Cour d’appel de Nîmes, le 5 février 2026, n°25/01471
Un syndicat de copropriétaires agit en référé contre un copropriétaire exploitant un bar. Il lui reproche l’installation sans autorisation d’une pergola sur une parcelle cadastrale relevant des parties communes. Le président du tribunal judiciaire de Nîmes, par une ordonnance du 2 avril 2025, a déclaré irrecevables les principales demandes du syndicat. Celui-ci interjette appel. La Cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 5 février 2026, réforme partiellement la décision première. Elle déclare recevables les demandes mais en rejette le fond. La cour écarte les fins de non-recevoir avant de constater l’existence d’un titre d’occupation régulier. Elle refuse ainsi d’ordonner une mesure de remise en état ou d’allouer une provision. La décision soulève la question de l’articulation entre l’action en référé du syndicat et la preuve d’un trouble manifestement illicite. Elle invite également à réfléchir sur la situation du copropriétaire auteur de travaux sur les parties communes.
La cour écarte d’abord les exceptions de procédure soulevées par le copropriétaire. Elle reconnaît la qualité à agir du syndicat et la recevabilité de l’action dirigée contre le copropriétaire personnellement. Le syndicat peut agir en référé en cas d’appropriation sans autorisation de parties communes. La cour relève que le copropriétaire “demeure tenu à l’égard du syndicat du sort de constructions litigieuses”. Elle infirme donc le premier jugement sur ce point. Cette analyse procédurale permet d’aborder le fond des demandes. La solution retenue sur la recevabilité est conforme à la jurisprudence. Elle rappelle qu’un syndicat peut défendre activement l’intégrité des parties communes. Le copropriétaire, en sa qualité de propriétaire du lot bénéficiant des aménagements, reste le débiteur des obligations de régularisation. Cette approche garantit l’effectivité de l’action syndicale.
La cour examine ensuite le bien-fondé des demandes au fond. Elle constate l’existence d’une convention d’occupation régulière. Cette convention, consentie pour trois ans et renouvelable tacitement, n’a pas été valablement résiliée. La cour en déduit l’absence de trouble manifestement illicite. Elle juge que “M. [H] [B] n’étant pas occupant sans droit ni titre et en l’absence d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état”. La demande de provision, liée à cette occupation, se heurte à une contestation sérieuse. La cour rejette également la demande de communication de pièces, estimant l’absence de motif légitime. Cette analyse stricte du trouble manifestement illicite est remarquable. Elle démontre que la seule violation alléguée d’un droit de propriété ne suffit pas. L’existence d’un titre contractuel valable, même ancien, neutralise la qualification de trouble illicite. La décision rappelle ainsi la nature subsidiaire et conditionnelle du référé.
L’arrêt opère une distinction nette entre la recevabilité de l’action et son bien-fondé. Cette distinction est essentielle en procédure. La cour admet que le syndicat est fondé à agir contre le copropriétaire. Elle protège ainsi l’autorité du syndicat dans la gestion des parties communes. Néanmoins, elle soumet l’octroi des mesures de référé à une appréciation rigoureuse des conditions légales. En l’espèce, la preuve d’un titre régulier fait obstacle à ces mesures. Cette solution préserve les droits du copropriétaire occupant. Elle évite une application automatique du référé propriétaire. La décision peut être perçue comme un équilibre entre protection de la copropriété et sécurité des situations contractuelles établies. Elle incite le syndicat à privilégier d’abord la voie contractuelle de résiliation.
La portée de l’arrêt réside dans son interprétation restrictive du trouble manifestement illicite en matière contractuelle. La cour exige une violation évidente et actuelle d’une règle de droit. L’existence d’une convention, dont la validité n’est pas sérieusement contestée, écarte cette violation. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle rappelle que le référé n’est pas un procès sur le fond. La décision pourrait inciter les syndicats à vérifier scrupuleusement l’état des titres avant d’agir. Elle pourrait aussi conduire à un recours accru à l’action au fond pour contester la validité des conventions elles-mêmes. L’arrêt n’innove pas mais applique avec clarté des principes bien établis. Il confirme que la voie du référé, bien qu’efficace, reste subordonnée à des conditions strictes.
Un syndicat de copropriétaires agit en référé contre un copropriétaire exploitant un bar. Il lui reproche l’installation sans autorisation d’une pergola sur une parcelle cadastrale relevant des parties communes. Le président du tribunal judiciaire de Nîmes, par une ordonnance du 2 avril 2025, a déclaré irrecevables les principales demandes du syndicat. Celui-ci interjette appel. La Cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 5 février 2026, réforme partiellement la décision première. Elle déclare recevables les demandes mais en rejette le fond. La cour écarte les fins de non-recevoir avant de constater l’existence d’un titre d’occupation régulier. Elle refuse ainsi d’ordonner une mesure de remise en état ou d’allouer une provision. La décision soulève la question de l’articulation entre l’action en référé du syndicat et la preuve d’un trouble manifestement illicite. Elle invite également à réfléchir sur la situation du copropriétaire auteur de travaux sur les parties communes.
La cour écarte d’abord les exceptions de procédure soulevées par le copropriétaire. Elle reconnaît la qualité à agir du syndicat et la recevabilité de l’action dirigée contre le copropriétaire personnellement. Le syndicat peut agir en référé en cas d’appropriation sans autorisation de parties communes. La cour relève que le copropriétaire “demeure tenu à l’égard du syndicat du sort de constructions litigieuses”. Elle infirme donc le premier jugement sur ce point. Cette analyse procédurale permet d’aborder le fond des demandes. La solution retenue sur la recevabilité est conforme à la jurisprudence. Elle rappelle qu’un syndicat peut défendre activement l’intégrité des parties communes. Le copropriétaire, en sa qualité de propriétaire du lot bénéficiant des aménagements, reste le débiteur des obligations de régularisation. Cette approche garantit l’effectivité de l’action syndicale.
La cour examine ensuite le bien-fondé des demandes au fond. Elle constate l’existence d’une convention d’occupation régulière. Cette convention, consentie pour trois ans et renouvelable tacitement, n’a pas été valablement résiliée. La cour en déduit l’absence de trouble manifestement illicite. Elle juge que “M. [H] [B] n’étant pas occupant sans droit ni titre et en l’absence d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état”. La demande de provision, liée à cette occupation, se heurte à une contestation sérieuse. La cour rejette également la demande de communication de pièces, estimant l’absence de motif légitime. Cette analyse stricte du trouble manifestement illicite est remarquable. Elle démontre que la seule violation alléguée d’un droit de propriété ne suffit pas. L’existence d’un titre contractuel valable, même ancien, neutralise la qualification de trouble illicite. La décision rappelle ainsi la nature subsidiaire et conditionnelle du référé.
L’arrêt opère une distinction nette entre la recevabilité de l’action et son bien-fondé. Cette distinction est essentielle en procédure. La cour admet que le syndicat est fondé à agir contre le copropriétaire. Elle protège ainsi l’autorité du syndicat dans la gestion des parties communes. Néanmoins, elle soumet l’octroi des mesures de référé à une appréciation rigoureuse des conditions légales. En l’espèce, la preuve d’un titre régulier fait obstacle à ces mesures. Cette solution préserve les droits du copropriétaire occupant. Elle évite une application automatique du référé propriétaire. La décision peut être perçue comme un équilibre entre protection de la copropriété et sécurité des situations contractuelles établies. Elle incite le syndicat à privilégier d’abord la voie contractuelle de résiliation.
La portée de l’arrêt réside dans son interprétation restrictive du trouble manifestement illicite en matière contractuelle. La cour exige une violation évidente et actuelle d’une règle de droit. L’existence d’une convention, dont la validité n’est pas sérieusement contestée, écarte cette violation. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle rappelle que le référé n’est pas un procès sur le fond. La décision pourrait inciter les syndicats à vérifier scrupuleusement l’état des titres avant d’agir. Elle pourrait aussi conduire à un recours accru à l’action au fond pour contester la validité des conventions elles-mêmes. L’arrêt n’innove pas mais applique avec clarté des principes bien établis. Il confirme que la voie du référé, bien qu’efficace, reste subordonnée à des conditions strictes.