Cour d’appel de Poitiers, le 24 février 2026, n°24/01642
La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’exercice d’un pacte de préférence et à la formation d’une vente immobilière. Par une donation-partage de 1981, une clause attribuait un droit de préférence personnel, cessible seulement aux descendants au troisième degré. Le bénéficiaire, placé sous mandat de protection future, est décédé après qu’une offre de vente lui ait été notifiée. Ses enfants, mandataires, ont exprimé l’intention de se prévaloir du pacte. Le tribunal judiciaire avait déclaré la vente parfaite. L’appelant soutenait que l’option n’avait pas été régulièrement levée par le seul bénéficiaire et que l’objet de la vente était indéterminé. La Cour d’appel devait donc trancher la question de savoir si l’acceptation de l’offre par les mandataires du bénéficiaire, en vertu d’un mandat de protection future, valait exercice valable du pacte de préférence et formation d’une vente parfaite. Elle a confirmé le jugement en retenant la validité de l’exercice du droit d’option et le caractère déterminé de l’objet, tout en aménageant les modalités d’exécution.
**La validation de l’exercice du droit d’option par un mandataire de protection future**
La Cour d’appel écarte l’argument selon lequel l’option n’aurait été exercée que par les héritiers et non par le bénéficiaire lui-même. Elle rappelle que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle et que « l’acceptation de l’offre de vente formulée en exécution d’un pacte de préférence vaut vente ». En l’espèce, le bénéficiaire était titulaire d’un mandat de protection future notarié, effectif depuis le 24 juillet 2019. La Cour estime que ce mandat, même conçu en termes généraux, « inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation ». Elle valide ainsi l’opinion du Cridon consulté, indiquant que les mandataires pouvaient accepter l’offre au nom de leur mère. La Cour relève que les enfants ont agi en qualité de « mandataires descendants » dans leur courrier du 22 mars 2021, et que leur courrier antérieur du 17 mars rappelait que c’était leur mère qui était bénéficiaire. Elle en déduit que « le droit d’option avait été exercé le 22 mars 2021 par son bénéficiaire, celle-ci ayant été valablement représentée par ses enfants ». Cette solution assure la protection effective de la personne vulnérable en permettant l’exercice de ses droits patrimoniaux essentiels par ses mandataires. Elle écarte une interprétation trop formelle de la clause de personnalisation, en distinguant l’exercice du droit de sa transmission successorale. La Cour consacre ainsi une interprétation fonctionnelle du mandat de protection future, alignée sur l’étendue des pouvoirs du tuteur.
**La confirmation de la perfection de la vente malgré les difficultés d’exécution matérielle**
La Cour rejette le moyen tiré de l’indétermination de l’objet. L’offre portait sur une parcelle déterminée et sur « une parcelle de terrain d’une superficie d’environ 340 m2 à détacher » d’une autre parcelle. La Cour juge que « cette formulation est suffisamment précise pour que les acquéreurs puissent s’engager en connaissance de cause ». Elle applique le principe selon lequel « tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ». Elle constate cependant qu’un refus de division urbanistique est intervenu après la formation du contrat. La Cour opère une distinction entre la formation du contrat et son exécution. Elle estime que l’obstacle urbanistique ne remet pas en cause la perfection de la vente, mais affecte sa mise en œuvre. En conséquence, elle confirme la déclaration de vente parfaite, mais modifie le jugement pour renvoyer les parties devant le notaire avec un délai de six mois, permettant « aux parties de s’accorder sur la ligne divisoire retenue » conforme aux règles d’urbanisme. Cette solution préserve la sécurité des transactions en admettant qu’un contrat puisse être parfait même si sa matérialisation exacte nécessite un accord ultérieur d’adaptation. Elle évite la nullité pour indétermination tout en imposant aux parties une obligation de coopération pour surmonter l’obstacle externe. La Cour fait ainsi prévaloir la force obligatoire du contrat sur les aléas de son exécution concrète.
La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’exercice d’un pacte de préférence et à la formation d’une vente immobilière. Par une donation-partage de 1981, une clause attribuait un droit de préférence personnel, cessible seulement aux descendants au troisième degré. Le bénéficiaire, placé sous mandat de protection future, est décédé après qu’une offre de vente lui ait été notifiée. Ses enfants, mandataires, ont exprimé l’intention de se prévaloir du pacte. Le tribunal judiciaire avait déclaré la vente parfaite. L’appelant soutenait que l’option n’avait pas été régulièrement levée par le seul bénéficiaire et que l’objet de la vente était indéterminé. La Cour d’appel devait donc trancher la question de savoir si l’acceptation de l’offre par les mandataires du bénéficiaire, en vertu d’un mandat de protection future, valait exercice valable du pacte de préférence et formation d’une vente parfaite. Elle a confirmé le jugement en retenant la validité de l’exercice du droit d’option et le caractère déterminé de l’objet, tout en aménageant les modalités d’exécution.
**La validation de l’exercice du droit d’option par un mandataire de protection future**
La Cour d’appel écarte l’argument selon lequel l’option n’aurait été exercée que par les héritiers et non par le bénéficiaire lui-même. Elle rappelle que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle et que « l’acceptation de l’offre de vente formulée en exécution d’un pacte de préférence vaut vente ». En l’espèce, le bénéficiaire était titulaire d’un mandat de protection future notarié, effectif depuis le 24 juillet 2019. La Cour estime que ce mandat, même conçu en termes généraux, « inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation ». Elle valide ainsi l’opinion du Cridon consulté, indiquant que les mandataires pouvaient accepter l’offre au nom de leur mère. La Cour relève que les enfants ont agi en qualité de « mandataires descendants » dans leur courrier du 22 mars 2021, et que leur courrier antérieur du 17 mars rappelait que c’était leur mère qui était bénéficiaire. Elle en déduit que « le droit d’option avait été exercé le 22 mars 2021 par son bénéficiaire, celle-ci ayant été valablement représentée par ses enfants ». Cette solution assure la protection effective de la personne vulnérable en permettant l’exercice de ses droits patrimoniaux essentiels par ses mandataires. Elle écarte une interprétation trop formelle de la clause de personnalisation, en distinguant l’exercice du droit de sa transmission successorale. La Cour consacre ainsi une interprétation fonctionnelle du mandat de protection future, alignée sur l’étendue des pouvoirs du tuteur.
**La confirmation de la perfection de la vente malgré les difficultés d’exécution matérielle**
La Cour rejette le moyen tiré de l’indétermination de l’objet. L’offre portait sur une parcelle déterminée et sur « une parcelle de terrain d’une superficie d’environ 340 m2 à détacher » d’une autre parcelle. La Cour juge que « cette formulation est suffisamment précise pour que les acquéreurs puissent s’engager en connaissance de cause ». Elle applique le principe selon lequel « tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ». Elle constate cependant qu’un refus de division urbanistique est intervenu après la formation du contrat. La Cour opère une distinction entre la formation du contrat et son exécution. Elle estime que l’obstacle urbanistique ne remet pas en cause la perfection de la vente, mais affecte sa mise en œuvre. En conséquence, elle confirme la déclaration de vente parfaite, mais modifie le jugement pour renvoyer les parties devant le notaire avec un délai de six mois, permettant « aux parties de s’accorder sur la ligne divisoire retenue » conforme aux règles d’urbanisme. Cette solution préserve la sécurité des transactions en admettant qu’un contrat puisse être parfait même si sa matérialisation exacte nécessite un accord ultérieur d’adaptation. Elle évite la nullité pour indétermination tout en imposant aux parties une obligation de coopération pour surmonter l’obstacle externe. La Cour fait ainsi prévaloir la force obligatoire du contrat sur les aléas de son exécution concrète.