Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°25/07952
Un bail commercial renouvelé en 2011 lie les parties pour un restaurant. Des loyers restent impayés. Le nouveau propriétaire, après commandement, saisit le juge des référés en octobre 2024. Il demande la résolution du bail et l’expulsion. Par ordonnance du 11 février 2025, le Tribunal judiciaire de Créteil fait droit à ces demandes. Il condamne également la locataire au paiement de sommes provisionnelles. La locataire forme appel. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle invoque une amélioration de sa situation financière. Le bailleur s’oppose à cette demande et demande confirmation de l’ordonnance. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 5 février 2026, rejette l’appel. Elle confirme intégralement la décision des premiers juges.
La question est de savoir si le juge peut accorder des délais de paiement suspendant une clause résolutoire acquise dans un bail commercial. L’arrêt rappelle l’inapplicabilité du droit commun des baux à ce domaine. Il précise les conditions de l’octroi de délais sur le fondement du code de commerce. La solution retenue refuse cet aménagement en l’absence de preuves financières suffisantes. Elle confirme la régularité de la procédure d’expulsion par référé.
L’arrêt opère une clarification nécessaire des régimes juridiques applicables. Il en précise les conditions de mise en œuvre concrètes.
**I. La clarification des régimes juridiques applicables à la résolution des baux commerciaux**
L’arrêt distingue avec netteté le régime des baux commerciaux du droit commun. Il en déduit les conséquences procédurales pour l’expulsion du locataire.
**A. L’affirmation de la primauté du statut des baux commerciaux**
La Cour écarte l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle « relève à raison qu’en application des dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce, le bail commercial liant les parties est soumis au statut des baux commerciaux ». Le statut spécial prévaut même en présence d’une occupation partielle à usage d’habitation. Cette solution est classique. Elle rappelle le caractère d’ordre public de ces dispositions protectrices. Le bail commercial obéit à une logique propre. Le juge ne peut donc puiser dans le droit commun des baux des solutions différentes. Cette qualification détermine directement le fondement des demandes en délais. La locataire « ne peut être fondée que sur les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce ». L’arrêt opère ainsi une saine lecture des textes. Il évite tout amalgame entre des régimes aux philosophies distinctes.
**B. La régularité de la procédure de référé pour expulsion**
La Cour valide la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Elle rappelle que l’expulsion peut être demandée dès lors que le maintien dans les lieux « constitue un trouble manifestement illicite ». L’obligation de libérer les lieux doit correspondre à « une obligation non sérieusement contestable ». En l’espèce, la locataire ne contestait pas son arriéré ni l’acquisition de la clause. L’existence de l’obligation de quitter les lieux n’était donc pas sérieusement discutable. La procédure de référé était ainsi régulièrement ouverte. La Cour approuve les premiers juges sur ce point. Elle confirme également le principe de l’allocation de provisions. Leur montant peut couvrir la totalité de la dette non sérieusement contestable. Cette analyse assure une protection efficace du bailleur. Elle permet une exécution rapide lorsque le droit du créancier est établi.
**II. Le refus d’aménagement fondé sur une exigence probatoire rigoureuse**
L’arrêt pose des conditions strictes à l’octroi de délais de paiement. Il en applique rigoureusement les exigences à l’espèce.
**A. Le cadre légal restrictif des délais de paiement**
Le statut des baux commerciaux limite strictement le pouvoir d’aménagement du juge. La Cour rappelle que les articles invoqués « limitent à deux années le délai de paiement pouvant être accordé par le juge ». Ce cadre est plus restrictif que le droit commun. Il traduit la recherche d’un équilibre entre les intérêts des parties. Le bailleur ne peut être privé indéfiniment de sa créance. Le locataire méritant bénéficie toutefois d’une protection temporaire. L’octroi de délais reste une faculté pour le juge. Il n’est en aucun cas un droit pour le débiteur. La Cour souligne ce point. Elle rappelle que la demande de la locataire se heurtait d’abord à un vice de fondement. Cette précision était nécessaire. Elle évite toute confusion sur l’étendue des pouvoirs du juge en la matière.
**B. L’exigence d’une preuve concrète de la capacité de paiement**
Le refus des délais se fonde essentiellement sur un défaut de preuve. La Cour constate que la locataire « ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière ». Les allégations sur les difficultés passées et l’amélioration présente « ne sont étayées par aucun élément ». Cette exigence probatoire est logique. Elle empêche l’octroi de délais purement incantatoires. La Cour relève aussi l’absence de capacité démontrée à solder l’arriéré. Le montant dû « n’ayant pas diminué depuis la délivrance du commandement ». Le paiement du loyer courant ne suffit pas. Il faut établir la possibilité d’un apurement futur. Cette approche pragmatique protège le bailleur contre des risques injustifiés. Elle garantit que les délais ne soient accordés qu’en présence d’indices sérieux. La solution est sévère mais conforme à l’économie du statut. Elle évite de prolonger une situation d’impayés sans issue visible.
Un bail commercial renouvelé en 2011 lie les parties pour un restaurant. Des loyers restent impayés. Le nouveau propriétaire, après commandement, saisit le juge des référés en octobre 2024. Il demande la résolution du bail et l’expulsion. Par ordonnance du 11 février 2025, le Tribunal judiciaire de Créteil fait droit à ces demandes. Il condamne également la locataire au paiement de sommes provisionnelles. La locataire forme appel. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle invoque une amélioration de sa situation financière. Le bailleur s’oppose à cette demande et demande confirmation de l’ordonnance. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 5 février 2026, rejette l’appel. Elle confirme intégralement la décision des premiers juges.
La question est de savoir si le juge peut accorder des délais de paiement suspendant une clause résolutoire acquise dans un bail commercial. L’arrêt rappelle l’inapplicabilité du droit commun des baux à ce domaine. Il précise les conditions de l’octroi de délais sur le fondement du code de commerce. La solution retenue refuse cet aménagement en l’absence de preuves financières suffisantes. Elle confirme la régularité de la procédure d’expulsion par référé.
L’arrêt opère une clarification nécessaire des régimes juridiques applicables. Il en précise les conditions de mise en œuvre concrètes.
**I. La clarification des régimes juridiques applicables à la résolution des baux commerciaux**
L’arrêt distingue avec netteté le régime des baux commerciaux du droit commun. Il en déduit les conséquences procédurales pour l’expulsion du locataire.
**A. L’affirmation de la primauté du statut des baux commerciaux**
La Cour écarte l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle « relève à raison qu’en application des dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce, le bail commercial liant les parties est soumis au statut des baux commerciaux ». Le statut spécial prévaut même en présence d’une occupation partielle à usage d’habitation. Cette solution est classique. Elle rappelle le caractère d’ordre public de ces dispositions protectrices. Le bail commercial obéit à une logique propre. Le juge ne peut donc puiser dans le droit commun des baux des solutions différentes. Cette qualification détermine directement le fondement des demandes en délais. La locataire « ne peut être fondée que sur les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce ». L’arrêt opère ainsi une saine lecture des textes. Il évite tout amalgame entre des régimes aux philosophies distinctes.
**B. La régularité de la procédure de référé pour expulsion**
La Cour valide la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Elle rappelle que l’expulsion peut être demandée dès lors que le maintien dans les lieux « constitue un trouble manifestement illicite ». L’obligation de libérer les lieux doit correspondre à « une obligation non sérieusement contestable ». En l’espèce, la locataire ne contestait pas son arriéré ni l’acquisition de la clause. L’existence de l’obligation de quitter les lieux n’était donc pas sérieusement discutable. La procédure de référé était ainsi régulièrement ouverte. La Cour approuve les premiers juges sur ce point. Elle confirme également le principe de l’allocation de provisions. Leur montant peut couvrir la totalité de la dette non sérieusement contestable. Cette analyse assure une protection efficace du bailleur. Elle permet une exécution rapide lorsque le droit du créancier est établi.
**II. Le refus d’aménagement fondé sur une exigence probatoire rigoureuse**
L’arrêt pose des conditions strictes à l’octroi de délais de paiement. Il en applique rigoureusement les exigences à l’espèce.
**A. Le cadre légal restrictif des délais de paiement**
Le statut des baux commerciaux limite strictement le pouvoir d’aménagement du juge. La Cour rappelle que les articles invoqués « limitent à deux années le délai de paiement pouvant être accordé par le juge ». Ce cadre est plus restrictif que le droit commun. Il traduit la recherche d’un équilibre entre les intérêts des parties. Le bailleur ne peut être privé indéfiniment de sa créance. Le locataire méritant bénéficie toutefois d’une protection temporaire. L’octroi de délais reste une faculté pour le juge. Il n’est en aucun cas un droit pour le débiteur. La Cour souligne ce point. Elle rappelle que la demande de la locataire se heurtait d’abord à un vice de fondement. Cette précision était nécessaire. Elle évite toute confusion sur l’étendue des pouvoirs du juge en la matière.
**B. L’exigence d’une preuve concrète de la capacité de paiement**
Le refus des délais se fonde essentiellement sur un défaut de preuve. La Cour constate que la locataire « ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière ». Les allégations sur les difficultés passées et l’amélioration présente « ne sont étayées par aucun élément ». Cette exigence probatoire est logique. Elle empêche l’octroi de délais purement incantatoires. La Cour relève aussi l’absence de capacité démontrée à solder l’arriéré. Le montant dû « n’ayant pas diminué depuis la délivrance du commandement ». Le paiement du loyer courant ne suffit pas. Il faut établir la possibilité d’un apurement futur. Cette approche pragmatique protège le bailleur contre des risques injustifiés. Elle garantit que les délais ne soient accordés qu’en présence d’indices sérieux. La solution est sévère mais conforme à l’économie du statut. Elle évite de prolonger une situation d’impayés sans issue visible.