Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°25/08329
Un bail commercial consenti en juin 2022 pour un local dans un centre commercial est contesté. Le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire en septembre 2024 pour défaut de paiement. Le juge des référés a constaté la résolution du bail et ordonné l’expulsion. Le preneur fait appel en sollicitant des délais de paiement. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 5 février 2026, rejette l’appel et confirme l’ordonnance. Elle refuse l’octroi de délais et écarte l’application de clauses pénales contractuelles. La décision soulève la question de l’appréciation du trouble manifestement illicite en référé et celle du contrôle des clauses pénales par le juge des référés.
**I. La confirmation du trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé**
La cour confirme la régularité de la procédure de résolution et l’existence d’un trouble illicite. Elle rappelle les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le commandement de payer du 13 septembre 2024 est jugé régulier. La cour estime que « un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ». Elle constate que le preneur n’a pas régularisé sa dette dans le mois imparti. La contestation sur le montant des charges est écartée. La bailleresse a justifié ses réclamations par des documents détaillés. La cour relève que le preneur « n’a jamais expressément contesté ces charges, s’étonnant seulement de leur montant très élevé ». L’obligation de libérer les lieux est donc non sérieusement contestable.
Le moyen tiré d’un manquement du bailleur à une obligation de commercialité est rejeté. La cour souligne l’absence d’une telle obligation légale générale. Elle note que le bail stipule que « le bailleur n’assure aucune obligation concernant le maintien d’un environnement commercial stable ». La clause précise que « le preneur renonce à tout recours à l’encontre du bailleur, quel qu’en soit le fondement en raison notamment d’un défaut de commercialité ». La bonne foi du bailleur dans l’invocation de la clause n’est pas remise en cause. La cour applique l’article 1104 du code civil. La résolution et l’expulsion sont ainsi justifiées par un trouble manifestement illicite.
**II. Le double refus d’aménager les conséquences de l’inexécution**
La cour refuse d’accorder des délais de paiement au preneur et écarte l’application des clauses pénales. Le preneur invoquait l’article 1343-5 du code civil. La cour examine sa situation financière. Elle constate un compte « constamment débiteur depuis janvier 2020 ». Le dernier bilan produit fait « état d’un résultat déficitaire de 41.382 euros ». La dette restante est substantielle. La capacité du preneur à apurer sa dette en vingt-quatre mois n’est pas établie. La cour confirme ainsi le refus d’aménager l’exécution de l’obligation de payer.
Parallèlement, la cour rejette l’appel incident du bailleur concernant les clauses contractuelles. Elle qualifie les stipulations relatives au dépôt de garantie, à la majoration de dix pour cent et à l’indemnité d’occupation majorée de cinquante pour cent de « clauses pénales ». La cour reconnaît que le juge des référés peut condamner sur leur fondement. Elle pose cependant une condition restrictive. Cette condamnation n’est possible qu’à la condition « que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier ». En l’espèce, la cour estime que « toutes les sommes en jeu seraient ici de nature à procurer un avantage excessif ». Elle confirme donc le refus du premier juge de les appliquer en référé. Ce contrôle a priori préserve l’équilibre contractuel. Il évite une sanction manifestement excessive dans le cadre d’une procédure accélérée.
Un bail commercial consenti en juin 2022 pour un local dans un centre commercial est contesté. Le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire en septembre 2024 pour défaut de paiement. Le juge des référés a constaté la résolution du bail et ordonné l’expulsion. Le preneur fait appel en sollicitant des délais de paiement. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 5 février 2026, rejette l’appel et confirme l’ordonnance. Elle refuse l’octroi de délais et écarte l’application de clauses pénales contractuelles. La décision soulève la question de l’appréciation du trouble manifestement illicite en référé et celle du contrôle des clauses pénales par le juge des référés.
**I. La confirmation du trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé**
La cour confirme la régularité de la procédure de résolution et l’existence d’un trouble illicite. Elle rappelle les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le commandement de payer du 13 septembre 2024 est jugé régulier. La cour estime que « un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ». Elle constate que le preneur n’a pas régularisé sa dette dans le mois imparti. La contestation sur le montant des charges est écartée. La bailleresse a justifié ses réclamations par des documents détaillés. La cour relève que le preneur « n’a jamais expressément contesté ces charges, s’étonnant seulement de leur montant très élevé ». L’obligation de libérer les lieux est donc non sérieusement contestable.
Le moyen tiré d’un manquement du bailleur à une obligation de commercialité est rejeté. La cour souligne l’absence d’une telle obligation légale générale. Elle note que le bail stipule que « le bailleur n’assure aucune obligation concernant le maintien d’un environnement commercial stable ». La clause précise que « le preneur renonce à tout recours à l’encontre du bailleur, quel qu’en soit le fondement en raison notamment d’un défaut de commercialité ». La bonne foi du bailleur dans l’invocation de la clause n’est pas remise en cause. La cour applique l’article 1104 du code civil. La résolution et l’expulsion sont ainsi justifiées par un trouble manifestement illicite.
**II. Le double refus d’aménager les conséquences de l’inexécution**
La cour refuse d’accorder des délais de paiement au preneur et écarte l’application des clauses pénales. Le preneur invoquait l’article 1343-5 du code civil. La cour examine sa situation financière. Elle constate un compte « constamment débiteur depuis janvier 2020 ». Le dernier bilan produit fait « état d’un résultat déficitaire de 41.382 euros ». La dette restante est substantielle. La capacité du preneur à apurer sa dette en vingt-quatre mois n’est pas établie. La cour confirme ainsi le refus d’aménager l’exécution de l’obligation de payer.
Parallèlement, la cour rejette l’appel incident du bailleur concernant les clauses contractuelles. Elle qualifie les stipulations relatives au dépôt de garantie, à la majoration de dix pour cent et à l’indemnité d’occupation majorée de cinquante pour cent de « clauses pénales ». La cour reconnaît que le juge des référés peut condamner sur leur fondement. Elle pose cependant une condition restrictive. Cette condamnation n’est possible qu’à la condition « que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier ». En l’espèce, la cour estime que « toutes les sommes en jeu seraient ici de nature à procurer un avantage excessif ». Elle confirme donc le refus du premier juge de les appliquer en référé. Ce contrôle a priori préserve l’équilibre contractuel. Il évite une sanction manifestement excessive dans le cadre d’une procédure accélérée.