Cour d’appel de Toulouse, le 24 février 2026, n°25/01426
Un bail commercial a été conclu en octobre 2020 pour un local commercial. Le preneur, confronté à des difficultés financières, a cessé de régler les loyers à partir de mars 2023. Le bailleur a engagé une procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Castres, sollicitant notamment une provision sur les arriérés. Par ordonnance du 28 mars 2025, le juge des référés a rejeté l’essentiel des demandes du bailleur, y compris la provision. Celui-ci a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Toulouse, par arrêt du 24 février 2026, devait déterminer si les conditions de l’article 835 du code de procédure civile, permettant l’octroi d’une provision en l’absence de contestation sérieuse, étaient réunies. Elle a partiellement infirmé l’ordonnance déférée en accordant une provision limitée au loyer minimum garanti, tout en confirmant le rejet des autres demandes accessoires.
La Cour d’appel de Toulouse opère une distinction rigoureuse entre les obligations incontestables et celles entachées de sérieuses contestations. Elle rappelle d’abord le principe selon lequel « le paiement du loyer constitue une obligation principale et essentielle du preneur, contrepartie évidente de la mise à disposition des locaux ». Le preneur ne contestant pas avoir cessé de payer et ne justifiant pas d’une impossibilité de jouissance rendant les lieux « impropres à l’usage auquel ils sont destinés », l’existence de cette dette n’est pas sérieusement contestable. La cour constate ainsi qu’ »aucune contestation sérieuse sur le paiement du loyer minimum garanti » n’est opposée pour la période d’août 2023 à mars 2025. En revanche, s’agissant des charges réclamées, elle estime que l’absence de production d’un « état récapitulatif annuel » et des justificatifs détaillés par le bailleur fait naître une contestation sérieuse. Cette analyse permet à la juridiction d’accorder une provision strictement circonscrite à l’obligation essentielle et parfaitement établie, démontrant une application exigeante des critères du référé-provision.
L’arrêt adopte une position restrictive concernant les clauses sanctionnant l’inexécution, qu’il soumet à un contrôle de proportionnalité préalable. La cour examine le cumul des sanctions contractuelles prévues : indemnité forfaitaire de 10%, majoration du taux d’intérêt, pénalité journalière et remboursement des franchises. Elle considère que « ces dispositions dans leur ensemble doivent être analysées au titre de la clause pénale » et que « ce cumul (…) apparaît manifestement excessif ». Elle en déduit l’existence d’ »une contestation sérieuse », empêchant toute provision sur ces chefs. Cette approche anticipée du contrôle judiciaire, normalement dévolu au juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, est notable. La cour refuse en effet de dissocier l’examen de la contestation sérieuse en référé de l’appréciation du caractère excessif de la clause pénale. Elle estime que la seule potentialité d’une modération ultérieure suffit à caractériser une contestation sérieuse, renforçant ainsi la protection du débiteur dans le cadre de la procédure accélérée du référé.
Un bail commercial a été conclu en octobre 2020 pour un local commercial. Le preneur, confronté à des difficultés financières, a cessé de régler les loyers à partir de mars 2023. Le bailleur a engagé une procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Castres, sollicitant notamment une provision sur les arriérés. Par ordonnance du 28 mars 2025, le juge des référés a rejeté l’essentiel des demandes du bailleur, y compris la provision. Celui-ci a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Toulouse, par arrêt du 24 février 2026, devait déterminer si les conditions de l’article 835 du code de procédure civile, permettant l’octroi d’une provision en l’absence de contestation sérieuse, étaient réunies. Elle a partiellement infirmé l’ordonnance déférée en accordant une provision limitée au loyer minimum garanti, tout en confirmant le rejet des autres demandes accessoires.
La Cour d’appel de Toulouse opère une distinction rigoureuse entre les obligations incontestables et celles entachées de sérieuses contestations. Elle rappelle d’abord le principe selon lequel « le paiement du loyer constitue une obligation principale et essentielle du preneur, contrepartie évidente de la mise à disposition des locaux ». Le preneur ne contestant pas avoir cessé de payer et ne justifiant pas d’une impossibilité de jouissance rendant les lieux « impropres à l’usage auquel ils sont destinés », l’existence de cette dette n’est pas sérieusement contestable. La cour constate ainsi qu’ »aucune contestation sérieuse sur le paiement du loyer minimum garanti » n’est opposée pour la période d’août 2023 à mars 2025. En revanche, s’agissant des charges réclamées, elle estime que l’absence de production d’un « état récapitulatif annuel » et des justificatifs détaillés par le bailleur fait naître une contestation sérieuse. Cette analyse permet à la juridiction d’accorder une provision strictement circonscrite à l’obligation essentielle et parfaitement établie, démontrant une application exigeante des critères du référé-provision.
L’arrêt adopte une position restrictive concernant les clauses sanctionnant l’inexécution, qu’il soumet à un contrôle de proportionnalité préalable. La cour examine le cumul des sanctions contractuelles prévues : indemnité forfaitaire de 10%, majoration du taux d’intérêt, pénalité journalière et remboursement des franchises. Elle considère que « ces dispositions dans leur ensemble doivent être analysées au titre de la clause pénale » et que « ce cumul (…) apparaît manifestement excessif ». Elle en déduit l’existence d’ »une contestation sérieuse », empêchant toute provision sur ces chefs. Cette approche anticipée du contrôle judiciaire, normalement dévolu au juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, est notable. La cour refuse en effet de dissocier l’examen de la contestation sérieuse en référé de l’appréciation du caractère excessif de la clause pénale. Elle estime que la seule potentialité d’une modération ultérieure suffit à caractériser une contestation sérieuse, renforçant ainsi la protection du débiteur dans le cadre de la procédure accélérée du référé.