Cour d’appel de Toulouse, le 17 février 2026, n°25/01338
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un appel dirigé contre une ordonnance de référé. Cette dernière avait condamné une société preneuse de plusieurs baux commerciaux au paiement d’une provision pour loyers impayés. La société soutenait que des désordres affectant les locaux justifiaient l’exception d’inexécution et constituaient une contestation sérieuse. La cour d’appel, statuant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, a partiellement infirmé l’ordonnance pour réévaluer le montant de la provision. Elle a surtout confirmé le rejet de l’exception d’inexécution et de la demande de travaux. La décision précise les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial et les pouvoirs du juge des référés face à une contestation sérieuse.
L’arrêt rappelle d’abord les principes gouvernant l’octroi d’une provision en référé. Le juge ne peut accorder une provision que si « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». La cour souligne qu’une contestation sérieuse survient lorsqu’un moyen de défense « n’apparaît pas immédiatement vain ». Elle cite la jurisprudence constante selon laquelle « l’existence d’une contestation sérieuse est liée à la présentation d’une exception d’inexécution ». Toutefois, le juge des référés doit « passer outre à des contestations manifestement dépourvues de fondement ». Appliquant ces principes à l’espèce, la cour examine la défense de la preneuse. Celle-ci invoquait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance suite à un dégât des eaux. Elle soutenait que cela rendait les locaux impropres à leur usage commercial. La cour relève que les baux sont distincts et que l’exception doit s’apprécier pour chacun. Elle constate surtout que les pièces produites, bien que décrivant des désordres, « ne sont de nature à rendre les locaux […] inexploitables ». Elle adopte ainsi les motifs du premier juge qui avait rappelé que le preneur ne peut solliciter « la suspension intégrale de son obligation du paiement des loyers que s’il est dans l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux ». La contestation n’étant pas sérieuse, la condamnation à une provision est justifiée.
La cour procède ensuite à la réévaluation du montant de cette provision. Elle écarte les contestations sur le local d’habitation, relevant qu’un bail souscrit par une société commerciale relève du régime commercial. En revanche, elle estime que les charges réclamées ne sont pas « manifestement incontestables » au stade du référé. Après décompte des sommes incontestables, elle fixe la provision à 114 000 euros. Concernant la demande reconventionnelle de travaux, la cour en précise les conditions. Elle rappelle que le trouble manifestement illicite suppose une « violation évidente de la règle de droit ». Elle constate que la demande est « trop imprécise sur l’obligation sollicitée » et que les pièces ne permettent pas de caractériser un « péril imminent ». Elle note aussi que la preneuse a sollicité une expertise dans une autre instance. La demande est donc rejetée. Enfin, la cour refuse l’octroi de délais de grâce. Elle motive ce refus par l’importance de la dette reconnue et l’absence de consignation des loyers courants.
La portée de cet arrêt est double. Il réaffirme avec netteté une jurisprudence constante sur l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. La cour rappelle que seul un manquement rendant les lieux impropres à leur usage ou créant une impossibilité absolue d’exploitation peut justifier la suspension du loyer. Des désordres, même importants et persistants, n’y suffisent pas s’ils n’entravent pas totalement l’activité. Cette solution protège le bailleur contre des refus de paiement abusifs fondés sur des troubles de jouissance partiels. Elle garantit la force obligatoire du contrat et la sécurité des revenus locatifs. L’arrêt illustre aussi le contrôle strict exercé par le juge des référés sur le caractère sérieux d’une contestation. Il montre que l’appréciation n’est pas laissée à la seule souveraineté des juges du fond. La cour vérifie concrètement si les éléments produits établissent bien l’impossibilité d’exploiter. Cette approche restrictive limite les possibilités pour le preneur de différer le paiement par une défense dilatoire. Elle assure l’efficacité de la procédure de référé, conçue pour obtenir rapidement une provision lorsque la créance est évidente.
La valeur de la décision réside dans son application rigoureuse des principes, mais elle peut susciter une critique. En exigeant une « impossibilité absolue d’exploiter », le droit positif fixe un seuil très élevé. Cette sévérité peut paraître disproportionnée lorsque le bailleur manque à ses obligations d’entretien. Un locataire contraint de travailler dans des locaux fortement dégradés supporte un préjudice certain. La jurisprudence lui refuse pourtant tout moyen de pression par la suspension du loyer. Seule une action en dommages-intérêts au fond lui est ouverte. Ce recours est souvent plus long et plus incertain. La solution choisie privilégie la sécurité juridique et le flux des loyers. Elle peut toutefois sembler déséquilibrer les obligations réciproques des parties. L’arrêt écarte également la demande de travaux pour trouble manifestement illicite. Ce refus est logique car la preneuse sollicitait une expertise dans une autre instance. Il confirme que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner des travaux complexes nécessitant une instruction approfondie. La décision trace ainsi une frontière claire entre l’urgence et le fond. Elle préserve la nature conservatoire ou provisionnelle du référé. Son raisonnement est donc techniquement irréprochable. Il consacre une vision classique et prudente des pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle.
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un appel dirigé contre une ordonnance de référé. Cette dernière avait condamné une société preneuse de plusieurs baux commerciaux au paiement d’une provision pour loyers impayés. La société soutenait que des désordres affectant les locaux justifiaient l’exception d’inexécution et constituaient une contestation sérieuse. La cour d’appel, statuant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, a partiellement infirmé l’ordonnance pour réévaluer le montant de la provision. Elle a surtout confirmé le rejet de l’exception d’inexécution et de la demande de travaux. La décision précise les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial et les pouvoirs du juge des référés face à une contestation sérieuse.
L’arrêt rappelle d’abord les principes gouvernant l’octroi d’une provision en référé. Le juge ne peut accorder une provision que si « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». La cour souligne qu’une contestation sérieuse survient lorsqu’un moyen de défense « n’apparaît pas immédiatement vain ». Elle cite la jurisprudence constante selon laquelle « l’existence d’une contestation sérieuse est liée à la présentation d’une exception d’inexécution ». Toutefois, le juge des référés doit « passer outre à des contestations manifestement dépourvues de fondement ». Appliquant ces principes à l’espèce, la cour examine la défense de la preneuse. Celle-ci invoquait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance suite à un dégât des eaux. Elle soutenait que cela rendait les locaux impropres à leur usage commercial. La cour relève que les baux sont distincts et que l’exception doit s’apprécier pour chacun. Elle constate surtout que les pièces produites, bien que décrivant des désordres, « ne sont de nature à rendre les locaux […] inexploitables ». Elle adopte ainsi les motifs du premier juge qui avait rappelé que le preneur ne peut solliciter « la suspension intégrale de son obligation du paiement des loyers que s’il est dans l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux ». La contestation n’étant pas sérieuse, la condamnation à une provision est justifiée.
La cour procède ensuite à la réévaluation du montant de cette provision. Elle écarte les contestations sur le local d’habitation, relevant qu’un bail souscrit par une société commerciale relève du régime commercial. En revanche, elle estime que les charges réclamées ne sont pas « manifestement incontestables » au stade du référé. Après décompte des sommes incontestables, elle fixe la provision à 114 000 euros. Concernant la demande reconventionnelle de travaux, la cour en précise les conditions. Elle rappelle que le trouble manifestement illicite suppose une « violation évidente de la règle de droit ». Elle constate que la demande est « trop imprécise sur l’obligation sollicitée » et que les pièces ne permettent pas de caractériser un « péril imminent ». Elle note aussi que la preneuse a sollicité une expertise dans une autre instance. La demande est donc rejetée. Enfin, la cour refuse l’octroi de délais de grâce. Elle motive ce refus par l’importance de la dette reconnue et l’absence de consignation des loyers courants.
La portée de cet arrêt est double. Il réaffirme avec netteté une jurisprudence constante sur l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. La cour rappelle que seul un manquement rendant les lieux impropres à leur usage ou créant une impossibilité absolue d’exploitation peut justifier la suspension du loyer. Des désordres, même importants et persistants, n’y suffisent pas s’ils n’entravent pas totalement l’activité. Cette solution protège le bailleur contre des refus de paiement abusifs fondés sur des troubles de jouissance partiels. Elle garantit la force obligatoire du contrat et la sécurité des revenus locatifs. L’arrêt illustre aussi le contrôle strict exercé par le juge des référés sur le caractère sérieux d’une contestation. Il montre que l’appréciation n’est pas laissée à la seule souveraineté des juges du fond. La cour vérifie concrètement si les éléments produits établissent bien l’impossibilité d’exploiter. Cette approche restrictive limite les possibilités pour le preneur de différer le paiement par une défense dilatoire. Elle assure l’efficacité de la procédure de référé, conçue pour obtenir rapidement une provision lorsque la créance est évidente.
La valeur de la décision réside dans son application rigoureuse des principes, mais elle peut susciter une critique. En exigeant une « impossibilité absolue d’exploiter », le droit positif fixe un seuil très élevé. Cette sévérité peut paraître disproportionnée lorsque le bailleur manque à ses obligations d’entretien. Un locataire contraint de travailler dans des locaux fortement dégradés supporte un préjudice certain. La jurisprudence lui refuse pourtant tout moyen de pression par la suspension du loyer. Seule une action en dommages-intérêts au fond lui est ouverte. Ce recours est souvent plus long et plus incertain. La solution choisie privilégie la sécurité juridique et le flux des loyers. Elle peut toutefois sembler déséquilibrer les obligations réciproques des parties. L’arrêt écarte également la demande de travaux pour trouble manifestement illicite. Ce refus est logique car la preneuse sollicitait une expertise dans une autre instance. Il confirme que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner des travaux complexes nécessitant une instruction approfondie. La décision trace ainsi une frontière claire entre l’urgence et le fond. Elle préserve la nature conservatoire ou provisionnelle du référé. Son raisonnement est donc techniquement irréprochable. Il consacre une vision classique et prudente des pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle.