Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°18/00027
La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 5 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 31 octobre 2017. Le litige concerne la fixation de l’indemnité d’éviction commerciale et de l’indemnité d’occupation après un congé avec refus de renouvellement. Le bail commercial initial a pris fin le 31 août 2012. Le locataire, resté dans les lieux jusqu’au 28 mars 2022, réclame une indemnité d’éviction conséquente. Le bailleur conteste son montant et réclame une indemnité d’occupation élevée. La cour d’appel, après expertise, doit trancher ces demandes contradictoires. La question de droit est de savoir selon quelles méthodes et critères doivent être fixés le montant de l’indemnité d’éviction de transfert et celui de l’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux. La cour retient une indemnité d’éviction de 627 700 euros et une indemnité d’occupation due de 739 516 euros, après compensation des provisions versées.
La décision procède à une fixation raisonnée des indemnités en s’appuyant sur une analyse détaillée des rapports d’expertise. Pour l’indemnité principale d’éviction, la cour écarte les motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement invoqués par le bailleur. Elle considère que « l’adjonction de la maison de gardien […] ne peut être considérée comme constituant une modification notable ». Les installations réalisées par le locataire sont qualifiées d’améliorations, dont le bailleur n’a pas supporté la charge, et ne justifient donc pas un déplafonnement. Concernant la modification des facteurs locaux de commercialité, la cour estime qu' »il n’est pas démontré que ces facteurs externes aient eu un impact sur l’activité ». Le loyer de renouvellement reste donc plafonné à 128 800 euros. Pour calculer la valeur du droit au bail, la cour retient la méthode du différentiel de loyer entre ce loyer plafonné et la valeur locative corrigée des nouveaux locaux, fixée à 184 224 euros. Le différentiel annuel de 55 424 euros est capitalisé avec un coefficient de 3, aboutissant à une indemnité principale de 166 300 euros. Ce coefficient modeste est justifié par la nature de l’activité de stockage et d’atelier. Les indemnités accessoires sont fixées avec parcimonie, la cour exigeant des justificatifs précis et rejetant les postes non démontrés, comme les frais administratifs. Le trouble commercial n’est retenu que pour deux mois de rémunération du dirigeant, soit 10 000 euros, la croissance de l’entreprise limitant le préjudice. L’indemnité d’occupation est fixée sur la base d’une valeur locative de marché de 168 100 euros annuels, indexée selon la clause du bail. La cour rejette l’abattement pour précarité demandé par le locataire, constatant que « l’appelante a quintuplé son chiffre d’affaires ». Après déduction des provisions versées, le solde dû au bailleur est de 739 516 euros.
L’arrêt opère une conciliation entre la protection du locataire évincé et les droits du bailleur, en appliquant strictement les textes et la jurisprudence. La cour rappelle utilement que « la valeur du droit au bail […] ne dépend pas exclusivement de l’existence d’un marché, dans une acception économique, mais aussi de l’économie des coûts locatifs, dans une acception indemnitaire ». Cette affirmation écarte l’argument d’une absence de valeur du droit au bail pour les locaux d’activités, fondé sur l’inexistence d’un marché. La méthode retenue, bien que classique, est appliquée avec rigueur. Le refus du déplafonnement est solidement motivé, chaque argument du bailleur étant examiné et écarté faute de preuve de la notabilité des modifications. Le coefficient de capitalisation de 3 peut sembler faible, mais il s’explique par la nature spécifique des locaux et l’absence de commercialité en pied. La cour fait preuve de sévérité concernant les indemnités accessoires, exigeant des justificatifs incontestables et rejetant tout ce qui relève de la convenance ou de l’obligation du nouveau bailleur. Cette rigueur évite un enrichissement sans cause du locataire. Le rejet de l’abattement pour précarité, au motif de la croissance de l’entreprise, est conforme à la jurisprudence qui subordonne cet abattement à la preuve d’un préjudice réel. L’arrêt illustre ainsi le rôle modérateur du juge du fond dans l’évaluation in concreto du préjudice, en s’appuyant sur l’expertise judiciaire pour départager des estimations parties très divergentes.
La portée de l’arrêt est principalement d’espèce, mais il rappelle des principes utiles en matière de baux commerciaux. La décision confirme une approche restrictive des motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement. Elle rappelle que la charge de la preuve pèse sur le bailleur et qu’une modification, pour être notable, doit présenter un intérêt pour le commerce considéré. L’arrêt réaffirme également que l’indemnité d’occupation, due pendant la période de maintien, se calcule sur la valeur locative de marché et non sur la valeur plafonnée, et qu’elle est indexable si le bail le prévoit. Le refus systématique de l’abattement de précarité en cas de croissance de l’activité du locataire pourrait inciter les bailleurs à documenter cette croissance pour contrer une telle demande. Enfin, la minutie avec laquelle la cour examine chaque poste de dépense pour les indemnités accessoires sert de guide pour les parties, les enjoignant à conserver des justificatifs solides. Cet arrêt s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle exigeant une preuve concrète du préjudice et rejetant les évaluations spéculatives, garantissant ainsi une indemnisation juste et équilibrée.
La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 5 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 31 octobre 2017. Le litige concerne la fixation de l’indemnité d’éviction commerciale et de l’indemnité d’occupation après un congé avec refus de renouvellement. Le bail commercial initial a pris fin le 31 août 2012. Le locataire, resté dans les lieux jusqu’au 28 mars 2022, réclame une indemnité d’éviction conséquente. Le bailleur conteste son montant et réclame une indemnité d’occupation élevée. La cour d’appel, après expertise, doit trancher ces demandes contradictoires. La question de droit est de savoir selon quelles méthodes et critères doivent être fixés le montant de l’indemnité d’éviction de transfert et celui de l’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux. La cour retient une indemnité d’éviction de 627 700 euros et une indemnité d’occupation due de 739 516 euros, après compensation des provisions versées.
La décision procède à une fixation raisonnée des indemnités en s’appuyant sur une analyse détaillée des rapports d’expertise. Pour l’indemnité principale d’éviction, la cour écarte les motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement invoqués par le bailleur. Elle considère que « l’adjonction de la maison de gardien […] ne peut être considérée comme constituant une modification notable ». Les installations réalisées par le locataire sont qualifiées d’améliorations, dont le bailleur n’a pas supporté la charge, et ne justifient donc pas un déplafonnement. Concernant la modification des facteurs locaux de commercialité, la cour estime qu' »il n’est pas démontré que ces facteurs externes aient eu un impact sur l’activité ». Le loyer de renouvellement reste donc plafonné à 128 800 euros. Pour calculer la valeur du droit au bail, la cour retient la méthode du différentiel de loyer entre ce loyer plafonné et la valeur locative corrigée des nouveaux locaux, fixée à 184 224 euros. Le différentiel annuel de 55 424 euros est capitalisé avec un coefficient de 3, aboutissant à une indemnité principale de 166 300 euros. Ce coefficient modeste est justifié par la nature de l’activité de stockage et d’atelier. Les indemnités accessoires sont fixées avec parcimonie, la cour exigeant des justificatifs précis et rejetant les postes non démontrés, comme les frais administratifs. Le trouble commercial n’est retenu que pour deux mois de rémunération du dirigeant, soit 10 000 euros, la croissance de l’entreprise limitant le préjudice. L’indemnité d’occupation est fixée sur la base d’une valeur locative de marché de 168 100 euros annuels, indexée selon la clause du bail. La cour rejette l’abattement pour précarité demandé par le locataire, constatant que « l’appelante a quintuplé son chiffre d’affaires ». Après déduction des provisions versées, le solde dû au bailleur est de 739 516 euros.
L’arrêt opère une conciliation entre la protection du locataire évincé et les droits du bailleur, en appliquant strictement les textes et la jurisprudence. La cour rappelle utilement que « la valeur du droit au bail […] ne dépend pas exclusivement de l’existence d’un marché, dans une acception économique, mais aussi de l’économie des coûts locatifs, dans une acception indemnitaire ». Cette affirmation écarte l’argument d’une absence de valeur du droit au bail pour les locaux d’activités, fondé sur l’inexistence d’un marché. La méthode retenue, bien que classique, est appliquée avec rigueur. Le refus du déplafonnement est solidement motivé, chaque argument du bailleur étant examiné et écarté faute de preuve de la notabilité des modifications. Le coefficient de capitalisation de 3 peut sembler faible, mais il s’explique par la nature spécifique des locaux et l’absence de commercialité en pied. La cour fait preuve de sévérité concernant les indemnités accessoires, exigeant des justificatifs incontestables et rejetant tout ce qui relève de la convenance ou de l’obligation du nouveau bailleur. Cette rigueur évite un enrichissement sans cause du locataire. Le rejet de l’abattement pour précarité, au motif de la croissance de l’entreprise, est conforme à la jurisprudence qui subordonne cet abattement à la preuve d’un préjudice réel. L’arrêt illustre ainsi le rôle modérateur du juge du fond dans l’évaluation in concreto du préjudice, en s’appuyant sur l’expertise judiciaire pour départager des estimations parties très divergentes.
La portée de l’arrêt est principalement d’espèce, mais il rappelle des principes utiles en matière de baux commerciaux. La décision confirme une approche restrictive des motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement. Elle rappelle que la charge de la preuve pèse sur le bailleur et qu’une modification, pour être notable, doit présenter un intérêt pour le commerce considéré. L’arrêt réaffirme également que l’indemnité d’occupation, due pendant la période de maintien, se calcule sur la valeur locative de marché et non sur la valeur plafonnée, et qu’elle est indexable si le bail le prévoit. Le refus systématique de l’abattement de précarité en cas de croissance de l’activité du locataire pourrait inciter les bailleurs à documenter cette croissance pour contrer une telle demande. Enfin, la minutie avec laquelle la cour examine chaque poste de dépense pour les indemnités accessoires sert de guide pour les parties, les enjoignant à conserver des justificatifs solides. Cet arrêt s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle exigeant une preuve concrète du préjudice et rejetant les évaluations spéculatives, garantissant ainsi une indemnisation juste et équilibrée.