Cour d’appel de Riom, le 24 février 2026, n°24/00964
La propriétaire de deux lots commerciaux dans une copropriété forme un recours contre deux résolutions adoptées par l’assemblée générale. Ces résolutions visaient à créer un nouveau lot à partir de parties communes, incluant une galerie de circulation centrale, et à le céder à une collectivité publique. Ayant voté contre, elle assigne le syndicat en annulation de ces délibérations, estimant qu’elles requièrent l’unanimité. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, par un jugement du 2 mai 2024, la déboute de ses demandes. Elle interjette appel de cette décision. La Cour d’appel de Clermont-Ferrand, par un arrêt du 24 février 2026, doit déterminer si l’aliénation de parties communes essentielles à la destination de l’immeuble peut être valablement décidée à une majorité qualifiée. Elle infirme le jugement et annule les résolutions, considérant que l’unanimité était nécessaire.
La solution de la cour consacre une interprétation protectrice de la destination de l’immeuble. Elle estime que les résolutions litigieuses, en privatisant une galerie commerciale centrale, “sont de nature à porter atteinte à la destination du centre commercial”. Dès lors, elles ne pouvaient être adoptées qu’à l’unanimité en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision réaffirme le caractère impératif de l’unanimité pour les atteintes à la destination, tout en précisant les critères d’appréciation de cette notion.
**La réaffirmation du caractère impératif de l’unanimité pour les atteintes à la destination**
L’arrêt rappelle le principe selon lequel l’unanimité constitue une garantie fondamentale pour les copropriétaires. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée ne peut, sauf unanimité, “décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble”. La cour applique strictement ce texte. Elle constate que les résolutions emportent “aliénation des parties communes” et que celles-ci, notamment une galerie de 232,30 m², sont indispensables. En effet, cette voie “desservant les 7 lots à usage commercial” est présentée comme un élément constitutif de la destination commerciale de l’ensemble. La privatisation de cet espace, même au profit d’une collectivité publique et avec la promesse de servitudes, est jugée risquer de modifier substantiellement les conditions d’accès et d’usage. La cour écarte ainsi l’argument du syndicat selon lequel la création de servitudes maintiendrait le statu quo. Elle juge que “le fait que les résolutions litigieuses mentionnent que des servitudes de passage devront être prévues (…) ne constitue pas une garantie suffisante”. Cette analyse souligne que la simple éventualité d’une servitude, dont les modalités restent imprécises, ne saurait compenser la perte de la propriété collective d’un élément essentiel. L’exigence d’unanimité est ainsi préservée comme un verrou contre les modifications substantielles du cadre de vie ou d’exploitation.
**La précision des critères d’appréciation de l’atteinte à la destination**
L’arrêt contribue à définir concrètement la notion de destination de l’immeuble. La cour procède à une analyse in concreto des caractéristiques physiques et fonctionnelles de l’ensemble. Elle se fonde sur le règlement de copropriété et les plans pour établir que la galerie est “la voie de circulation unique du centre commercial”. Son raisonnement met l’accent sur la fonctionnalité et l’usage effectif. La destination n’est pas une abstraction mais découle de l’agencement des lieux et de leur utilisation nécessaire. La cour estime que la privatisation porterait atteinte à cette destination car “l’ensemble des clients des commerces (…) doivent nécessairement emprunter cette voie”. L’accent est mis sur la dépendance fonctionnelle des parties privatives vis-à-vis de cette partie commune. Ensuite, la cour évalue le risque futur pour les copropriétaires. Elle relève que le nouveau propriétaire “disposera désormais d’un droit exclusif” et “pourra décider d’en restreindre l’usage”. Cette appréciation prospective est notable. Elle montre que la protection de la destination vise aussi à prévenir des conflits ou des abus potentiels, même si l’acquéreur est une personne publique. La décision retient ainsi une conception à la fois fonctionnelle et préventive de la destination. Elle en fait un bouclier dynamique protégeant non seulement l’état présent mais aussi la sécurité juridique future des copropriétaires. Cette approche peut être vue comme une extension prudente de la notion, la liant étroitement à la préservation des équilibres fondamentaux de la copropriété.
La propriétaire de deux lots commerciaux dans une copropriété forme un recours contre deux résolutions adoptées par l’assemblée générale. Ces résolutions visaient à créer un nouveau lot à partir de parties communes, incluant une galerie de circulation centrale, et à le céder à une collectivité publique. Ayant voté contre, elle assigne le syndicat en annulation de ces délibérations, estimant qu’elles requièrent l’unanimité. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, par un jugement du 2 mai 2024, la déboute de ses demandes. Elle interjette appel de cette décision. La Cour d’appel de Clermont-Ferrand, par un arrêt du 24 février 2026, doit déterminer si l’aliénation de parties communes essentielles à la destination de l’immeuble peut être valablement décidée à une majorité qualifiée. Elle infirme le jugement et annule les résolutions, considérant que l’unanimité était nécessaire.
La solution de la cour consacre une interprétation protectrice de la destination de l’immeuble. Elle estime que les résolutions litigieuses, en privatisant une galerie commerciale centrale, “sont de nature à porter atteinte à la destination du centre commercial”. Dès lors, elles ne pouvaient être adoptées qu’à l’unanimité en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision réaffirme le caractère impératif de l’unanimité pour les atteintes à la destination, tout en précisant les critères d’appréciation de cette notion.
**La réaffirmation du caractère impératif de l’unanimité pour les atteintes à la destination**
L’arrêt rappelle le principe selon lequel l’unanimité constitue une garantie fondamentale pour les copropriétaires. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée ne peut, sauf unanimité, “décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble”. La cour applique strictement ce texte. Elle constate que les résolutions emportent “aliénation des parties communes” et que celles-ci, notamment une galerie de 232,30 m², sont indispensables. En effet, cette voie “desservant les 7 lots à usage commercial” est présentée comme un élément constitutif de la destination commerciale de l’ensemble. La privatisation de cet espace, même au profit d’une collectivité publique et avec la promesse de servitudes, est jugée risquer de modifier substantiellement les conditions d’accès et d’usage. La cour écarte ainsi l’argument du syndicat selon lequel la création de servitudes maintiendrait le statu quo. Elle juge que “le fait que les résolutions litigieuses mentionnent que des servitudes de passage devront être prévues (…) ne constitue pas une garantie suffisante”. Cette analyse souligne que la simple éventualité d’une servitude, dont les modalités restent imprécises, ne saurait compenser la perte de la propriété collective d’un élément essentiel. L’exigence d’unanimité est ainsi préservée comme un verrou contre les modifications substantielles du cadre de vie ou d’exploitation.
**La précision des critères d’appréciation de l’atteinte à la destination**
L’arrêt contribue à définir concrètement la notion de destination de l’immeuble. La cour procède à une analyse in concreto des caractéristiques physiques et fonctionnelles de l’ensemble. Elle se fonde sur le règlement de copropriété et les plans pour établir que la galerie est “la voie de circulation unique du centre commercial”. Son raisonnement met l’accent sur la fonctionnalité et l’usage effectif. La destination n’est pas une abstraction mais découle de l’agencement des lieux et de leur utilisation nécessaire. La cour estime que la privatisation porterait atteinte à cette destination car “l’ensemble des clients des commerces (…) doivent nécessairement emprunter cette voie”. L’accent est mis sur la dépendance fonctionnelle des parties privatives vis-à-vis de cette partie commune. Ensuite, la cour évalue le risque futur pour les copropriétaires. Elle relève que le nouveau propriétaire “disposera désormais d’un droit exclusif” et “pourra décider d’en restreindre l’usage”. Cette appréciation prospective est notable. Elle montre que la protection de la destination vise aussi à prévenir des conflits ou des abus potentiels, même si l’acquéreur est une personne publique. La décision retient ainsi une conception à la fois fonctionnelle et préventive de la destination. Elle en fait un bouclier dynamique protégeant non seulement l’état présent mais aussi la sécurité juridique future des copropriétaires. Cette approche peut être vue comme une extension prudente de la notion, la liant étroitement à la préservation des équilibres fondamentaux de la copropriété.