Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°25/06428
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la résiliation de baux d’habitation et de parking pour défaut de paiement et défaut d’assurance. Les locataires, débiteurs d’un arriéré locatif, avaient fait l’objet d’un commandement de payer et de justifier d’une assurance. Le juge des contentieux de la protection de Villejuif, par ordonnance du 5 mars 2025, avait constaté l’acquisition des clauses résolutives pour ces deux motifs et ordonné l’expulsion. Sur appel des locataires, la Cour d’appel infirme partiellement cette décision en écartant le défaut d’assurance, mais confirme la résiliation pour impayés et rejette les demandes de suspension et de délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la constatation d’une résiliation de plein droit et les pouvoirs du juge pour en aménager les effets. Elle invite à examiner la rigueur du formalisme procédural en matière de commandement et l’appréciation souveraine des conditions d’octroi des délais de grâce.
La Cour écarte d’abord l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle constate que les locataires « avaient effectivement souscrit une assurance les garantissant contre les risques locatifs […] laquelle était en cours de validité au jour de la délivrance dudit commandement ». La solution retenue est stricte : la clause ne peut jouer dès lors que l’assurance existait au moment du commandement, peu importe que sa justification n’ait pas été communiquée dans le délai d’un mois. La Cour rappelle ainsi que la condition substantielle prime sur un formalisme procédural excessif. Cette interprétation protège le locataire de bonne foi et limite les effets automatiques d’un commandement. Elle s’inscrit dans une lecture protectrice de la loi du 6 juillet 1989, en exigeant une appréciation concrète de l’obligation d’assurance. La portée de cette analyse est cependant restreinte à l’espèce, car le défaut de production de l’attestation dans le délai légal pourrait, dans d’autres circonstances, être considéré comme une inexécution fautive.
La Cour confirme en revanche l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et rejette les demandes d’aménagement. Elle constate que « la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ». Elle rappelle les conditions strictes de l’article 24 de la loi de 1989, notamment l’exigence que le locataire « ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Les juges du fond opèrent ici une appréciation souveraine de la situation financière des locataires, estimant que les justificatifs produits « ne permettent pas de retenir comme suffisamment justifiée la situation financière personnelle ». Cette rigueur s’explique par la nécessité de préserver les intérêts du bailleur face à une dette ancienne et importante. La solution illustre la réticence des juges à suspendre une clause résolutoire acquise lorsque la capacité de paiement du locataire reste incertaine. Elle confirme une jurisprudence traditionnellement stricte sur l’octroi des délais, malgré les dispositifs protecteurs introduits par la loi.
Le rejet de la demande de délai pour quitter les lieux procède d’une même logique. La Cour applique les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui subordonnent l’octroi de délais à la preuve que « le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Elle relève que les locataires « ne justifient cependant pas de démarches autres que celle […] considérée insuffisante » par le juge de l’exécution. Cette exigence probatoire stricte limite le caractère protecteur du texte. La Cour privilégie la sécurité juridique du bailleur et la fin légitime du contrat résilié. Cette approche peut paraître sévère au regard de la situation personnelle des occupants, mais elle respecte l’économie générale du dispositif, qui n’accorde des délais qu’en cas d’impossibilité objective de relogement. La décision souligne ainsi la frontière entre protection du locataire et sanction de l’inexécution contractuelle.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la résiliation de baux d’habitation et de parking pour défaut de paiement et défaut d’assurance. Les locataires, débiteurs d’un arriéré locatif, avaient fait l’objet d’un commandement de payer et de justifier d’une assurance. Le juge des contentieux de la protection de Villejuif, par ordonnance du 5 mars 2025, avait constaté l’acquisition des clauses résolutives pour ces deux motifs et ordonné l’expulsion. Sur appel des locataires, la Cour d’appel infirme partiellement cette décision en écartant le défaut d’assurance, mais confirme la résiliation pour impayés et rejette les demandes de suspension et de délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la constatation d’une résiliation de plein droit et les pouvoirs du juge pour en aménager les effets. Elle invite à examiner la rigueur du formalisme procédural en matière de commandement et l’appréciation souveraine des conditions d’octroi des délais de grâce.
La Cour écarte d’abord l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle constate que les locataires « avaient effectivement souscrit une assurance les garantissant contre les risques locatifs […] laquelle était en cours de validité au jour de la délivrance dudit commandement ». La solution retenue est stricte : la clause ne peut jouer dès lors que l’assurance existait au moment du commandement, peu importe que sa justification n’ait pas été communiquée dans le délai d’un mois. La Cour rappelle ainsi que la condition substantielle prime sur un formalisme procédural excessif. Cette interprétation protège le locataire de bonne foi et limite les effets automatiques d’un commandement. Elle s’inscrit dans une lecture protectrice de la loi du 6 juillet 1989, en exigeant une appréciation concrète de l’obligation d’assurance. La portée de cette analyse est cependant restreinte à l’espèce, car le défaut de production de l’attestation dans le délai légal pourrait, dans d’autres circonstances, être considéré comme une inexécution fautive.
La Cour confirme en revanche l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et rejette les demandes d’aménagement. Elle constate que « la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ». Elle rappelle les conditions strictes de l’article 24 de la loi de 1989, notamment l’exigence que le locataire « ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Les juges du fond opèrent ici une appréciation souveraine de la situation financière des locataires, estimant que les justificatifs produits « ne permettent pas de retenir comme suffisamment justifiée la situation financière personnelle ». Cette rigueur s’explique par la nécessité de préserver les intérêts du bailleur face à une dette ancienne et importante. La solution illustre la réticence des juges à suspendre une clause résolutoire acquise lorsque la capacité de paiement du locataire reste incertaine. Elle confirme une jurisprudence traditionnellement stricte sur l’octroi des délais, malgré les dispositifs protecteurs introduits par la loi.
Le rejet de la demande de délai pour quitter les lieux procède d’une même logique. La Cour applique les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui subordonnent l’octroi de délais à la preuve que « le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Elle relève que les locataires « ne justifient cependant pas de démarches autres que celle […] considérée insuffisante » par le juge de l’exécution. Cette exigence probatoire stricte limite le caractère protecteur du texte. La Cour privilégie la sécurité juridique du bailleur et la fin légitime du contrat résilié. Cette approche peut paraître sévère au regard de la situation personnelle des occupants, mais elle respecte l’économie générale du dispositif, qui n’accorde des délais qu’en cas d’impossibilité objective de relogement. La décision souligne ainsi la frontière entre protection du locataire et sanction de l’inexécution contractuelle.