Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°22/07778
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la prescription d’une action en responsabilité engagée par un investisseur. L’acquéreur reprochait à la société mandataire du vendeur des manquements à ses obligations d’information et des manœuvres dolosives ayant induit en erreur sur la rentabilité d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Par une ordonnance du 8 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil avait déclaré l’action prescrite, estimant que le délai avait couru à compter de la vente en 2010. L’acquéreur forma appel. La Cour d’appel, statuant après une procédure incidente liée à un pourvoi, infirme cette ordonnance. Elle juge l’action recevable et rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription. La solution retenue repose sur une appréciation particulière du point de départ du délai de prescription en matière de dommages liés à la rentabilité d’un investissement locatif défiscalisé.
La Cour opère une distinction nette entre le régime de la prescription de l’action en responsabilité et celui de l’action en nullité pour dol. Elle écarte l’application des articles 1304 ancien et 1144 du code civil relatifs au dol, car l’acquéreur “ne poursuit pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables”. Le droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil lui est donc applicable. La Cour rappelle que ce délai court à compter de la connaissance du dommage, du fait générateur et du lien de causalité. Elle définit ensuite le dommage spécifique en cause : il s’agit du préjudice résultant de ce que “la rentabilité de l’investissement […] ne [lui] a pas permis de constituer le capital escompté”. En se fondant sur le “plan d’épargne fiscal” remis à l’investisseur, elle constate que la rentabilité était évaluée à l’issue de la période locative de neuf ans. Elle en déduit que “le dommage […] ne se serait réalisé qu’au terme de la période locative”. Le point de départ de la prescription est ainsi fixé au jour où le dommage s’est pleinement réalisé, soit au plus tôt neuf ans après la livraison du bien. L’assignation du 9 juin 2021 est donc intervenue dans le délai.
Cette décision consacre une analyse économique et temporelle du dommage qui en précise la nature et reporte le point de départ de la prescription. La solution est conforme à une jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile concernant les investissements défiscalisés. Elle offre une protection accrue à l’investisseur en reconnaissant que son préjudice n’est pas constitué par la seule surévaluation initiale du prix. Le préjudice est appréhendé dans sa globalité, comme un manque à gagner final qui ne peut être constaté qu’à l’issue de l’opération. La Cour écarte ainsi les arguments fondés sur la date de vente ou sur l’évolution défavorable des revenus locatifs en cours de période. Elle estime que ces éléments n’étaient pas “susceptibles de révéler […] l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue”. Cette approche est équitable car elle tient compte de la nature prospective et globale des simulations présentées à l’investisseur. Elle évite une prescription prématurée qui le priverait de tout recours avant même que le résultat définitif de l’investissement ne soit connu.
La portée de l’arrêt est significative pour le contentieux des investissements immobiliers défiscalisés. Il précise et confirme les conditions de la prescription pour les actions fondées sur une erreur induite quant à la rentabilité. La solution est de principe car elle énonce une règle générale : le délai ne court qu’à l’issue de la période locative ou à la date de revente anticipée. Cette règle procure une sécurité juridique aux investisseurs. Elle peut également inciter les professionnels à une plus grande prudence dans leurs prévisions. L’arrêt délimite enfin clairement le champ d’application de cette solution. Celle-ci vise spécifiquement les manquements à l’information ou au conseil portant sur le risque de non-rentabilité d’une opération conditionnée par une location de longue durée. Elle ne s’applique pas aux simples vices cachés ou aux défauts de conformité dont le préjudice est immédiat. Cette décision participe ainsi à la construction d’un régime jurisprudentiel adapté à la complexité des produits d’investissement.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la prescription d’une action en responsabilité engagée par un investisseur. L’acquéreur reprochait à la société mandataire du vendeur des manquements à ses obligations d’information et des manœuvres dolosives ayant induit en erreur sur la rentabilité d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Par une ordonnance du 8 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil avait déclaré l’action prescrite, estimant que le délai avait couru à compter de la vente en 2010. L’acquéreur forma appel. La Cour d’appel, statuant après une procédure incidente liée à un pourvoi, infirme cette ordonnance. Elle juge l’action recevable et rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription. La solution retenue repose sur une appréciation particulière du point de départ du délai de prescription en matière de dommages liés à la rentabilité d’un investissement locatif défiscalisé.
La Cour opère une distinction nette entre le régime de la prescription de l’action en responsabilité et celui de l’action en nullité pour dol. Elle écarte l’application des articles 1304 ancien et 1144 du code civil relatifs au dol, car l’acquéreur “ne poursuit pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables”. Le droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil lui est donc applicable. La Cour rappelle que ce délai court à compter de la connaissance du dommage, du fait générateur et du lien de causalité. Elle définit ensuite le dommage spécifique en cause : il s’agit du préjudice résultant de ce que “la rentabilité de l’investissement […] ne [lui] a pas permis de constituer le capital escompté”. En se fondant sur le “plan d’épargne fiscal” remis à l’investisseur, elle constate que la rentabilité était évaluée à l’issue de la période locative de neuf ans. Elle en déduit que “le dommage […] ne se serait réalisé qu’au terme de la période locative”. Le point de départ de la prescription est ainsi fixé au jour où le dommage s’est pleinement réalisé, soit au plus tôt neuf ans après la livraison du bien. L’assignation du 9 juin 2021 est donc intervenue dans le délai.
Cette décision consacre une analyse économique et temporelle du dommage qui en précise la nature et reporte le point de départ de la prescription. La solution est conforme à une jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile concernant les investissements défiscalisés. Elle offre une protection accrue à l’investisseur en reconnaissant que son préjudice n’est pas constitué par la seule surévaluation initiale du prix. Le préjudice est appréhendé dans sa globalité, comme un manque à gagner final qui ne peut être constaté qu’à l’issue de l’opération. La Cour écarte ainsi les arguments fondés sur la date de vente ou sur l’évolution défavorable des revenus locatifs en cours de période. Elle estime que ces éléments n’étaient pas “susceptibles de révéler […] l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue”. Cette approche est équitable car elle tient compte de la nature prospective et globale des simulations présentées à l’investisseur. Elle évite une prescription prématurée qui le priverait de tout recours avant même que le résultat définitif de l’investissement ne soit connu.
La portée de l’arrêt est significative pour le contentieux des investissements immobiliers défiscalisés. Il précise et confirme les conditions de la prescription pour les actions fondées sur une erreur induite quant à la rentabilité. La solution est de principe car elle énonce une règle générale : le délai ne court qu’à l’issue de la période locative ou à la date de revente anticipée. Cette règle procure une sécurité juridique aux investisseurs. Elle peut également inciter les professionnels à une plus grande prudence dans leurs prévisions. L’arrêt délimite enfin clairement le champ d’application de cette solution. Celle-ci vise spécifiquement les manquements à l’information ou au conseil portant sur le risque de non-rentabilité d’une opération conditionnée par une location de longue durée. Elle ne s’applique pas aux simples vices cachés ou aux défauts de conformité dont le préjudice est immédiat. Cette décision participe ainsi à la construction d’un régime jurisprudentiel adapté à la complexité des produits d’investissement.