Cour d’appel de Douai, le 12 février 2026, n°23/05403
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Douai le 12 février 2026 confirme un jugement relatif à l’existence et à l’exercice d’une servitude conventionnelle de vue. Des propriétaires s’opposaient à une société sur la validité d’une servitude grevant leur fonds. Le tribunal judiciaire de Lille avait reconnu la servitude et ordonné la suppression des obstructions. Les propriétaires faisaient appel en contestant la licéité de la servitude et son étendue. La cour d’appel rejette leurs arguments et confirme intégralement la décision première. La question était de savoir si une servitude conventionnelle de vue, régulièrement constituée par titre, pouvait être remise en cause par le fonds servant au motif qu’elle porterait une atteinte illicite à l’intimité ou à la jouissance. La cour répond par la négative en affirmant la force obligatoire du titre et en écartant le trouble allégué.
**La force obligatoire du titre constitutif de la servitude**
La cour rappelle d’abord le principe de l’autonomie de la volonté en matière de servitudes. L’article 686 du code civil permet aux propriétaires d’établir telles servitudes que bon leur semble. La décision souligne que “l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue”. En l’espèce, le titre est un acte de division volumétrique du 6 juillet 2010. Cet acte prévoit expressément que les fenêtres du fonds dominant “constituent une servitude de vue” sur la cour du fonds servant. La cour constate que cette clause est “claire et sans ambiguïté et reflète la volonté non équivoque du propriétaire initial”. Elle relève que l’acte d’acquisition des appelants mentionnait explicitement cet état descriptif de division. La servitude est donc parfaitement opposable aux propriétaires successifs du fonds servant.
Les arguments des appelants sont successivement écartés. Le fait que les ouvertures n’étaient pas apparentes lors de la visite est jugé sans importance. La cour rejette également l’idée que le titre ne concernerait qu’une seule parcelle. Elle constate que le document désigne précisément le fonds servant et le fonds dominant. La volonté du constituant prime ainsi sur toute considération de fait. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait prévaloir le titre. La cour cite d’ailleurs un arrêt de la troisième chambre civile du 20 mai 2021. La sécurité des transactions immobilières commande ce respect des engagements conventionnels. La servitude étant continue et apparente, son existence se déduit du titre sans nécessiter une possession trentenaire.
**Le rejet des exceptions tirées d’une atteinte aux droits fondamentaux**
Les appelants invoquaient ensuite l’article 544 et l’article 9 du code civil. Ils soutenaient que la servitude, en permettant des vues directes sur une véranda aménagée en pièce de vie, porterait atteinte à leur propriété et à leur intimité. La cour opère un contrôle rigoureux mais écarte ces griefs. Elle admet le principe d’un contrôle des servitudes au regard de ces dispositions. Elle rappelle que les règles de distance légales des articles 678 et 679 ne sont pas d’ordre public. Une dérogation conventionnelle est donc licite. Pour le fond, elle examine la nature des lieux. Le titre mentionnait une “cour” et non une pièce d’habitation.
L’analyse des éléments du dossier est déterminante. La cour relève que le permis de construire des appelants décrivait l’espace comme une “verrière d’entrée” desservant un escalier. Les constats d’huissier révèlent la présence d’un véhicule et d’une grille d’évacuation. La cour en déduit que l’espace “correspond davantage à un espace d’entreposage et de circulation”. Elle conclut que le caractère de pièce de vie intimiste n’est pas établi. Dès lors, l’atteinte à l’intimité ou à la jouissance n’est pas caractérisée. La servitude conventionnelle doit être respectée dans son intégralité. Cette analyse limite strictement les exceptions à la force obligatoire du titre. Elle protège le droit du propriétaire du fonds dominant. La cour refuse de laisser un simple différend de voisinage remettre en cause une convention immobilière.
**La portée restrictive de l’arrêt en matière de conflit de droits réels**
La décision consacre une approche classique de la servitude conventionnelle. La volonté des parties, exprimée dans un titre formalisé, constitue la loi des fonds. L’arrêt rappelle utilement que les règles de distance légales sont supplétives. Les propriétaires peuvent librement y déroger. Cette liberté favorise l’aménagement de bâtiments complexes. La solution sécurise les divisions volumétriques et les copropriétés. Elle garantit la prévisibilité des droits attachés aux immeubles. Les acquéreurs doivent exercer une diligence accrue. Ils sont censés connaître les servitudes mentionnées dans leur titre d’acquisition.
Toutefois, l’arrêt n’exclut pas tout contrôle. Il reconnaît implicitement qu’une servitude pourrait être illicite. Une atteinte caractérisée à l’intimité de la vie privée pourrait justifier une intervention. Le seuil de preuve est cependant élevé. Il ne suffit pas d’alléguer un trouble. Il faut démontrer que l’espace concerné est bien une pièce à vivre protégée. Ici, la matérialité des lieux ne correspondait pas aux allégations. La cour a fait prévaloir la description objective sur les affirmations subjectives. Cette rigueur évite les contestations abusives. Elle préserve l’effet utile des servitudes conventionnelles. L’arrêt s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle équilibrée. Il affirme la primauté du titre tout en admettant un garde-fou limité pour les droits fondamentaux.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Douai le 12 février 2026 confirme un jugement relatif à l’existence et à l’exercice d’une servitude conventionnelle de vue. Des propriétaires s’opposaient à une société sur la validité d’une servitude grevant leur fonds. Le tribunal judiciaire de Lille avait reconnu la servitude et ordonné la suppression des obstructions. Les propriétaires faisaient appel en contestant la licéité de la servitude et son étendue. La cour d’appel rejette leurs arguments et confirme intégralement la décision première. La question était de savoir si une servitude conventionnelle de vue, régulièrement constituée par titre, pouvait être remise en cause par le fonds servant au motif qu’elle porterait une atteinte illicite à l’intimité ou à la jouissance. La cour répond par la négative en affirmant la force obligatoire du titre et en écartant le trouble allégué.
**La force obligatoire du titre constitutif de la servitude**
La cour rappelle d’abord le principe de l’autonomie de la volonté en matière de servitudes. L’article 686 du code civil permet aux propriétaires d’établir telles servitudes que bon leur semble. La décision souligne que “l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue”. En l’espèce, le titre est un acte de division volumétrique du 6 juillet 2010. Cet acte prévoit expressément que les fenêtres du fonds dominant “constituent une servitude de vue” sur la cour du fonds servant. La cour constate que cette clause est “claire et sans ambiguïté et reflète la volonté non équivoque du propriétaire initial”. Elle relève que l’acte d’acquisition des appelants mentionnait explicitement cet état descriptif de division. La servitude est donc parfaitement opposable aux propriétaires successifs du fonds servant.
Les arguments des appelants sont successivement écartés. Le fait que les ouvertures n’étaient pas apparentes lors de la visite est jugé sans importance. La cour rejette également l’idée que le titre ne concernerait qu’une seule parcelle. Elle constate que le document désigne précisément le fonds servant et le fonds dominant. La volonté du constituant prime ainsi sur toute considération de fait. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait prévaloir le titre. La cour cite d’ailleurs un arrêt de la troisième chambre civile du 20 mai 2021. La sécurité des transactions immobilières commande ce respect des engagements conventionnels. La servitude étant continue et apparente, son existence se déduit du titre sans nécessiter une possession trentenaire.
**Le rejet des exceptions tirées d’une atteinte aux droits fondamentaux**
Les appelants invoquaient ensuite l’article 544 et l’article 9 du code civil. Ils soutenaient que la servitude, en permettant des vues directes sur une véranda aménagée en pièce de vie, porterait atteinte à leur propriété et à leur intimité. La cour opère un contrôle rigoureux mais écarte ces griefs. Elle admet le principe d’un contrôle des servitudes au regard de ces dispositions. Elle rappelle que les règles de distance légales des articles 678 et 679 ne sont pas d’ordre public. Une dérogation conventionnelle est donc licite. Pour le fond, elle examine la nature des lieux. Le titre mentionnait une “cour” et non une pièce d’habitation.
L’analyse des éléments du dossier est déterminante. La cour relève que le permis de construire des appelants décrivait l’espace comme une “verrière d’entrée” desservant un escalier. Les constats d’huissier révèlent la présence d’un véhicule et d’une grille d’évacuation. La cour en déduit que l’espace “correspond davantage à un espace d’entreposage et de circulation”. Elle conclut que le caractère de pièce de vie intimiste n’est pas établi. Dès lors, l’atteinte à l’intimité ou à la jouissance n’est pas caractérisée. La servitude conventionnelle doit être respectée dans son intégralité. Cette analyse limite strictement les exceptions à la force obligatoire du titre. Elle protège le droit du propriétaire du fonds dominant. La cour refuse de laisser un simple différend de voisinage remettre en cause une convention immobilière.
**La portée restrictive de l’arrêt en matière de conflit de droits réels**
La décision consacre une approche classique de la servitude conventionnelle. La volonté des parties, exprimée dans un titre formalisé, constitue la loi des fonds. L’arrêt rappelle utilement que les règles de distance légales sont supplétives. Les propriétaires peuvent librement y déroger. Cette liberté favorise l’aménagement de bâtiments complexes. La solution sécurise les divisions volumétriques et les copropriétés. Elle garantit la prévisibilité des droits attachés aux immeubles. Les acquéreurs doivent exercer une diligence accrue. Ils sont censés connaître les servitudes mentionnées dans leur titre d’acquisition.
Toutefois, l’arrêt n’exclut pas tout contrôle. Il reconnaît implicitement qu’une servitude pourrait être illicite. Une atteinte caractérisée à l’intimité de la vie privée pourrait justifier une intervention. Le seuil de preuve est cependant élevé. Il ne suffit pas d’alléguer un trouble. Il faut démontrer que l’espace concerné est bien une pièce à vivre protégée. Ici, la matérialité des lieux ne correspondait pas aux allégations. La cour a fait prévaloir la description objective sur les affirmations subjectives. Cette rigueur évite les contestations abusives. Elle préserve l’effet utile des servitudes conventionnelles. L’arrêt s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle équilibrée. Il affirme la primauté du titre tout en admettant un garde-fou limité pour les droits fondamentaux.