Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°22/07784
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 5 février 2026, statue sur la prescription d’une action en responsabilité civile. Des acquéreurs reprochaient à un intermédiaire financier et à un vendeur des manquements à leurs obligations d’information et des manœuvres dolosives. Ces faits auraient entaché un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le juge de la mise en état avait déclaré l’action prescrite. La Cour d’appel infirme cette ordonnance. Elle précise le point de départ du délai de prescription pour ce type de préjudice. La solution retenue consacre une approche objective de la date de réalisation du dommage. Elle écarte une interprétation trop restrictive de l’article 2224 du code civil.
**I. La consécration d’un point de départ objectif pour la prescription**
La Cour opère une qualification précise du dommage allégué. Elle en déduit une date certaine pour le début de la prescription. Cette méthode sécurise la situation des investisseurs.
**A. La caractérisation d’un dommage futur et global**
Le préjudice invoqué ne réside pas dans la seule surévaluation du bien. Les juges relèvent que les requérants se plaignent d’une rentabilité escomptée non atteinte. Cette rentabilité était évaluée à l’issue d’une période locative de neuf ans. Le dommage est donc conçu comme la différence entre un résultat prévisionnel et le résultat réel. Il ne pouvait être certain avant le terme de cette période. La Cour affirme que « le dommage […] ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien ». Cette analyse conditionne toute la suite du raisonnement. Elle permet de distinguer ce cas d’espèce d’une simple action en réparation d’un vice caché.
**B. La fixation d’un terme précis pour le point de départ**
Le point de départ du délai est ainsi objectivement déterminé par le cadre légal de l’investissement. Puisque la simulation remise aux acquéreurs projetait une évaluation au terme de neuf ans, le délai ne peut courir avant. La Cour rejette les arguments des sociétés défenderesses. Elle estime que des indicateurs partiels, comme un loyer net inférieur aux prévisions, ne suffisaient pas à révéler le préjudice global. Elle précise que « les faits invoqués […] n’étaient pas susceptibles de révéler […] l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue ». Le point de départ est ainsi fixé au jour objectif où le dommage a pu pleinement se réaliser. Cette solution évite de laisser l’investisseur dans l’incertitude sur le moment où agir.
**II. La portée pratique d’une solution protectrice des investisseurs**
L’arrêt écarte les objections procédurales des défendeurs. Il affirme la prééminence du régime de droit commun de la prescription. Cette décision a une valeur pratique certaine pour les litiges similaires.
**A. Le rejet des griefs liés à la loyauté de la preuve**
Les sociétés défenderesses invoquaient l’impossibilité de se défendre après un long délai. Elles arguaient de la destruction réglementaire de leurs archives. La Cour exige une justification concrète de ce grief. Elle constate que la société « ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle aurait procédé […] à la destruction des documents ». Le simple écoulement du temps entre l’acte et l’action n’est donc pas un obstacle recevable. La charge de prouver l’impossibilité de sa défense incombe à la partie qui s’en prévaut. Cette position est classique et préserve l’effectivité du droit à agir.
**B. La confirmation du caractère supplétif de la prescription de l’action en nullité**
Les appelants invoquaient également le dol. La Cour écarte l’application des articles 1304 ancien et 1144 du code civil. Elle rappelle que ces textes gouvernent l’action en nullité. Or, les requérants « ne poursuivent pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables ». Le régime spécial de la prescription de l’action en nullité est donc inopérant. C’est la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 qui s’applique. Cette distinction est essentielle. Elle évite un contournement des règles de la prescription extinctive par la qualification de dol. Elle renforce la sécurité juridique des relations contractuelles tout en offrant une voie de recours adaptée.
L’arrêt apporte une clarification bienvenue sur la prescription des actions liées aux investissements défectueux. Il adopte une interprétation protectrice sans être déséquilibrée. La solution repose sur une analyse économique réaliste du préjudice. Elle pourrait s’appliquer à d’autres dispositifs d’investissement à rentabilité différée. La Cour écarte les risques d’insécurité juridique en fixant un point de départ objectif. Elle rappelle avec fermeté les exigences de la loyauté dans la preuve. Cette décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence soucieuse d’adapter les règles procédurales à la complexité des opérations financières.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 5 février 2026, statue sur la prescription d’une action en responsabilité civile. Des acquéreurs reprochaient à un intermédiaire financier et à un vendeur des manquements à leurs obligations d’information et des manœuvres dolosives. Ces faits auraient entaché un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le juge de la mise en état avait déclaré l’action prescrite. La Cour d’appel infirme cette ordonnance. Elle précise le point de départ du délai de prescription pour ce type de préjudice. La solution retenue consacre une approche objective de la date de réalisation du dommage. Elle écarte une interprétation trop restrictive de l’article 2224 du code civil.
**I. La consécration d’un point de départ objectif pour la prescription**
La Cour opère une qualification précise du dommage allégué. Elle en déduit une date certaine pour le début de la prescription. Cette méthode sécurise la situation des investisseurs.
**A. La caractérisation d’un dommage futur et global**
Le préjudice invoqué ne réside pas dans la seule surévaluation du bien. Les juges relèvent que les requérants se plaignent d’une rentabilité escomptée non atteinte. Cette rentabilité était évaluée à l’issue d’une période locative de neuf ans. Le dommage est donc conçu comme la différence entre un résultat prévisionnel et le résultat réel. Il ne pouvait être certain avant le terme de cette période. La Cour affirme que « le dommage […] ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien ». Cette analyse conditionne toute la suite du raisonnement. Elle permet de distinguer ce cas d’espèce d’une simple action en réparation d’un vice caché.
**B. La fixation d’un terme précis pour le point de départ**
Le point de départ du délai est ainsi objectivement déterminé par le cadre légal de l’investissement. Puisque la simulation remise aux acquéreurs projetait une évaluation au terme de neuf ans, le délai ne peut courir avant. La Cour rejette les arguments des sociétés défenderesses. Elle estime que des indicateurs partiels, comme un loyer net inférieur aux prévisions, ne suffisaient pas à révéler le préjudice global. Elle précise que « les faits invoqués […] n’étaient pas susceptibles de révéler […] l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue ». Le point de départ est ainsi fixé au jour objectif où le dommage a pu pleinement se réaliser. Cette solution évite de laisser l’investisseur dans l’incertitude sur le moment où agir.
**II. La portée pratique d’une solution protectrice des investisseurs**
L’arrêt écarte les objections procédurales des défendeurs. Il affirme la prééminence du régime de droit commun de la prescription. Cette décision a une valeur pratique certaine pour les litiges similaires.
**A. Le rejet des griefs liés à la loyauté de la preuve**
Les sociétés défenderesses invoquaient l’impossibilité de se défendre après un long délai. Elles arguaient de la destruction réglementaire de leurs archives. La Cour exige une justification concrète de ce grief. Elle constate que la société « ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle aurait procédé […] à la destruction des documents ». Le simple écoulement du temps entre l’acte et l’action n’est donc pas un obstacle recevable. La charge de prouver l’impossibilité de sa défense incombe à la partie qui s’en prévaut. Cette position est classique et préserve l’effectivité du droit à agir.
**B. La confirmation du caractère supplétif de la prescription de l’action en nullité**
Les appelants invoquaient également le dol. La Cour écarte l’application des articles 1304 ancien et 1144 du code civil. Elle rappelle que ces textes gouvernent l’action en nullité. Or, les requérants « ne poursuivent pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables ». Le régime spécial de la prescription de l’action en nullité est donc inopérant. C’est la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 qui s’applique. Cette distinction est essentielle. Elle évite un contournement des règles de la prescription extinctive par la qualification de dol. Elle renforce la sécurité juridique des relations contractuelles tout en offrant une voie de recours adaptée.
L’arrêt apporte une clarification bienvenue sur la prescription des actions liées aux investissements défectueux. Il adopte une interprétation protectrice sans être déséquilibrée. La solution repose sur une analyse économique réaliste du préjudice. Elle pourrait s’appliquer à d’autres dispositifs d’investissement à rentabilité différée. La Cour écarte les risques d’insécurité juridique en fixant un point de départ objectif. Elle rappelle avec fermeté les exigences de la loyauté dans la preuve. Cette décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence soucieuse d’adapter les règles procédurales à la complexité des opérations financières.