Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°23/15568
La Cour d’appel de Paris, statuant en formation de renvoi après cassation par arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la fixation de l’indemnité d’expropriation d’un ensemble immobilier de rapport. L’expropriant, une société d’aménagement, avait obtenu une ordonnance d’expropriation en 2017. Le juge de l’expropriation avait fixé l’indemnité totale à 973 000 euros par jugement du 15 avril 2020, confirmé en appel le 3 février 2022. La Cour de cassation avait partiellement cassé cet arrêt pour violation des règles de procédure concernant la production de pièces. En renvoi, l’exproprié, désormais en liquidation judiciaire, sollicite une indemnité principale de 1 960 000 euros et diverses indemnités accessoires, tandis que l’expropriante propose, par appel incident, une indemnité réduite à 878 262,10 euros. La juridiction de renvoi doit déterminer le montant de l’indemnité de dépossession conforme à l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. La cour infirme partiellement le jugement de première instance et fixe l’indemnité totale à 1 077 401 euros. Elle rejette la plupart des demandes d’indemnités accessoires. Cette décision illustre la méthode de fixation de l’indemnité principale par comparaison et précise les conditions d’octroi des indemnités accessoires.
**La réévaluation raisonnée de l’indemnité principale**
La cour procède à une réévaluation de l’indemnité principale en retenant une méthode de comparaison actualisée et en appréciant souverainement l’état du bien. Elle écarte d’abord les termes de comparaison non pertinents proposés par l’exproprié. Elle considère que les deux compromis de vente de 2011 “ne peuvent être retenus comme termes de comparaison, car ils ne correspondent pas à des mutations effectives”. Le projet de rapport d’expertise de 2014 est également écarté en raison de son “caractère non définitif”. Enfin, un jugement concernant un immeuble voisin est jugé non comparable “ni par leur nature et ni par leur consistance”. La cour retient ensuite des termes de comparaison pertinents. Elle valide les six références du commissaire du gouvernement, dûment référencées et comparables, dont la moyenne s’élève à 2 131 euros le mètre carré. Elle y adjoint la valeur de 1 530 euros le mètre carré issue de deux jugements de 2016 concernant le même bien, créant une moyenne pondérée de 2 045 euros le mètre carré. Sur cette base, la cour opère un abattement pour tenir compte de l’état du bien. Elle relève que le procès-verbal de transport fait état de façades “dans un mauvais état d’entretien” et d’appartements à l’état “contrasté”. Elle estime donc que l’abattement global de 32,5 % appliqué en première instance, calqué sur un barème théorique, “apparaît excessif”. La cour retient souverainement un abattement de 22 %, aboutissant à une valeur unitaire de 1 595,10 euros. L’indemnité principale est ainsi fixée à 978 546 euros. Cette démarche démontre un contrôle rigoureux des éléments de comparaison et une appréciation in concreto de l’état des lieux, écartant toute application mécanique de barèmes.
**Le rejet justifié des indemnités accessoires**
La cour opère une distinction nette entre les indemnités accessoires légitimement dues et celles qui ne trouvent pas de cause directe dans l’expropriation. Elle accorde l’indemnité de remploi, calculée selon les taux légaux sur la base de l’indemnité principale révisée, soit 98 855 euros. En revanche, elle rejette les autres demandes au motif de l’absence de lien de causalité directe avec l’expropriation. Concernant le remboursement anticipé du prêt, la cour estime que “l’obligation de rembourser le prêt de manière anticipée n’est pas directement liée à la procédure d’expropriation mais à celle de rembourser l’emprunt souscrit”. Les frais et pénalités résultent ainsi de l’inexécution contractuelle et non de l’expropriation. S’agissant des taxes foncières, la cour considère que leur remboursement relève du contentieux fiscal et que ces dépenses “résultent de la seule application de la loi fiscale”. Enfin, concernant la perte de revenus locatifs, la cour relève l’insuffisance probatoire des quittances et tableaux produits, jugés imprécis et non représentatifs. Elle constate surtout que les départs des locataires sont davantage liés à la dégradation du bien et à l’arrêté de péril qu’à la procédure d’expropriation. L’exproprié “échoue en conséquence à prouver un lien de causalité”. Ce refus d’indemniser certains préjudices affirme une interprétation stricte de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, limitant l’indemnisation au préjudice direct.
La Cour d’appel de Paris, statuant en formation de renvoi après cassation par arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la fixation de l’indemnité d’expropriation d’un ensemble immobilier de rapport. L’expropriant, une société d’aménagement, avait obtenu une ordonnance d’expropriation en 2017. Le juge de l’expropriation avait fixé l’indemnité totale à 973 000 euros par jugement du 15 avril 2020, confirmé en appel le 3 février 2022. La Cour de cassation avait partiellement cassé cet arrêt pour violation des règles de procédure concernant la production de pièces. En renvoi, l’exproprié, désormais en liquidation judiciaire, sollicite une indemnité principale de 1 960 000 euros et diverses indemnités accessoires, tandis que l’expropriante propose, par appel incident, une indemnité réduite à 878 262,10 euros. La juridiction de renvoi doit déterminer le montant de l’indemnité de dépossession conforme à l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. La cour infirme partiellement le jugement de première instance et fixe l’indemnité totale à 1 077 401 euros. Elle rejette la plupart des demandes d’indemnités accessoires. Cette décision illustre la méthode de fixation de l’indemnité principale par comparaison et précise les conditions d’octroi des indemnités accessoires.
**La réévaluation raisonnée de l’indemnité principale**
La cour procède à une réévaluation de l’indemnité principale en retenant une méthode de comparaison actualisée et en appréciant souverainement l’état du bien. Elle écarte d’abord les termes de comparaison non pertinents proposés par l’exproprié. Elle considère que les deux compromis de vente de 2011 “ne peuvent être retenus comme termes de comparaison, car ils ne correspondent pas à des mutations effectives”. Le projet de rapport d’expertise de 2014 est également écarté en raison de son “caractère non définitif”. Enfin, un jugement concernant un immeuble voisin est jugé non comparable “ni par leur nature et ni par leur consistance”. La cour retient ensuite des termes de comparaison pertinents. Elle valide les six références du commissaire du gouvernement, dûment référencées et comparables, dont la moyenne s’élève à 2 131 euros le mètre carré. Elle y adjoint la valeur de 1 530 euros le mètre carré issue de deux jugements de 2016 concernant le même bien, créant une moyenne pondérée de 2 045 euros le mètre carré. Sur cette base, la cour opère un abattement pour tenir compte de l’état du bien. Elle relève que le procès-verbal de transport fait état de façades “dans un mauvais état d’entretien” et d’appartements à l’état “contrasté”. Elle estime donc que l’abattement global de 32,5 % appliqué en première instance, calqué sur un barème théorique, “apparaît excessif”. La cour retient souverainement un abattement de 22 %, aboutissant à une valeur unitaire de 1 595,10 euros. L’indemnité principale est ainsi fixée à 978 546 euros. Cette démarche démontre un contrôle rigoureux des éléments de comparaison et une appréciation in concreto de l’état des lieux, écartant toute application mécanique de barèmes.
**Le rejet justifié des indemnités accessoires**
La cour opère une distinction nette entre les indemnités accessoires légitimement dues et celles qui ne trouvent pas de cause directe dans l’expropriation. Elle accorde l’indemnité de remploi, calculée selon les taux légaux sur la base de l’indemnité principale révisée, soit 98 855 euros. En revanche, elle rejette les autres demandes au motif de l’absence de lien de causalité directe avec l’expropriation. Concernant le remboursement anticipé du prêt, la cour estime que “l’obligation de rembourser le prêt de manière anticipée n’est pas directement liée à la procédure d’expropriation mais à celle de rembourser l’emprunt souscrit”. Les frais et pénalités résultent ainsi de l’inexécution contractuelle et non de l’expropriation. S’agissant des taxes foncières, la cour considère que leur remboursement relève du contentieux fiscal et que ces dépenses “résultent de la seule application de la loi fiscale”. Enfin, concernant la perte de revenus locatifs, la cour relève l’insuffisance probatoire des quittances et tableaux produits, jugés imprécis et non représentatifs. Elle constate surtout que les départs des locataires sont davantage liés à la dégradation du bien et à l’arrêté de péril qu’à la procédure d’expropriation. L’exproprié “échoue en conséquence à prouver un lien de causalité”. Ce refus d’indemniser certains préjudices affirme une interprétation stricte de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, limitant l’indemnisation au préjudice direct.