Cour d’appel de Riom, le 24 février 2026, n°24/00470
La Cour d’appel de Clermont-Ferrand, dans un arrêt du 24 février 2026, a confirmé un jugement rejetant la demande de résiliation d’un bail pour trouble anormal de voisinage. Le bailleur invoquait des manquements graves et répétés du locataire à son obligation de jouissance paisible. La cour a estimé que les faits reprochés, bien que constituant des nuisances, étaient anciens et liés à des difficultés psychiatriques désormais prises en charge. Elle a ainsi refusé de prononcer la résiliation.
Le bailleur avait donné à bail un logement à un locataire placé sous curatelle renforcée. Il assignait ce dernier en résiliation du bail et expulsion, alléguant de multiples troubles causés aux voisins entre 2019 et 2023. Ces troubles étaient étayés par une pétition de voisins, des signalements, des témoignages et un procès-verbal de commissaire de justice. Le juge des contentieux de la protection avait débouté le bailleur. Celui-ci interjetait appel. La cour d’appel a rejeté sa demande et confirmé le jugement déféré.
La question de droit était de savoir si les troubles causés par le locataire, en l’état des éléments produits, constituaient une violation suffisamment grave et actuelle de l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation judiciaire du bail. La cour a répondu par la négative. Elle a jugé que les nuisances, bien que réelles, dataient de périodes anciennes et correspondaient à un défaut d’accompagnement médical et social du locataire. Elle a considéré que la situation s’était améliorée, ce qui ne permettait pas de prononcer la résiliation au jour où elle statuait.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’appréciation des troubles justifiant la résiliation d’un bail d’habitation. Il opère une distinction nette entre la constatation de nuisances passées et l’exigence d’une situation actuelle. La cour relève que les éléments produits “objectivent” des troubles sur “des périodes courtes et désormais anciennes”. Elle souligne qu’“aucun élément plus récent n’est fourni par le bailleur”. Cette analyse est conforme à la jurisprudence constante exigeant que la cour d’appel apprécie “la situation au jour où elle statue”. L’arrêt applique strictement ce principe en refusant de fonder une décision aussi grave que l’expulsion sur des faits historiques. La motivation écarte également certains griefs par défaut de preuve suffisante, comme la présence d’animaux non domestiques ou l’importance réelle de la végétation sur le balcon. Cette rigueur probatoire protège le locataire contre des allégations imprécises.
La solution adoptée manifeste une attention particulière à la situation personnelle du locataire vulnérable. La cour prend acte que “les périodes de nuisances correspondent à des périodes durant lesquelles il ne disposait pas d’un accompagnement social efficace, ni d’un traitement adapté”. Elle note que la curatelle renforcée et le suivi ont été mis en place. En consacrant l’idée que l’amélioration de l’état de santé du locataire et de son accompagnement peut faire obstacle à la résiliation, l’arrêt intègre une dimension sociale au raisonnement juridique. Il évite ainsi de pénaliser une personne pour des troubles liés à une pathologie en cours de prise en charge. Cette approche concilie la protection du voisinage et le droit au logement d’une personne fragilisée. Elle peut être vue comme une application concrète des principes de nécessité et de proportionnalité. Le bailleur conserve la possibilité d’agir à nouveau si de nouveaux troubles survenaient.
La portée de cette décision est cependant limitée par son caractère très factuel. L’arrêt ne remet pas en cause le principe selon lequel des troubles répétés causés par un locataire peuvent justifier son expulsion. Il se borne à constater l’absence de preuve d’une situation actuellement fautive. La solution est étroitement liée aux circonstances de l’espèce, notamment l’ancienneté des faits et l’existence d’une mesure de protection renforcée. Elle n’instaure pas un régime dérogatoire pour les locataires sous curatelle. Elle rappelle simplement que la résiliation est une sanction ultime qui suppose une appréciation in concreto et actuelle de la gravité des troubles. Cette décision incite les bailleurs à agir sans tarder lorsqu’un trouble survient et à documenter précisément des faits récurrents. Elle souligne aussi l’importance pour le juge de prendre en compte l’évolution de la situation personnelle du locataire, dans un souci d’équité.
La Cour d’appel de Clermont-Ferrand, dans un arrêt du 24 février 2026, a confirmé un jugement rejetant la demande de résiliation d’un bail pour trouble anormal de voisinage. Le bailleur invoquait des manquements graves et répétés du locataire à son obligation de jouissance paisible. La cour a estimé que les faits reprochés, bien que constituant des nuisances, étaient anciens et liés à des difficultés psychiatriques désormais prises en charge. Elle a ainsi refusé de prononcer la résiliation.
Le bailleur avait donné à bail un logement à un locataire placé sous curatelle renforcée. Il assignait ce dernier en résiliation du bail et expulsion, alléguant de multiples troubles causés aux voisins entre 2019 et 2023. Ces troubles étaient étayés par une pétition de voisins, des signalements, des témoignages et un procès-verbal de commissaire de justice. Le juge des contentieux de la protection avait débouté le bailleur. Celui-ci interjetait appel. La cour d’appel a rejeté sa demande et confirmé le jugement déféré.
La question de droit était de savoir si les troubles causés par le locataire, en l’état des éléments produits, constituaient une violation suffisamment grave et actuelle de l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation judiciaire du bail. La cour a répondu par la négative. Elle a jugé que les nuisances, bien que réelles, dataient de périodes anciennes et correspondaient à un défaut d’accompagnement médical et social du locataire. Elle a considéré que la situation s’était améliorée, ce qui ne permettait pas de prononcer la résiliation au jour où elle statuait.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’appréciation des troubles justifiant la résiliation d’un bail d’habitation. Il opère une distinction nette entre la constatation de nuisances passées et l’exigence d’une situation actuelle. La cour relève que les éléments produits “objectivent” des troubles sur “des périodes courtes et désormais anciennes”. Elle souligne qu’“aucun élément plus récent n’est fourni par le bailleur”. Cette analyse est conforme à la jurisprudence constante exigeant que la cour d’appel apprécie “la situation au jour où elle statue”. L’arrêt applique strictement ce principe en refusant de fonder une décision aussi grave que l’expulsion sur des faits historiques. La motivation écarte également certains griefs par défaut de preuve suffisante, comme la présence d’animaux non domestiques ou l’importance réelle de la végétation sur le balcon. Cette rigueur probatoire protège le locataire contre des allégations imprécises.
La solution adoptée manifeste une attention particulière à la situation personnelle du locataire vulnérable. La cour prend acte que “les périodes de nuisances correspondent à des périodes durant lesquelles il ne disposait pas d’un accompagnement social efficace, ni d’un traitement adapté”. Elle note que la curatelle renforcée et le suivi ont été mis en place. En consacrant l’idée que l’amélioration de l’état de santé du locataire et de son accompagnement peut faire obstacle à la résiliation, l’arrêt intègre une dimension sociale au raisonnement juridique. Il évite ainsi de pénaliser une personne pour des troubles liés à une pathologie en cours de prise en charge. Cette approche concilie la protection du voisinage et le droit au logement d’une personne fragilisée. Elle peut être vue comme une application concrète des principes de nécessité et de proportionnalité. Le bailleur conserve la possibilité d’agir à nouveau si de nouveaux troubles survenaient.
La portée de cette décision est cependant limitée par son caractère très factuel. L’arrêt ne remet pas en cause le principe selon lequel des troubles répétés causés par un locataire peuvent justifier son expulsion. Il se borne à constater l’absence de preuve d’une situation actuellement fautive. La solution est étroitement liée aux circonstances de l’espèce, notamment l’ancienneté des faits et l’existence d’une mesure de protection renforcée. Elle n’instaure pas un régime dérogatoire pour les locataires sous curatelle. Elle rappelle simplement que la résiliation est une sanction ultime qui suppose une appréciation in concreto et actuelle de la gravité des troubles. Cette décision incite les bailleurs à agir sans tarder lorsqu’un trouble survient et à documenter précisément des faits récurrents. Elle souligne aussi l’importance pour le juge de prendre en compte l’évolution de la situation personnelle du locataire, dans un souci d’équité.