Cour d’appel de Paris, le 20 février 2026, n°24/11718
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résiliation d’un contrat de réservation portant sur un immeuble à construire. Les réservataires, après avoir versé un dépôt de garantie, avaient sollicité sa restitution ainsi que l’allocation de divers chefs de dommages-intérêts, invoquant les retards dans la réalisation des travaux et dans la proposition de vente. Le tribunal judiciaire avait ordonné la restitution du dépôt et alloué une indemnité pour préjudice moral, tout en rejetant les autres demandes indemnitaires. Saisie par les deux parties, la Cour d’appel confirme le jugement déféré. Cette décision précise le régime juridique du contrat de réservation et délimite strictement les obligations du promoteur, tout en opérant un contrôle rigoureux du lien de causalité entre le manquement contractuel et les préjudices allégués.
**I. La clarification des obligations nées du contrat de réservation**
La Cour d’appel rappelle la nature spécifique du contrat de réservation, distinct d’une promesse de vente. Elle souligne que ce contrat, régi par les articles L. 261-15 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue un engagement limité. Le réservant s’oblige uniquement à réserver le bien et à ne pas le proposer à un tiers. La cour relève que le contrat litigieux indiquait expressément le caractère « éventuel de l’opération » et « prévisionnel des indications données ». Elle en déduit que le promoteur ne s’était pas engagé de manière ferme à construire et à livrer à une date certaine. Les délais d’exécution des travaux, étant prévisionnels et affectés d’un aléa, leur simple dépassement ne saurait constituer une faute contractuelle. La cour écarte ainsi l’argument des réservataires fondé sur un courriel d’un tiers évoquant une livraison au deuxième trimestre 2018, estimant que cette indication, non émanant du réservant, ne pouvait engager ce dernier.
En revanche, la cour retient un manquement contractuel du promoteur concernant le délai de proposition de vente. Le contrat stipulait que la vente devait être conclue « au plus tard dans le délai de 8 mois » à compter de sa signature. La cour constate que « la société DIVERCITY n’a pas notifié aux époux [F] d’offre de vente avant le 8 août 2018 ». Elle juge que ce délai, distinct du délai prévisionnel d’achèvement des travaux, était impératif. Le fait que la vente puisse intervenir avant l’achèvement des travaux, conformément à l’économie du contrat de vente d’immeuble à construire, renforce cette analyse. Ce manquement justifie la restitution du dépôt de garantie, car la vente n’a pas été conclue « du fait du vendeur » au sens de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation. La cour précise que les moyens tirés des retards légitimes dans les travaux sont « inopérants s’agissant du sort du dépôt de garantie », opérant ainsi une dissociation nette entre les deux types d’obligations.
**II. Le rejet des demandes indemnitaires au nom d’un strict contrôle causal**
La confirmation du rejet des demandes indemnitaires, hormis le préjudice moral, repose sur une appréciation restrictive du lien de causalité et de la certitude du préjudice. La cour applique les principes généraux de la responsabilité contractuelle, rappelant que les dommages et intérêts ne couvrent que « la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé » et doivent être « une suite immédiate et directe de l’inexécution ». Concernant le préjudice financier lié aux primes d’assurance d’un prêt, la cour estime d’une part que son existence n’est pas suffisamment démontrée par les pièces produites. D’autre part, elle considère que ce préjudice n’est pas en « lien de causalité » avec le manquement retenu, à savoir le retard dans l’offre de vente. Elle valide ainsi l’analyse du tribunal pour qui ce préjudice n’était pas certain, l’opération projetée n’étant pas devenue inéluctable.
S’agissant de la perte de revenus locatifs, la cour la qualifie de « purement hypothétique ». Elle souligne que les réservataires n’avaient signé qu’un contrat de réservation, et non de vente, et qu’ils « ne produisent aucun élément permettant de justifier le montant retenu, ni de quelconques démarches visant à mettre en location ce bien ». Une telle indemnisation relèverait d’une perte de chance, que la cour estime inexistante en l’espèce. La demande indemnitaire pour perte de chance d’acquérir un autre bien est traitée avec la même rigueur : elle est jugée « tout aussi hypothétique, et non justifiée » par des démarches concrètes ou des refus de crédit. Seul le préjudice moral, lié au « stress » engendré par les délais, est retenu comme une conséquence directe et certaine du retard fautif dans l’offre de vente.
Enfin, la cour rejette la demande fondée sur une résistance abusive. Elle rappelle que l’exercice du droit de se défendre en justice est fondamental et que « l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus ». Compte tenu des désaccords persistants sur l’interprétation du contrat, elle estime que la société promotrice n’a pas fait preuve de mauvaise foi ou de légèreté blâmable caractérisée. Cette solution préserve la liberté de contester en justice sans crainte de sanctions indemnitaires, sauf faute démontrée.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résiliation d’un contrat de réservation portant sur un immeuble à construire. Les réservataires, après avoir versé un dépôt de garantie, avaient sollicité sa restitution ainsi que l’allocation de divers chefs de dommages-intérêts, invoquant les retards dans la réalisation des travaux et dans la proposition de vente. Le tribunal judiciaire avait ordonné la restitution du dépôt et alloué une indemnité pour préjudice moral, tout en rejetant les autres demandes indemnitaires. Saisie par les deux parties, la Cour d’appel confirme le jugement déféré. Cette décision précise le régime juridique du contrat de réservation et délimite strictement les obligations du promoteur, tout en opérant un contrôle rigoureux du lien de causalité entre le manquement contractuel et les préjudices allégués.
**I. La clarification des obligations nées du contrat de réservation**
La Cour d’appel rappelle la nature spécifique du contrat de réservation, distinct d’une promesse de vente. Elle souligne que ce contrat, régi par les articles L. 261-15 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue un engagement limité. Le réservant s’oblige uniquement à réserver le bien et à ne pas le proposer à un tiers. La cour relève que le contrat litigieux indiquait expressément le caractère « éventuel de l’opération » et « prévisionnel des indications données ». Elle en déduit que le promoteur ne s’était pas engagé de manière ferme à construire et à livrer à une date certaine. Les délais d’exécution des travaux, étant prévisionnels et affectés d’un aléa, leur simple dépassement ne saurait constituer une faute contractuelle. La cour écarte ainsi l’argument des réservataires fondé sur un courriel d’un tiers évoquant une livraison au deuxième trimestre 2018, estimant que cette indication, non émanant du réservant, ne pouvait engager ce dernier.
En revanche, la cour retient un manquement contractuel du promoteur concernant le délai de proposition de vente. Le contrat stipulait que la vente devait être conclue « au plus tard dans le délai de 8 mois » à compter de sa signature. La cour constate que « la société DIVERCITY n’a pas notifié aux époux [F] d’offre de vente avant le 8 août 2018 ». Elle juge que ce délai, distinct du délai prévisionnel d’achèvement des travaux, était impératif. Le fait que la vente puisse intervenir avant l’achèvement des travaux, conformément à l’économie du contrat de vente d’immeuble à construire, renforce cette analyse. Ce manquement justifie la restitution du dépôt de garantie, car la vente n’a pas été conclue « du fait du vendeur » au sens de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation. La cour précise que les moyens tirés des retards légitimes dans les travaux sont « inopérants s’agissant du sort du dépôt de garantie », opérant ainsi une dissociation nette entre les deux types d’obligations.
**II. Le rejet des demandes indemnitaires au nom d’un strict contrôle causal**
La confirmation du rejet des demandes indemnitaires, hormis le préjudice moral, repose sur une appréciation restrictive du lien de causalité et de la certitude du préjudice. La cour applique les principes généraux de la responsabilité contractuelle, rappelant que les dommages et intérêts ne couvrent que « la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé » et doivent être « une suite immédiate et directe de l’inexécution ». Concernant le préjudice financier lié aux primes d’assurance d’un prêt, la cour estime d’une part que son existence n’est pas suffisamment démontrée par les pièces produites. D’autre part, elle considère que ce préjudice n’est pas en « lien de causalité » avec le manquement retenu, à savoir le retard dans l’offre de vente. Elle valide ainsi l’analyse du tribunal pour qui ce préjudice n’était pas certain, l’opération projetée n’étant pas devenue inéluctable.
S’agissant de la perte de revenus locatifs, la cour la qualifie de « purement hypothétique ». Elle souligne que les réservataires n’avaient signé qu’un contrat de réservation, et non de vente, et qu’ils « ne produisent aucun élément permettant de justifier le montant retenu, ni de quelconques démarches visant à mettre en location ce bien ». Une telle indemnisation relèverait d’une perte de chance, que la cour estime inexistante en l’espèce. La demande indemnitaire pour perte de chance d’acquérir un autre bien est traitée avec la même rigueur : elle est jugée « tout aussi hypothétique, et non justifiée » par des démarches concrètes ou des refus de crédit. Seul le préjudice moral, lié au « stress » engendré par les délais, est retenu comme une conséquence directe et certaine du retard fautif dans l’offre de vente.
Enfin, la cour rejette la demande fondée sur une résistance abusive. Elle rappelle que l’exercice du droit de se défendre en justice est fondamental et que « l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus ». Compte tenu des désaccords persistants sur l’interprétation du contrat, elle estime que la société promotrice n’a pas fait preuve de mauvaise foi ou de légèreté blâmable caractérisée. Cette solution préserve la liberté de contester en justice sans crainte de sanctions indemnitaires, sauf faute démontrée.