Cour d’appel de Nouméa, le 16 février 2026, n°23/00367
La Cour d’appel de Nouméa, dans un arrêt du 16 février 2026, se prononce sur les obligations respectives des parties à une convention d’exploitation relative à un restaurant. Le bailleur avait été condamné en première instance à divers travaux et à indemniser le preneur pour préjudice d’image. L’appelant contestait notamment sa responsabilité pour les infiltrations et la condamnation à indemniser. La cour infirme partiellement le jugement pour préciser l’étendue des obligations de chacune des parties.
La question de droit est de savoir comment se répartissent, entre le bailleur et le preneur, les obligations de réparation et les responsabilités découlant de désordres affectant la chose louée, lorsque ces désordres proviennent à la fois de vices de construction et de défauts d’entretien. La cour confirme le principe de la responsabilité du bailleur pour les malfaçons de la construction et réforme le jugement sur la participation du preneur aux travaux de lasure.
**La réaffirmation du principe de la responsabilité du bailleur pour les vices de construction**
La cour rappelle avec netteté le fondement des obligations du bailleur. Elle souligne que les infiltrations proviennent de défauts structurels. L’expert judiciaire a constaté que les chéneaux présentaient une « section insuffisante » et une pente « nulle », les rendant intrinsèquement défectueux. Elle en déduit que « s’agissant de malfaçons affectant la construction, la SCI Miraz doit y porter remède et répondre de leurs conséquences dommageables ». Cette solution est une application stricte de l’obligation de délivrance et de garantie pesant sur le bailleur. La cour écarte ainsi l’argument tiré d’un éventuel défaut d’entretien du preneur, considérant que le vice originel était la cause déterminante des désordres.
La portée de cette analyse est renforcée par le traitement des travaux de lasure. Le premier juge avait partagé la charge de ces travaux. La cour d’appel infirme cette solution. Elle relève que l’expert a noté que les chéneaux, « mêmes propres », fuyaient et que leur conception les rendait « très difficiles » à entretenir. Elle estime que la « négligence » du preneur à aviser des difficultés d’entretien « n’a pas aggravé l’obligation de remise en état » du bailleur. Dès lors, « l’intégralité du coût du lasurage […] sera supportée par la SCI Miraz ». Cette interprétation restrictive de la négligence du preneur consolide la garantie due par le bailleur. Elle établit que lorsque le vice de construction est la cause efficiente du dommage, il engage la pleine responsabilité de ce dernier, sans partage.
**La distinction opérée entre les causes des désordres et ses effets sur la répartition des charges**
L’arrêt opère une analyse minutieuse de l’origine des différents désordres pour en imputer la charge. La cour distingue soigneusement les infiltrations selon leur source. Elle confirme la condamnation du preneur à contribuer aux travaux d’étanchéité de la toiture terrasse. Cette contribution est justifiée car « la pose défectueuse de son enseigne a contribué à la dégradation du système d’étanchéité ». À l’inverse, elle maintient la condamnation du bailleur au remboursement des factures pour dommages dans la pâtisserie. Ces dommages provenaient d’un chéneau « défoncé », vice de construction n’ayant « aucun lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse ». Cette dissociation des causalités permet une répartition précise et équitable des obligations financières.
La reconnaissance d’un préjudice d’image indépendant constitue l’autre apport de la décision. Le bailleur arguait de l’absence de mention des infiltrations dans les avis clients. La cour retient pourtant le préjudice en s’appuyant sur le constat de l’expert que « l’état dégradé du plafond […] dégrade l’image du restaurant » et sur la nécessité de déplacer les tables les jours de pluie. Elle valide ainsi une indemnisation fondée sur l’atteinte à la notoriété et à l’exploitation normale, distincte des simples réparations matérielles. Cette solution étend la réparation due par le bailleur au-delà du dommage corporel ou matériel, pour inclure les conséquences commerciales et immatérielles des vices de la chose louée. Elle renforce la protection du preneur dans l’exercice de son activité.
La Cour d’appel de Nouméa, dans un arrêt du 16 février 2026, se prononce sur les obligations respectives des parties à une convention d’exploitation relative à un restaurant. Le bailleur avait été condamné en première instance à divers travaux et à indemniser le preneur pour préjudice d’image. L’appelant contestait notamment sa responsabilité pour les infiltrations et la condamnation à indemniser. La cour infirme partiellement le jugement pour préciser l’étendue des obligations de chacune des parties.
La question de droit est de savoir comment se répartissent, entre le bailleur et le preneur, les obligations de réparation et les responsabilités découlant de désordres affectant la chose louée, lorsque ces désordres proviennent à la fois de vices de construction et de défauts d’entretien. La cour confirme le principe de la responsabilité du bailleur pour les malfaçons de la construction et réforme le jugement sur la participation du preneur aux travaux de lasure.
**La réaffirmation du principe de la responsabilité du bailleur pour les vices de construction**
La cour rappelle avec netteté le fondement des obligations du bailleur. Elle souligne que les infiltrations proviennent de défauts structurels. L’expert judiciaire a constaté que les chéneaux présentaient une « section insuffisante » et une pente « nulle », les rendant intrinsèquement défectueux. Elle en déduit que « s’agissant de malfaçons affectant la construction, la SCI Miraz doit y porter remède et répondre de leurs conséquences dommageables ». Cette solution est une application stricte de l’obligation de délivrance et de garantie pesant sur le bailleur. La cour écarte ainsi l’argument tiré d’un éventuel défaut d’entretien du preneur, considérant que le vice originel était la cause déterminante des désordres.
La portée de cette analyse est renforcée par le traitement des travaux de lasure. Le premier juge avait partagé la charge de ces travaux. La cour d’appel infirme cette solution. Elle relève que l’expert a noté que les chéneaux, « mêmes propres », fuyaient et que leur conception les rendait « très difficiles » à entretenir. Elle estime que la « négligence » du preneur à aviser des difficultés d’entretien « n’a pas aggravé l’obligation de remise en état » du bailleur. Dès lors, « l’intégralité du coût du lasurage […] sera supportée par la SCI Miraz ». Cette interprétation restrictive de la négligence du preneur consolide la garantie due par le bailleur. Elle établit que lorsque le vice de construction est la cause efficiente du dommage, il engage la pleine responsabilité de ce dernier, sans partage.
**La distinction opérée entre les causes des désordres et ses effets sur la répartition des charges**
L’arrêt opère une analyse minutieuse de l’origine des différents désordres pour en imputer la charge. La cour distingue soigneusement les infiltrations selon leur source. Elle confirme la condamnation du preneur à contribuer aux travaux d’étanchéité de la toiture terrasse. Cette contribution est justifiée car « la pose défectueuse de son enseigne a contribué à la dégradation du système d’étanchéité ». À l’inverse, elle maintient la condamnation du bailleur au remboursement des factures pour dommages dans la pâtisserie. Ces dommages provenaient d’un chéneau « défoncé », vice de construction n’ayant « aucun lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse ». Cette dissociation des causalités permet une répartition précise et équitable des obligations financières.
La reconnaissance d’un préjudice d’image indépendant constitue l’autre apport de la décision. Le bailleur arguait de l’absence de mention des infiltrations dans les avis clients. La cour retient pourtant le préjudice en s’appuyant sur le constat de l’expert que « l’état dégradé du plafond […] dégrade l’image du restaurant » et sur la nécessité de déplacer les tables les jours de pluie. Elle valide ainsi une indemnisation fondée sur l’atteinte à la notoriété et à l’exploitation normale, distincte des simples réparations matérielles. Cette solution étend la réparation due par le bailleur au-delà du dommage corporel ou matériel, pour inclure les conséquences commerciales et immatérielles des vices de la chose louée. Elle renforce la protection du preneur dans l’exercice de son activité.