Cour d’appel de Poitiers, le 24 février 2026, n°24/01621
La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résolution amiable d’un compromis de vente immobilière. Les vendeurs assignaient l’acquéreur public en indemnisation, estimant son refus de réitérer l’acte fautif. Le Tribunal judiciaire avait débouté les demandeurs. La Cour d’appel, infirmant ce jugement, a condamné l’acquéreur à payer des dommages et intérêts. La décision tranche la question de la caractérisation d’une faute contractuelle dans le refus de réitérer un acte de vente résolu à l’amiable, et celle de la réparation des préjudices consécutifs. Elle écarte l’application de la clause pénale mais retient la responsabilité de l’acquéreur pour son refus fautif, accordant une indemnisation forfaitaire.
**La caractérisation d’une faute contractuelle malgré une résolution amiable**
La Cour écarte d’abord l’application de la clause pénale stipulée au compromis. Elle relève que les parties « sont convenues d’une résolution amiable du compromis de vente ». Elle en déduit que la demande « ne peut être fondée sur la clause pénale stipulée dans le compromis de vente résolu ». La responsabilité de l’acquéreur doit donc être recherchée sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, nécessitant la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.
La Cour caractérise ensuite la faute de l’acquéreur en démontrant l’insuffisance de ses griefs. L’acquéreur invoquait une rétention d’information sur la non-conformité et le coût immédiat des travaux de raccordement. La Cour constate que le compromis indiquait clairement que « l’immeuble à usage d’habitation n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif » et que « l’acquéreur déclare en avoir pris connaissance et en faire son affaire personnelle ». Elle souligne que l’acquéreur avait demandé une visite « compte tenu notamment du non-raccordement au tout à l’égout » et s’était fait accompagner de professionnels. Elle relève surtout que l’acquéreur « ne produit aucun devis » et « ne soutient pas que les travaux ne correspondent pas à ceux qui seraient nécessaires ». Elle en tire la conséquence que « le refus du centre hospitalier de réitérer la vente est fautif ». La faute est ainsi établie par la contradiction entre les allégations de l’acquéreur et les éléments probatoires, et par le mépris de la clause du compromis par laquelle il avait assumé les conséquences du défaut de raccordement.
**Une réparation limitée au préjudice direct, écartant la clause pénale et le préjudice moral substantiel**
La Cour opère une réparation strictement compensatoire, refusant toute sanction. Elle rejette l’application de la clause pénale, déjà écartée du fait de la résolution amiable. Elle écarte également la demande de 20 000 euros au titre du préjudice moral, jugée excessive, bien qu’elle reconnaisse l’existence d’une souffrance. Elle retient en revanche un préjudice financier lié aux frais exposés en vue de la vente. Elle note que les vendeurs « ont dû rechercher un logement dans des conditions plus rapides que celles qui auraient résulté des délais habituels » et « ont exposé dans la perspective de la vente future […] des frais de déménagement, de relogement ». Elle estime que ces frais constituent un préjudice direct et certain causé par la faute de l’acquéreur.
Le montant alloué manifeste une volonté d’indemnisation forfaitaire et modérée. La Cour condamne l’acquéreur à payer « la somme de 10 000 euros » en réparation du préjudice financier et moral, sans détailler le calcul. Elle justifie ce montant global en évoquant « un préjudice financier et moral qui sera réparé par l’allocation » de cette somme. Cette approche forfaitaire permet d’éviter une analyse détaillée de postes de préjudice contestés, comme les charges courantes de l’immeuble non vendu que la Cour estime relever de la gestion normale d’un bien. La décision privilégie ainsi une solution équilibrée, indemnisant la victime sans sanctionner lourdement l’auteur de la faute, et en cohérence avec le rejet de la clause pénale.
La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résolution amiable d’un compromis de vente immobilière. Les vendeurs assignaient l’acquéreur public en indemnisation, estimant son refus de réitérer l’acte fautif. Le Tribunal judiciaire avait débouté les demandeurs. La Cour d’appel, infirmant ce jugement, a condamné l’acquéreur à payer des dommages et intérêts. La décision tranche la question de la caractérisation d’une faute contractuelle dans le refus de réitérer un acte de vente résolu à l’amiable, et celle de la réparation des préjudices consécutifs. Elle écarte l’application de la clause pénale mais retient la responsabilité de l’acquéreur pour son refus fautif, accordant une indemnisation forfaitaire.
**La caractérisation d’une faute contractuelle malgré une résolution amiable**
La Cour écarte d’abord l’application de la clause pénale stipulée au compromis. Elle relève que les parties « sont convenues d’une résolution amiable du compromis de vente ». Elle en déduit que la demande « ne peut être fondée sur la clause pénale stipulée dans le compromis de vente résolu ». La responsabilité de l’acquéreur doit donc être recherchée sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, nécessitant la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.
La Cour caractérise ensuite la faute de l’acquéreur en démontrant l’insuffisance de ses griefs. L’acquéreur invoquait une rétention d’information sur la non-conformité et le coût immédiat des travaux de raccordement. La Cour constate que le compromis indiquait clairement que « l’immeuble à usage d’habitation n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif » et que « l’acquéreur déclare en avoir pris connaissance et en faire son affaire personnelle ». Elle souligne que l’acquéreur avait demandé une visite « compte tenu notamment du non-raccordement au tout à l’égout » et s’était fait accompagner de professionnels. Elle relève surtout que l’acquéreur « ne produit aucun devis » et « ne soutient pas que les travaux ne correspondent pas à ceux qui seraient nécessaires ». Elle en tire la conséquence que « le refus du centre hospitalier de réitérer la vente est fautif ». La faute est ainsi établie par la contradiction entre les allégations de l’acquéreur et les éléments probatoires, et par le mépris de la clause du compromis par laquelle il avait assumé les conséquences du défaut de raccordement.
**Une réparation limitée au préjudice direct, écartant la clause pénale et le préjudice moral substantiel**
La Cour opère une réparation strictement compensatoire, refusant toute sanction. Elle rejette l’application de la clause pénale, déjà écartée du fait de la résolution amiable. Elle écarte également la demande de 20 000 euros au titre du préjudice moral, jugée excessive, bien qu’elle reconnaisse l’existence d’une souffrance. Elle retient en revanche un préjudice financier lié aux frais exposés en vue de la vente. Elle note que les vendeurs « ont dû rechercher un logement dans des conditions plus rapides que celles qui auraient résulté des délais habituels » et « ont exposé dans la perspective de la vente future […] des frais de déménagement, de relogement ». Elle estime que ces frais constituent un préjudice direct et certain causé par la faute de l’acquéreur.
Le montant alloué manifeste une volonté d’indemnisation forfaitaire et modérée. La Cour condamne l’acquéreur à payer « la somme de 10 000 euros » en réparation du préjudice financier et moral, sans détailler le calcul. Elle justifie ce montant global en évoquant « un préjudice financier et moral qui sera réparé par l’allocation » de cette somme. Cette approche forfaitaire permet d’éviter une analyse détaillée de postes de préjudice contestés, comme les charges courantes de l’immeuble non vendu que la Cour estime relever de la gestion normale d’un bien. La décision privilégie ainsi une solution équilibrée, indemnisant la victime sans sanctionner lourdement l’auteur de la faute, et en cohérence avec le rejet de la clause pénale.