Cour d’appel de Riom, le 24 février 2026, n°24/00910
La Cour d’appel de Montluçon, par un arrêt du 24 février 2026, se prononce sur des demandes en responsabilité issues de la vente d’un bien immobilier. L’acquéreur initial avait confié la vente de sa maison à une agence immobilière par mandat du 17 octobre 2019. Une promesse de vente est signée le 14 janvier 2020 avec les acquéreurs, puis l’acte authentique intervient le 15 mai 2020. Après la prise de possession, les acquéreurs constatent divers désordres et saisissent le juge des référés afin qu’une expertise soit ordonnée. Par jugement du 17 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Montluçon condamne la venderesse à indemniser partiellement les acquéreurs et déboute ces derniers de leurs demandes dirigées contre l’agence immobilière. La venderesse forme appel de sa condamnation et appelle en garantie l’agence. Les acquéreurs forment un appel incident, sollicitant une indemnisation intégrale et la condamnation solidaire de la venderesse et de l’agence. Durant la procédure d’appel, l’agence est placée en redressement judiciaire. La question principale est de déterminer l’étendue des responsabilités de la venderesse sur le fondement des vices cachés et de l’agence immobilière sur le fondement de son devoir de conseil, dans le contexte d’une procédure collective. L’arrêt infirme partiellement le jugement de première instance. Il retient la responsabilité de la venderesse pour certains vices cachés et constate une créance des acquéreurs au passif de l’agence pour manquement à son devoir de conseil, tout en rejetant la garantie demandée par la venderesse.
La décision opère une distinction rigoureuse entre les régimes de responsabilité applicables. Concernant la venderesse, la Cour rappelle les conditions de la garantie des vices cachés et l’impact d’une clause d’exonération. Elle retient que les désordres affectant l’étanchéité de la toiture et causant des dégâts intérieurs constituent un vice caché. La Cour motive cette qualification en relevant que le vice était antérieur à la vente, rendait le bien impropre à son usage et n’était pas apparent pour des acquéreurs non professionnels. Surtout, elle estime que “Madame [W] avait donc bien connaissance de ces vices” au vu de l’indemnisation perçue après un sinistre antérieur et de l’absence de travaux sérieux. Cette connaissance permet de faire jouer l’exception prévue par la clause contractuelle d’exonération. En revanche, les désordres affectant le portail, l’auvent et les lucarnes sont écartés, soit en raison de leur caractère apparent, soit par défaut de preuve de leur antériorité. La solution illustre l’exigence d’une démonstration cumulative et précise des éléments du vice caché, particulièrement l’antériorité et la connaissance du vendeur lorsque une clause le vise.
L’appréciation de la responsabilité de l’agence immobilière est marquée par la prise en compte de sa situation de redressement judiciaire. La Cour rappelle qu’elle ne peut que constater et fixer une créance au passif, sous réserve de sa déclaration régulière. Pour le fond, elle examine séparément chaque désordre invoqué par les acquéreurs au regard du devoir de conseil. Elle écarte la responsabilité pour le portail, les réseaux et la situation cadastrale, faute de preuve d’une connaissance ou d’une faute. En revanche, elle retient un manquement concernant les fissures importantes de façade et les désordres visibles de l’auvent et des lucarnes. La Cour estime qu’“il appartenait à l’agence immobilière d’attirer l’attention des acquéreurs sur ce point, notamment au regard de l’aléa retrait-gonflement”. Toutefois, elle limite strictement la réparation au préjudice directement lié à cette faute. Elle juge que “le préjudice direct en lien avec cette faute n’est pas la nécessité de faire les travaux de reprise mais la perte de chance de ne pas acheter le bien immobilier”. La créance est donc fixée forfaitairement à 12 000 €, distincte de l’indemnisation due par la venderesse. Cette analyse dissocie clairement la réparation du préjudice intégral due par le vendeur de l’indemnisation de la perte de chance imputable à l’agent.
La portée de l’arrêt réside dans sa clarification des interactions entre responsabilité contractuelle et délictuelle dans les relations triangulaires de la vente immobilière. D’une part, il confirme une jurisprudence exigeante sur la preuve de la connaissance du vice par le vendeur non professionnel lorsque le contrat comporte une clause d’exonération. D’autre part, il précise le contenu du devoir de conseil de l’agent immobilier envers l’acquéreur, qui inclut une obligation d’alerte sur des désordres apparents pouvant révéler des risques importants. La solution selon laquelle ce manquement n’ouvre droit qu’à une indemnisation forfaitaire pour perte de chance, et non à la réparation des travaux, est constante. Elle évite une confusion des régimes et une indemnisation cumulative. Enfin, l’arrêt applique avec rigueur les règles procédurales du redressement judiciaire, rappelant l’inopposabilité des créances non déclarées. Cette décision souligne ainsi l’importance de la diligence des créanciers et la séparation nette entre l’examen au fond de la responsabilité et les effets de la procédure collective.
La Cour d’appel de Montluçon, par un arrêt du 24 février 2026, se prononce sur des demandes en responsabilité issues de la vente d’un bien immobilier. L’acquéreur initial avait confié la vente de sa maison à une agence immobilière par mandat du 17 octobre 2019. Une promesse de vente est signée le 14 janvier 2020 avec les acquéreurs, puis l’acte authentique intervient le 15 mai 2020. Après la prise de possession, les acquéreurs constatent divers désordres et saisissent le juge des référés afin qu’une expertise soit ordonnée. Par jugement du 17 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Montluçon condamne la venderesse à indemniser partiellement les acquéreurs et déboute ces derniers de leurs demandes dirigées contre l’agence immobilière. La venderesse forme appel de sa condamnation et appelle en garantie l’agence. Les acquéreurs forment un appel incident, sollicitant une indemnisation intégrale et la condamnation solidaire de la venderesse et de l’agence. Durant la procédure d’appel, l’agence est placée en redressement judiciaire. La question principale est de déterminer l’étendue des responsabilités de la venderesse sur le fondement des vices cachés et de l’agence immobilière sur le fondement de son devoir de conseil, dans le contexte d’une procédure collective. L’arrêt infirme partiellement le jugement de première instance. Il retient la responsabilité de la venderesse pour certains vices cachés et constate une créance des acquéreurs au passif de l’agence pour manquement à son devoir de conseil, tout en rejetant la garantie demandée par la venderesse.
La décision opère une distinction rigoureuse entre les régimes de responsabilité applicables. Concernant la venderesse, la Cour rappelle les conditions de la garantie des vices cachés et l’impact d’une clause d’exonération. Elle retient que les désordres affectant l’étanchéité de la toiture et causant des dégâts intérieurs constituent un vice caché. La Cour motive cette qualification en relevant que le vice était antérieur à la vente, rendait le bien impropre à son usage et n’était pas apparent pour des acquéreurs non professionnels. Surtout, elle estime que “Madame [W] avait donc bien connaissance de ces vices” au vu de l’indemnisation perçue après un sinistre antérieur et de l’absence de travaux sérieux. Cette connaissance permet de faire jouer l’exception prévue par la clause contractuelle d’exonération. En revanche, les désordres affectant le portail, l’auvent et les lucarnes sont écartés, soit en raison de leur caractère apparent, soit par défaut de preuve de leur antériorité. La solution illustre l’exigence d’une démonstration cumulative et précise des éléments du vice caché, particulièrement l’antériorité et la connaissance du vendeur lorsque une clause le vise.
L’appréciation de la responsabilité de l’agence immobilière est marquée par la prise en compte de sa situation de redressement judiciaire. La Cour rappelle qu’elle ne peut que constater et fixer une créance au passif, sous réserve de sa déclaration régulière. Pour le fond, elle examine séparément chaque désordre invoqué par les acquéreurs au regard du devoir de conseil. Elle écarte la responsabilité pour le portail, les réseaux et la situation cadastrale, faute de preuve d’une connaissance ou d’une faute. En revanche, elle retient un manquement concernant les fissures importantes de façade et les désordres visibles de l’auvent et des lucarnes. La Cour estime qu’“il appartenait à l’agence immobilière d’attirer l’attention des acquéreurs sur ce point, notamment au regard de l’aléa retrait-gonflement”. Toutefois, elle limite strictement la réparation au préjudice directement lié à cette faute. Elle juge que “le préjudice direct en lien avec cette faute n’est pas la nécessité de faire les travaux de reprise mais la perte de chance de ne pas acheter le bien immobilier”. La créance est donc fixée forfaitairement à 12 000 €, distincte de l’indemnisation due par la venderesse. Cette analyse dissocie clairement la réparation du préjudice intégral due par le vendeur de l’indemnisation de la perte de chance imputable à l’agent.
La portée de l’arrêt réside dans sa clarification des interactions entre responsabilité contractuelle et délictuelle dans les relations triangulaires de la vente immobilière. D’une part, il confirme une jurisprudence exigeante sur la preuve de la connaissance du vice par le vendeur non professionnel lorsque le contrat comporte une clause d’exonération. D’autre part, il précise le contenu du devoir de conseil de l’agent immobilier envers l’acquéreur, qui inclut une obligation d’alerte sur des désordres apparents pouvant révéler des risques importants. La solution selon laquelle ce manquement n’ouvre droit qu’à une indemnisation forfaitaire pour perte de chance, et non à la réparation des travaux, est constante. Elle évite une confusion des régimes et une indemnisation cumulative. Enfin, l’arrêt applique avec rigueur les règles procédurales du redressement judiciaire, rappelant l’inopposabilité des créances non déclarées. Cette décision souligne ainsi l’importance de la diligence des créanciers et la séparation nette entre l’examen au fond de la responsabilité et les effets de la procédure collective.