Cour d’appel de Paris, le 20 février 2026, n°25/05784
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2026, a été saisie d’un litige opposant un syndicat de copropriétaires à une société propriétaire de deux lots commerciaux. Le syndicat reprochait à cette société d’avoir réalisé des travaux non autorisés affectant des parties communes et de causer des troubles anormaux de voisinage par une activité de location touristique de courte durée. Par une ordonnance du 19 février 2025, le juge des référés avait enjoint la remise en état de la toiture d’un lot et rejeté les autres demandes. Le syndicat a fait appel de cette décision pour obtenir une condamnation plus étendue. La Cour d’appel a dû statuer sur la recevabilité de nouvelles demandes et sur le bien-fondé des griefs au regard des pouvoirs du juge des référés. Elle a finalement infirmé partiellement l’ordonnance première en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite pour un seul des travaux litigieux. La décision pose la question de la délimitation des pouvoirs du juge des référés en matière de troubles manifestement illicites dans le cadre copropriétaire. Elle apporte également un éclairage sur la qualification des parties privatives et communes.
La Cour restreint d’abord le champ des demandes recevables en appel. Elle déclare irrecevables les demandes tendant à la cessation de l’activité de location et au retrait des annonces. Elle rappelle que “les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire”. La Cour estime que ces demandes, absentes en première instance, constituent des “prétentions nouvelles”. Cette rigueur procédurale garantit l’équité du débat et le respect du principe de contradiction. Elle préserve également la nature de la procédure de référé, qui exige une célérité incompatible avec l’introduction de moyens complexes et nouveaux en appel.
La Cour opère ensuite un contrôle strict de la preuve du trouble manifestement illicite. Concernant les travaux de toiture, elle écarte le grief. Elle constate que la toiture-verrière du lot est une partie privative, relevant de la libre jouissance du copropriétaire. Elle relève que le règlement de copropriété exclut expressément de la définition des parties communes “les parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée”. La société démontre par des factures et attestations que les travaux ont consisté en une réfection à l’identique. La Cour en déduit qu’“en l’absence de modification avérée de cet élément, l’absence d’autorisation de la copropriété ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite”. Cette analyse distingue avec précision l’atteinte à une partie commune et la modification de l’aspect extérieur. Elle exige une preuve évidente de cette modification, conforme à l’exigence de “manifesteté” du trouble en référé.
À l’inverse, la Cour retient le trouble pour le percement d’un mur. Elle s’appuie sur des constats d’huissier démontrant le passage d’une gaine électrique et une maçonnerie dégradée. Elle juge que ce “percement non autorisé, qui constitue une atteinte évidente aux parties communes, est constitutif d’un trouble manifestement illicite”. La violation du droit de la copropriété est ici patente. La Cour ordonne la remise en état sous astreinte, utilisant pleinement les pouvoirs de l’article 835 du code de procédure civile. Cette solution assure l’effectivité de la décision et sanctionne une atteinte directe à l’intégrité des parties communes.
La Cour adopte une interprétation restrictive de la notion de trouble anormal de voisinage en référé. Le syndicat invoquait des nuisances sonores et olfactives liées à la location touristique. La Cour exige que la gêne “dépasse le seuil de tolérance normalement admissible”. Elle écarte les pièces produites, déclarations et pétitions, jugées trop générales. Elle estime qu’un unique constat d’huissier rapportant des nuisances un dimanche matin “n’est pas suffisant pour établir leur fréquence ni leur persistance”. Cette exigence d’une preuve solide et objective est cohérente avec la nature conservatoire ou urgente du référé. Elle évite que cette procédure ne devienne un instrument de pression contre une activité commerciale licite, dès lors que le règlement de copropriété autorise “la location meublée d’un local entier”.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique du droit de la copropriété et du référé. D’une part, il rappelle la nécessité d’une preuve concrète et spécifique pour établir un trouble manifestement illicite. Les allégations générales et non étayées sont insuffisantes. D’autre part, il précise le régime des travaux sur les éléments vitrés. En qualifiant la verrière de partie privative, il limite le champ d’application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette solution peut favoriser l’entretien des lots par les copropriétaires sans lourdeurs procédurales. Elle risque toutefois de fragiliser l’unité architecturale de l’immeuble si des modifications substantielles sont effectuées sous couvert de simple réfection. L’arrêt illustre enfin la complémentarité des voies d’action. Le rejet des demandes en référé pour trouble de voisinage n’interdit pas une action au fond, où la preuve pourra être administrée plus complètement.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2026, a été saisie d’un litige opposant un syndicat de copropriétaires à une société propriétaire de deux lots commerciaux. Le syndicat reprochait à cette société d’avoir réalisé des travaux non autorisés affectant des parties communes et de causer des troubles anormaux de voisinage par une activité de location touristique de courte durée. Par une ordonnance du 19 février 2025, le juge des référés avait enjoint la remise en état de la toiture d’un lot et rejeté les autres demandes. Le syndicat a fait appel de cette décision pour obtenir une condamnation plus étendue. La Cour d’appel a dû statuer sur la recevabilité de nouvelles demandes et sur le bien-fondé des griefs au regard des pouvoirs du juge des référés. Elle a finalement infirmé partiellement l’ordonnance première en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite pour un seul des travaux litigieux. La décision pose la question de la délimitation des pouvoirs du juge des référés en matière de troubles manifestement illicites dans le cadre copropriétaire. Elle apporte également un éclairage sur la qualification des parties privatives et communes.
La Cour restreint d’abord le champ des demandes recevables en appel. Elle déclare irrecevables les demandes tendant à la cessation de l’activité de location et au retrait des annonces. Elle rappelle que “les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire”. La Cour estime que ces demandes, absentes en première instance, constituent des “prétentions nouvelles”. Cette rigueur procédurale garantit l’équité du débat et le respect du principe de contradiction. Elle préserve également la nature de la procédure de référé, qui exige une célérité incompatible avec l’introduction de moyens complexes et nouveaux en appel.
La Cour opère ensuite un contrôle strict de la preuve du trouble manifestement illicite. Concernant les travaux de toiture, elle écarte le grief. Elle constate que la toiture-verrière du lot est une partie privative, relevant de la libre jouissance du copropriétaire. Elle relève que le règlement de copropriété exclut expressément de la définition des parties communes “les parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée”. La société démontre par des factures et attestations que les travaux ont consisté en une réfection à l’identique. La Cour en déduit qu’“en l’absence de modification avérée de cet élément, l’absence d’autorisation de la copropriété ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite”. Cette analyse distingue avec précision l’atteinte à une partie commune et la modification de l’aspect extérieur. Elle exige une preuve évidente de cette modification, conforme à l’exigence de “manifesteté” du trouble en référé.
À l’inverse, la Cour retient le trouble pour le percement d’un mur. Elle s’appuie sur des constats d’huissier démontrant le passage d’une gaine électrique et une maçonnerie dégradée. Elle juge que ce “percement non autorisé, qui constitue une atteinte évidente aux parties communes, est constitutif d’un trouble manifestement illicite”. La violation du droit de la copropriété est ici patente. La Cour ordonne la remise en état sous astreinte, utilisant pleinement les pouvoirs de l’article 835 du code de procédure civile. Cette solution assure l’effectivité de la décision et sanctionne une atteinte directe à l’intégrité des parties communes.
La Cour adopte une interprétation restrictive de la notion de trouble anormal de voisinage en référé. Le syndicat invoquait des nuisances sonores et olfactives liées à la location touristique. La Cour exige que la gêne “dépasse le seuil de tolérance normalement admissible”. Elle écarte les pièces produites, déclarations et pétitions, jugées trop générales. Elle estime qu’un unique constat d’huissier rapportant des nuisances un dimanche matin “n’est pas suffisant pour établir leur fréquence ni leur persistance”. Cette exigence d’une preuve solide et objective est cohérente avec la nature conservatoire ou urgente du référé. Elle évite que cette procédure ne devienne un instrument de pression contre une activité commerciale licite, dès lors que le règlement de copropriété autorise “la location meublée d’un local entier”.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique du droit de la copropriété et du référé. D’une part, il rappelle la nécessité d’une preuve concrète et spécifique pour établir un trouble manifestement illicite. Les allégations générales et non étayées sont insuffisantes. D’autre part, il précise le régime des travaux sur les éléments vitrés. En qualifiant la verrière de partie privative, il limite le champ d’application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette solution peut favoriser l’entretien des lots par les copropriétaires sans lourdeurs procédurales. Elle risque toutefois de fragiliser l’unité architecturale de l’immeuble si des modifications substantielles sont effectuées sous couvert de simple réfection. L’arrêt illustre enfin la complémentarité des voies d’action. Le rejet des demandes en référé pour trouble de voisinage n’interdit pas une action au fond, où la preuve pourra être administrée plus complètement.