cour de cassation rappelle que « l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé ». Elle dispense le bailleur « de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente ». Toutefois, le locataire peut contester « l’intention réelle et sérieuse de vendre ». Les juges du fond bénéficient d’un pouvoir souverain pour apprécier cette intention. La régularité formelle du congé s’apprécie bien à sa date de délivrance. Néanmoins, les juges peuvent utiliser des éléments postérieurs. Ils recherchent ainsi l’existence ou l’absence d’une fraude. La cour reprend cette analyse. Elle souligne que le bailleur « ne peut se contenter d’affirmer que son intention de vendre est caractérisée par la seule signification d’un congé ». Il lui faut apporter « la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre ». Cette preuve doit être contemporaine de la délivrance du congé. L’arrêt opère ainsi un contrôle strict de la sincérité du projet.
**La sanction de l’inaction du bailleur par l’annulation du congé**
La jurisprudence fournit les critères de l’intention frauduleuse. Un arrêt de la troisième chambre civile du 9 février 2022 est cité. Il énonce que si « le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (publicités, mandats, visites…), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre ». Cela peut conduire à l’annulation du congé. La charge de la preuve du caractère frauduleux pèse sur le preneur. La Cour d’appel de Versailles applique ces principes à l’espèce. Le bailleur n’a versé aux débats « aucune promesse de vente, ni mandat de vente, ni même une quelconque annonce ». Il invoquait le maintien du locataire pour justifier son inaction. La cour rejette cet argument. Elle estime que le bailleur « ne peut reprocher à son locataire de ne pas avoir libéré les lieux » tout en entravant son relogement. Aucun élément ne démontre une opposition du locataire à des visites. Le « caractère sérieux de l’intention de vendre » n’est pas établi. Le congé est donc annulé. Cette solution protège le locataire contre un congé dilatoire. Elle garantit l’effectivité du droit au maintien dans les lieux.