Cour d’appel de Montpellier, le 24 février 2026, n°25/03553
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un pourvoi contre une ordonnance de référé prononçant la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement de diverses sommes. L’appelante soutenait avoir soldé sa dette locative durant la procédure et demandait le bénéfice de délais de grâce. La cour d’appel, tout en confirmant la régularité de la résiliation, a accordé des délais de paiement rétroactifs et constaté l’extinction de la dette. Elle a ainsi infirmé les dispositions ordonnant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation future. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction du défaut de paiement et les mécanismes de traitement des impayés. Elle invite à examiner comment le juge peut, a posteriori, neutraliser les effets d’une clause résolutoire régulièrement acquise lorsque la dette a été ultérieurement apurée.
La solution retenue par la cour d’appel repose sur une application combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile. Elle confirme d’abord la régularité de la résiliation. La cour relève que le commandement de payer est demeuré infructueux plus de deux mois. Elle constate ainsi que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient, ainsi, réunies à la date du 19 février 2024”. L’occupation postérieure à cette date constitue donc “un trouble manifestement illicite” justifiant une mesure de référé. La cour valide ainsi le principe de la sanction pour inexécution contractuelle. Elle confirme également la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à une date déterminée. Cette première étape affirme l’opposabilité stricte de la clause résolutoire dès lors que ses conditions légales sont satisfaites. Elle réaffirme la force obligatoire du contrat et la protection due au bailleur face aux impayés.
Toutefois, la cour opère un revirement significatif en tirant les conséquences de l’apurement ultérieur de la dette. Elle applique les dispositions de l’article 24 V et VII de la loi de 1989, dans leur version issue de la loi du 27 juillet 2023. Elle note que “la dette locative est soldée depuis le 16 juillet 2025” et que la locataire “avait repris le paiement du loyer en septembre 2024”. La cour en déduit que “ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué”. Elle accorde alors un délai de paiement rétroactif jusqu’à la date du parfait apurement. Cette analyse permet de réintégrer la locataire dans ses droits. La décision infirme donc les dispositions relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation future. Cette seconde étape donne la primauté à la finalité sociale du maintien dans les lieux lorsque la défaillance a été réparée.
La portée de cet arrêt est notable. Il illustre l’évolution du droit du bail vers une plus grande prise en compte de la situation du locataire. La solution consacre une forme de validation rétroactive du maintien dans les lieux lorsque la dette est éteinte. Elle atténue ainsi le caractère automatique de la clause résolutoire. La cour utilise le pouvoir d’octroi de délais de grâce pour effacer les effets d’une résiliation déjà intervenue. Cette approche favorise la stabilité du logement et prévient l’expulsion lorsque le trouble a cessé. Elle s’inscrit dans la philosophie des textes protecteurs des locataires en difficulté. L’arrêt pourrait inciter les juges à examiner systématiquement l’état actuel de la dette avant de prononcer une expulsion définitive. Il introduit une dimension curative dans le traitement des impayés, au-delà de la seule sanction.
La valeur de la décision mérite cependant discussion. D’un côté, elle réalise un équilibre pragmatique entre les intérêts en présence. Elle protège le bailleur en confirmant la dette passée et sa condamnation. Elle évite une expulsion devenue sans objet, préservant ainsi le lien locatif. D’un autre côté, la neutralisation rétroactive de la clause résolutoire peut sembler contestable. La résiliation était devenue définive à l’expiration du délai de deux mois. Reconnaître qu’elle est “réputée ne pas avoir joué” revient à anéantir un acte juridique parfait. Cela pourrait affaiblir la sécurité des transactions et la force des clauses contractuelles. La solution repose sur une interprétation extensive des délais de grâce. Elle les utilise comme un instrument de régularisation a posteriori plus que comme un sursis à exécution. Cette approche, bien que socialement utile, brouille la frontière entre l’inexécution sanctionnée et le contrat préservé. Elle place le juge dans un rôle de révision du passé contractuel au nom de l’équité.
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 24 février 2026, a été saisie d’un pourvoi contre une ordonnance de référé prononçant la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement de diverses sommes. L’appelante soutenait avoir soldé sa dette locative durant la procédure et demandait le bénéfice de délais de grâce. La cour d’appel, tout en confirmant la régularité de la résiliation, a accordé des délais de paiement rétroactifs et constaté l’extinction de la dette. Elle a ainsi infirmé les dispositions ordonnant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation future. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction du défaut de paiement et les mécanismes de traitement des impayés. Elle invite à examiner comment le juge peut, a posteriori, neutraliser les effets d’une clause résolutoire régulièrement acquise lorsque la dette a été ultérieurement apurée.
La solution retenue par la cour d’appel repose sur une application combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile. Elle confirme d’abord la régularité de la résiliation. La cour relève que le commandement de payer est demeuré infructueux plus de deux mois. Elle constate ainsi que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient, ainsi, réunies à la date du 19 février 2024”. L’occupation postérieure à cette date constitue donc “un trouble manifestement illicite” justifiant une mesure de référé. La cour valide ainsi le principe de la sanction pour inexécution contractuelle. Elle confirme également la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à une date déterminée. Cette première étape affirme l’opposabilité stricte de la clause résolutoire dès lors que ses conditions légales sont satisfaites. Elle réaffirme la force obligatoire du contrat et la protection due au bailleur face aux impayés.
Toutefois, la cour opère un revirement significatif en tirant les conséquences de l’apurement ultérieur de la dette. Elle applique les dispositions de l’article 24 V et VII de la loi de 1989, dans leur version issue de la loi du 27 juillet 2023. Elle note que “la dette locative est soldée depuis le 16 juillet 2025” et que la locataire “avait repris le paiement du loyer en septembre 2024”. La cour en déduit que “ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué”. Elle accorde alors un délai de paiement rétroactif jusqu’à la date du parfait apurement. Cette analyse permet de réintégrer la locataire dans ses droits. La décision infirme donc les dispositions relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation future. Cette seconde étape donne la primauté à la finalité sociale du maintien dans les lieux lorsque la défaillance a été réparée.
La portée de cet arrêt est notable. Il illustre l’évolution du droit du bail vers une plus grande prise en compte de la situation du locataire. La solution consacre une forme de validation rétroactive du maintien dans les lieux lorsque la dette est éteinte. Elle atténue ainsi le caractère automatique de la clause résolutoire. La cour utilise le pouvoir d’octroi de délais de grâce pour effacer les effets d’une résiliation déjà intervenue. Cette approche favorise la stabilité du logement et prévient l’expulsion lorsque le trouble a cessé. Elle s’inscrit dans la philosophie des textes protecteurs des locataires en difficulté. L’arrêt pourrait inciter les juges à examiner systématiquement l’état actuel de la dette avant de prononcer une expulsion définitive. Il introduit une dimension curative dans le traitement des impayés, au-delà de la seule sanction.
La valeur de la décision mérite cependant discussion. D’un côté, elle réalise un équilibre pragmatique entre les intérêts en présence. Elle protège le bailleur en confirmant la dette passée et sa condamnation. Elle évite une expulsion devenue sans objet, préservant ainsi le lien locatif. D’un autre côté, la neutralisation rétroactive de la clause résolutoire peut sembler contestable. La résiliation était devenue définive à l’expiration du délai de deux mois. Reconnaître qu’elle est “réputée ne pas avoir joué” revient à anéantir un acte juridique parfait. Cela pourrait affaiblir la sécurité des transactions et la force des clauses contractuelles. La solution repose sur une interprétation extensive des délais de grâce. Elle les utilise comme un instrument de régularisation a posteriori plus que comme un sursis à exécution. Cette approche, bien que socialement utile, brouille la frontière entre l’inexécution sanctionnée et le contrat préservé. Elle place le juge dans un rôle de révision du passé contractuel au nom de l’équité.