Cour d’appel de Pau, le 24 février 2026, n°24/01959
La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 24 février 2026, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 juin 2024. Elle a ainsi rejeté la demande en annulation d’une résolution d’assemblée générale refusant une scission de copropriété et la demande de dommages et intérêts pour abus de majorité. Les copropriétaires demandeurs se voyaient opposer un refus à leur projet de retrait de deux lots pour constituer une propriété séparée. Ils invoquaient un abus de majorité et sollicitaient l’annulation de la délibération. La juridiction du fond avait déjà débouté leur demande. La Cour d’appel a estimé que les conditions légales de la scission n’étaient pas établies et qu’un abus de majorité n’était pas caractérisé. L’arrêt précise les exigences probatoires pesant sur le copropriétaire demandeur une scission et définit les contours de l’abus de majorité en la matière.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions strictes de la scission et la charge de la preuve qui en découle. La Cour énonce que « la scission n’est possible que si l’on peut procéder à une division du sol, ce qui impose la nécessité d’une séparation effective des bâtiments considérés qui ne doivent pas être imbriqués ». Elle applique la jurisprudence constante de la Cour de cassation, citant expressément un arrêt du 17 juin 2008, selon laquelle il appartient au demandeur de rapporter « la preuve de la pluralité de bâtiments composant la copropriété » et de produire « les documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, faute de quoi l’assemblée est en droit d’opposer un refus qui n’a aucun caractère abusif ». En l’espèce, la Cour relève que les plans produits par les appelants sont « incomplets et approximatifs » et que « aucune précision n’étant donnée sur la nature exacte des murs de séparation ». Elle constate surtout qu’ »aucun document produit par les époux [R] n’établit que la division en propriété du sol est réalisable ». Cette analyse confirme une approche exigeante de la preuve, protégeant la stabilité de l’indivision originaire. La Cour valide ainsi le pouvoir de contrôle de l’assemblée générale, qui peut légitimement refuser une scission lorsque le projet manque de précisions sur ses conséquences techniques. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice de l’intérêt collectif, en évitant des scissions précipitées qui pourraient nuire à la cohésion ou à la viabilité du syndicat restant.
La décision apporte également des précisions sur la notion d’abus de majorité dans le contexte spécifique d’une demande de scission. La Cour rappelle la définition classique : une décision « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires », prise « dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires » ou « dans l’unique but de nuire ». Elle souligne que « il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de démontrer » ces éléments. En l’absence de preuve d’une séparation matérielle possible, le refus de l’assemblée ne saurait être abusif. La Cour écarte le témoignage produit, le jugeant non conforme à l’article 202 du code de procédure civile et non corroboré. Elle admet cependant que si le demandeur « n’a pas à dévoiler toute sa stratégie patrimoniale », il doit « fournir à l’assemblée générale les éléments permettant d’apprécier l’impact de la scission sur la copropriété ». Ce point est important : il trace une ligne entre le secret des projets personnels et la nécessaire transparence sur les impacts techniques et juridiques pour la collectivité. L’arrêt considère que les incertitudes exprimées par les autres copropriétaires, notamment sur d’éventuels projets de construction futurs, constituent un « motif légitime de refus ». Cette position consacre un large pouvoir d’appréciation à l’assemblée, dès lors que son refus est objectivement fondé sur la préservation de l’intérêt commun et non sur une volonté de nuire.
La portée de cet arrêt est principalement confirmatrice de la jurisprudence existante. Il ne innove pas mais applique avec précision des principes bien établis en matière de scission et d’abus de majorité. Sa valeur réside dans la clarification des attentes probatoires et dans l’affirmation du rôle de l’assemblée générale comme gardienne de l’intérêt collectif face à un projet de scission. La solution peut paraître sévère pour le copropriétaire désireux de sortir du statut, mais elle est justifiée par la nature exceptionnelle de la scission, qui dissout partiellement le syndicat initial. Elle protège les copropriétaires restants contre les conséquences imprévues d’une division mal préparée. L’arrêt rappelle utilement que la liberté de sortir de la copropriété, bien que reconnue, est conditionnée à des impératifs de preuve et de protection de l’intérêt commun. Cette décision d’espèce, solidement motivée, renforce la sécurité juridique en la matière. Elle guide les praticiens sur la nature et l’étendue des documents à produire pour fonder une demande de scission recevable et opposable à l’assemblée générale.
La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 24 février 2026, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 juin 2024. Elle a ainsi rejeté la demande en annulation d’une résolution d’assemblée générale refusant une scission de copropriété et la demande de dommages et intérêts pour abus de majorité. Les copropriétaires demandeurs se voyaient opposer un refus à leur projet de retrait de deux lots pour constituer une propriété séparée. Ils invoquaient un abus de majorité et sollicitaient l’annulation de la délibération. La juridiction du fond avait déjà débouté leur demande. La Cour d’appel a estimé que les conditions légales de la scission n’étaient pas établies et qu’un abus de majorité n’était pas caractérisé. L’arrêt précise les exigences probatoires pesant sur le copropriétaire demandeur une scission et définit les contours de l’abus de majorité en la matière.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions strictes de la scission et la charge de la preuve qui en découle. La Cour énonce que « la scission n’est possible que si l’on peut procéder à une division du sol, ce qui impose la nécessité d’une séparation effective des bâtiments considérés qui ne doivent pas être imbriqués ». Elle applique la jurisprudence constante de la Cour de cassation, citant expressément un arrêt du 17 juin 2008, selon laquelle il appartient au demandeur de rapporter « la preuve de la pluralité de bâtiments composant la copropriété » et de produire « les documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, faute de quoi l’assemblée est en droit d’opposer un refus qui n’a aucun caractère abusif ». En l’espèce, la Cour relève que les plans produits par les appelants sont « incomplets et approximatifs » et que « aucune précision n’étant donnée sur la nature exacte des murs de séparation ». Elle constate surtout qu’ »aucun document produit par les époux [R] n’établit que la division en propriété du sol est réalisable ». Cette analyse confirme une approche exigeante de la preuve, protégeant la stabilité de l’indivision originaire. La Cour valide ainsi le pouvoir de contrôle de l’assemblée générale, qui peut légitimement refuser une scission lorsque le projet manque de précisions sur ses conséquences techniques. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice de l’intérêt collectif, en évitant des scissions précipitées qui pourraient nuire à la cohésion ou à la viabilité du syndicat restant.
La décision apporte également des précisions sur la notion d’abus de majorité dans le contexte spécifique d’une demande de scission. La Cour rappelle la définition classique : une décision « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires », prise « dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires » ou « dans l’unique but de nuire ». Elle souligne que « il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de démontrer » ces éléments. En l’absence de preuve d’une séparation matérielle possible, le refus de l’assemblée ne saurait être abusif. La Cour écarte le témoignage produit, le jugeant non conforme à l’article 202 du code de procédure civile et non corroboré. Elle admet cependant que si le demandeur « n’a pas à dévoiler toute sa stratégie patrimoniale », il doit « fournir à l’assemblée générale les éléments permettant d’apprécier l’impact de la scission sur la copropriété ». Ce point est important : il trace une ligne entre le secret des projets personnels et la nécessaire transparence sur les impacts techniques et juridiques pour la collectivité. L’arrêt considère que les incertitudes exprimées par les autres copropriétaires, notamment sur d’éventuels projets de construction futurs, constituent un « motif légitime de refus ». Cette position consacre un large pouvoir d’appréciation à l’assemblée, dès lors que son refus est objectivement fondé sur la préservation de l’intérêt commun et non sur une volonté de nuire.
La portée de cet arrêt est principalement confirmatrice de la jurisprudence existante. Il ne innove pas mais applique avec précision des principes bien établis en matière de scission et d’abus de majorité. Sa valeur réside dans la clarification des attentes probatoires et dans l’affirmation du rôle de l’assemblée générale comme gardienne de l’intérêt collectif face à un projet de scission. La solution peut paraître sévère pour le copropriétaire désireux de sortir du statut, mais elle est justifiée par la nature exceptionnelle de la scission, qui dissout partiellement le syndicat initial. Elle protège les copropriétaires restants contre les conséquences imprévues d’une division mal préparée. L’arrêt rappelle utilement que la liberté de sortir de la copropriété, bien que reconnue, est conditionnée à des impératifs de preuve et de protection de l’intérêt commun. Cette décision d’espèce, solidement motivée, renforce la sécurité juridique en la matière. Elle guide les praticiens sur la nature et l’étendue des documents à produire pour fonder une demande de scission recevable et opposable à l’assemblée générale.