Cour d’appel de Nîmes, le 13 février 2026, n°24/01714
La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 13 février 2026, statue sur les conséquences indemnitaires de l’effondrement de la toiture d’un local commercial. Un bail commercial liait les parties. Le preneur avait signalé des désordres dès 2018. La toiture s’est effondrée le 20 septembre 2020. Le bailleur a notifié la résiliation du bail pour destruction totale. Le preneur a assigné en responsabilité. Le tribunal judiciaire avait initialement débouté le preneur. La cour d’appel, par un arrêt mixte du 20 octobre 2023, avait ordonné une expertise. Sur le fondement du rapport d’expertise, la cour d’appel doit désormais trancher les demandes indemnitaires croisées. Le preneur réclame réparation de divers préjudices. Le bailleur formule des demandes reconventionnelles fondées sur le contrat. La question est de déterminer la responsabilité dans la survenance du sinistre et ses conséquences sur les obligations contractuelles. La cour retient la responsabilité entière du bailleur. Elle procède à une liquidation partagée des préjudices. Elle rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
La solution consacre une application rigoureuse des obligations du bailleur et une appréciation nuancée des préjudices réparables. L’arrêt affirme d’abord la responsabilité exclusive du bailleur en raison d’un vice de construction. Il opère ensuite un partage équilibré des conséquences financières du sinistre.
La responsabilité exclusive du bailleur est établie sur le fondement de son obligation de délivrance et d’entretien. La cour rappelle que le bailleur est tenu, “par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage”. L’expertise a révélé que l’effondrement provenait d’“un défaut d’exécution des travaux de charpente”. Ce vice constitue une violation de l’obligation de délivrer une chose en bon état. Le bailleur invoquait une faute du preneur pour n’avoir pas mis en place des étais. La cour écarte cet argument. Elle relève que la pose des étais incombait au bailleur en vertu de son obligation d’entretien. Elle constate aussi que leur installation était prévue après le sinistre. Ainsi, “il n’est pas démontré en quoi le locataire a, par son comportement, concouru à la gravité du dommage”. Cette analyse est classique. Elle réaffirme le caractère obligatoire des grosses réparations à la charge du bailleur. La solution est conforme à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. L’arrêt du 26 janvier 2022 rappelait déjà cette garantie légale. La cour refuse d’opérer un partage de responsabilité. Elle sanctionne le défaut d’entretien préventif par le propriétaire. Cette rigueur protège le preneur contre les vices cachés de la construction. Elle peut sembler sévère pour le bailleur. Ce dernier pouvait ignorer le vice de charpente. La garantie légale s’applique cependant indépendamment de sa connaissance. La solution assure une sécurité juridique au preneur commercial. Elle respecte l’économie du contrat de bail.
L’arrêt procède à une liquidation minutieuse et équilibrée des préjudices, distinguant les pertes subies des obligations contractuelles persistantes. La cour indemnise le preneur pour ses pertes directes. Elle retient les marchandises perdues et les dégâts au parquet sur la base de l’attestation comptable. Elle accorde aussi la perte de chiffre d’affaires. L’expert-comptable avait noté une baisse de 37,5% en octobre 2020. La cour estime que le bailleur “ne produit ou n’invoque aucun élément probant” pour contester ce préjudice. Elle écarte en revanche l’indemnisation des aménagements. Le bailleur exige la remise en état initiale. La cour applique alors l’article 555 du code civil et la clause du bail. Le preneur ne peut obtenir la valeur des ouvrages puisque le bailleur en refuse la propriété. Cette solution est conforme à la jurisprudence. Un arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 1999 rappelait que l’autorisation des travaux n’écarte pas l’article 555. La cour condamne parallèlement le preneur à exécuter ses obligations contractuelles résiduelles. Elle lui impose le paiement des taxes foncières et la remise en état. Elle accorde aussi une indemnité d’occupation jusqu’au changement des serrures. La cour motive cette décision par l’absence de preuve de la remise des clés. Cette obligation persiste malgré la résiliation de plein droit. La solution est équilibrée. Elle distingue les dommages causés par le vice du bailleur des obligations normales du preneur. Le partage des dépens et le rejet des demandes sur l’article 700 confirment cette recherche d’équité. L’arrêt évite ainsi de faire peser sur une seule partie toutes les conséquences financières. Il maintient un certain équilibre contractuel. La méthode de liquidation est pragmatique. Elle s’appuie sur les justificatifs produits. Elle peut être critiquée pour son approche parfois comptable. L’indemnisation de la perte de chiffre d’affaires reste délicate. La cour admet une simple attestation sans expertise contradictoire. Cette souplesse facilite la réparation mais peut nuire à la sécurité de la preuve.
La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 13 février 2026, statue sur les conséquences indemnitaires de l’effondrement de la toiture d’un local commercial. Un bail commercial liait les parties. Le preneur avait signalé des désordres dès 2018. La toiture s’est effondrée le 20 septembre 2020. Le bailleur a notifié la résiliation du bail pour destruction totale. Le preneur a assigné en responsabilité. Le tribunal judiciaire avait initialement débouté le preneur. La cour d’appel, par un arrêt mixte du 20 octobre 2023, avait ordonné une expertise. Sur le fondement du rapport d’expertise, la cour d’appel doit désormais trancher les demandes indemnitaires croisées. Le preneur réclame réparation de divers préjudices. Le bailleur formule des demandes reconventionnelles fondées sur le contrat. La question est de déterminer la responsabilité dans la survenance du sinistre et ses conséquences sur les obligations contractuelles. La cour retient la responsabilité entière du bailleur. Elle procède à une liquidation partagée des préjudices. Elle rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
La solution consacre une application rigoureuse des obligations du bailleur et une appréciation nuancée des préjudices réparables. L’arrêt affirme d’abord la responsabilité exclusive du bailleur en raison d’un vice de construction. Il opère ensuite un partage équilibré des conséquences financières du sinistre.
La responsabilité exclusive du bailleur est établie sur le fondement de son obligation de délivrance et d’entretien. La cour rappelle que le bailleur est tenu, “par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage”. L’expertise a révélé que l’effondrement provenait d’“un défaut d’exécution des travaux de charpente”. Ce vice constitue une violation de l’obligation de délivrer une chose en bon état. Le bailleur invoquait une faute du preneur pour n’avoir pas mis en place des étais. La cour écarte cet argument. Elle relève que la pose des étais incombait au bailleur en vertu de son obligation d’entretien. Elle constate aussi que leur installation était prévue après le sinistre. Ainsi, “il n’est pas démontré en quoi le locataire a, par son comportement, concouru à la gravité du dommage”. Cette analyse est classique. Elle réaffirme le caractère obligatoire des grosses réparations à la charge du bailleur. La solution est conforme à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. L’arrêt du 26 janvier 2022 rappelait déjà cette garantie légale. La cour refuse d’opérer un partage de responsabilité. Elle sanctionne le défaut d’entretien préventif par le propriétaire. Cette rigueur protège le preneur contre les vices cachés de la construction. Elle peut sembler sévère pour le bailleur. Ce dernier pouvait ignorer le vice de charpente. La garantie légale s’applique cependant indépendamment de sa connaissance. La solution assure une sécurité juridique au preneur commercial. Elle respecte l’économie du contrat de bail.
L’arrêt procède à une liquidation minutieuse et équilibrée des préjudices, distinguant les pertes subies des obligations contractuelles persistantes. La cour indemnise le preneur pour ses pertes directes. Elle retient les marchandises perdues et les dégâts au parquet sur la base de l’attestation comptable. Elle accorde aussi la perte de chiffre d’affaires. L’expert-comptable avait noté une baisse de 37,5% en octobre 2020. La cour estime que le bailleur “ne produit ou n’invoque aucun élément probant” pour contester ce préjudice. Elle écarte en revanche l’indemnisation des aménagements. Le bailleur exige la remise en état initiale. La cour applique alors l’article 555 du code civil et la clause du bail. Le preneur ne peut obtenir la valeur des ouvrages puisque le bailleur en refuse la propriété. Cette solution est conforme à la jurisprudence. Un arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 1999 rappelait que l’autorisation des travaux n’écarte pas l’article 555. La cour condamne parallèlement le preneur à exécuter ses obligations contractuelles résiduelles. Elle lui impose le paiement des taxes foncières et la remise en état. Elle accorde aussi une indemnité d’occupation jusqu’au changement des serrures. La cour motive cette décision par l’absence de preuve de la remise des clés. Cette obligation persiste malgré la résiliation de plein droit. La solution est équilibrée. Elle distingue les dommages causés par le vice du bailleur des obligations normales du preneur. Le partage des dépens et le rejet des demandes sur l’article 700 confirment cette recherche d’équité. L’arrêt évite ainsi de faire peser sur une seule partie toutes les conséquences financières. Il maintient un certain équilibre contractuel. La méthode de liquidation est pragmatique. Elle s’appuie sur les justificatifs produits. Elle peut être critiquée pour son approche parfois comptable. L’indemnisation de la perte de chiffre d’affaires reste délicate. La cour admet une simple attestation sans expertise contradictoire. Cette souplesse facilite la réparation mais peut nuire à la sécurité de la preuve.