Cour d’appel de Paris, le 24 février 2026, n°24/01168
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 24 février 2026 statue sur un litige locatif relatif au recouvrement d’un arriéré de loyers et à l’engagement des cautions solidaires. Les locataire et cautions, déboutées en première instance, formaient appel en soulevant notamment la prescription de la créance et l’irrecevabilité de la déclaration de créance dans une procédure collective. La Cour d’appel, tout en confirmant le principe de la dette, en réduit le montant au titre de la prescription et précise les conditions d’engagement des cautions. Cette décision permet d’observer une application rigoureuse des règles de prescription en matière de bail d’habitation et une clarification des obligations du bailleur dans le recouvrement.
**La prescription triennale des loyers : une application stricte au service de la sécurité juridique**
La Cour d’appel opère un contrôle strict de la prescription de l’action en paiement des loyers. Elle rappelle que, « aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation se prescrivent par trois ans ». Elle précise que « en matière de loyers impayés, le délai de prescription court, pour chaque terme, à compter de sa date d’exigibilité ». En l’espèce, les loyers des premiers mois de 2019, échus en avril 2019 au plus tard, étaient prescrits en avril 2022. L’acte introductif d’instance du 10 mai 2022 étant intervenu après ce délai et aucun acte interruptif antérieur n’étant justifié, la Cour en déduit que « la demande en paiement des loyers dus au titre des mois de janvier à avril 2019 est prescrite ». Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, assure une sécurité juridique en limitant dans le temps les actions en recouvrement. Elle impose au bailleur une diligence dans le recouvrement des impayés. La Cour écarte par ailleurs l’argument tiré d’un éventuel accord amiable de réduction de la dette, estimant qu’ »il n’y a jamais eu d’accord formalisé entre les parties ». Le strict respect des délais de prescription prime ainsi sur toute considération de négociation informelle.
**L’engagement des cautions et la régularité de la déclaration de créance : la confirmation d’exigences substantielles**
La Cour valide l’engagement des cautions solidaires et la régularité de la déclaration de créance dans la procédure collective. Concernant les cautions, elle constate que les actes de cautionnement en date du 13 septembre 2015 étaient réguliers et que les cautions « ont été régulièrement informés de la dette locative et mis en demeure ». Dès lors, la condamnation solidaire de la caution est justifiée. Sur le point spécifique de la procédure collective ouverte à l’encontre d’une des cautions, la Cour relève que « la créance de M. [V] a été prise en compte par le Juge Commissaire » et que le mandataire judiciaire « a, par ailleurs, admis la créance ». Elle en conclut que le bailleur « justifiait avoir bien déclaré sa créance » et rejette le moyen d’irrecevabilité. Cette analyse souligne que la régularité formelle de la déclaration n’est pas un formalisme vide de sens mais participe à la sécurité de la procédure collective. La Cour rappelle aussi l’exigence d’une preuve concrète pour obtenir des délais de paiement, en relevant que la locataire, « ne formulant aucune proposition chiffrée », ne démontrait pas sa capacité à s’acquitter de sa dette. L’arrêt affirme ainsi une exigence de substantiel dans l’examen des demandes de report ou d’échelonnement.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 24 février 2026 statue sur un litige locatif relatif au recouvrement d’un arriéré de loyers et à l’engagement des cautions solidaires. Les locataire et cautions, déboutées en première instance, formaient appel en soulevant notamment la prescription de la créance et l’irrecevabilité de la déclaration de créance dans une procédure collective. La Cour d’appel, tout en confirmant le principe de la dette, en réduit le montant au titre de la prescription et précise les conditions d’engagement des cautions. Cette décision permet d’observer une application rigoureuse des règles de prescription en matière de bail d’habitation et une clarification des obligations du bailleur dans le recouvrement.
**La prescription triennale des loyers : une application stricte au service de la sécurité juridique**
La Cour d’appel opère un contrôle strict de la prescription de l’action en paiement des loyers. Elle rappelle que, « aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation se prescrivent par trois ans ». Elle précise que « en matière de loyers impayés, le délai de prescription court, pour chaque terme, à compter de sa date d’exigibilité ». En l’espèce, les loyers des premiers mois de 2019, échus en avril 2019 au plus tard, étaient prescrits en avril 2022. L’acte introductif d’instance du 10 mai 2022 étant intervenu après ce délai et aucun acte interruptif antérieur n’étant justifié, la Cour en déduit que « la demande en paiement des loyers dus au titre des mois de janvier à avril 2019 est prescrite ». Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, assure une sécurité juridique en limitant dans le temps les actions en recouvrement. Elle impose au bailleur une diligence dans le recouvrement des impayés. La Cour écarte par ailleurs l’argument tiré d’un éventuel accord amiable de réduction de la dette, estimant qu’ »il n’y a jamais eu d’accord formalisé entre les parties ». Le strict respect des délais de prescription prime ainsi sur toute considération de négociation informelle.
**L’engagement des cautions et la régularité de la déclaration de créance : la confirmation d’exigences substantielles**
La Cour valide l’engagement des cautions solidaires et la régularité de la déclaration de créance dans la procédure collective. Concernant les cautions, elle constate que les actes de cautionnement en date du 13 septembre 2015 étaient réguliers et que les cautions « ont été régulièrement informés de la dette locative et mis en demeure ». Dès lors, la condamnation solidaire de la caution est justifiée. Sur le point spécifique de la procédure collective ouverte à l’encontre d’une des cautions, la Cour relève que « la créance de M. [V] a été prise en compte par le Juge Commissaire » et que le mandataire judiciaire « a, par ailleurs, admis la créance ». Elle en conclut que le bailleur « justifiait avoir bien déclaré sa créance » et rejette le moyen d’irrecevabilité. Cette analyse souligne que la régularité formelle de la déclaration n’est pas un formalisme vide de sens mais participe à la sécurité de la procédure collective. La Cour rappelle aussi l’exigence d’une preuve concrète pour obtenir des délais de paiement, en relevant que la locataire, « ne formulant aucune proposition chiffrée », ne démontrait pas sa capacité à s’acquitter de sa dette. L’arrêt affirme ainsi une exigence de substantiel dans l’examen des demandes de report ou d’échelonnement.