Cour d’appel de Colmar, le 13 février 2026, n°25/00647
Un lotisseur, confronté à un manquement administratif pour non-respect des prescriptions d’un arrêté préfectoral en zone inondable, a assigné en référé les acquéreurs de parcelles. Il invoquait l’article 835 du code de procédure civile pour obtenir leur condamnation à exécuter les obligations du cahier des charges annexé aux ventes. Le Tribunal judiciaire de Saverne, par une ordonnance du 28 novembre 2024, s’est déclaré incompétent en référé et a débouté le lotisseur, estimant l’existence de contestations sérieuses. Saisie par un appel, la Cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 13 février 2026, confirme cette décision. Elle juge que les demandes du lotisseur, concernant le rétablissement de noues, d’un bassin de compensation et l’enlèvement de clôtures, se heurtent toutes à de telles contestations. La juridiction d’appel écarte ainsi la compétence du juge des référés, qui ne peut statuer que lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La solution retenue interroge sur les exigences probatoires pesant sur le lotisseur en référé et sur la nature des obligations imposées aux acquéreurs par un cahier des charges intégrant des prescriptions administratives.
La décision rappelle avec rigueur les conditions d’intervention du juge des référés en matière contractuelle. L’article 835 du code de procédure civile permet d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire si son existence n’est pas sérieusement contestable. La cour applique strictement ce critère en examinant séparément chaque chef de demande. Pour les noues, elle relève que les constats produits sont imprécis, ne permettant pas de déterminer “la situation spécifique de chaque noue et des mesures correctives à apporter”. Concernant le bassin de compensation, elle constate l’absence de preuve sur “l’origine du remblai ni de son imputabilité aux intimés”. S’agissant des clôtures, elle estime que “la question de la conformité […] apparaît relever d’une interprétation technique”. En l’absence d’éléments objectifs et incontestables sur ces points, le juge des référés ne peut trancher. Cette analyse restrictive protège les droits de la défense et réserve les questions complexes au juge du fond. Elle souligne que la simple invocation d’un manquement administratif ne suffit pas à établir, à l’encontre de chaque acquéreur, une obligation non sérieusement contestable.
L’arrêt précise également le régime des obligations nées d’un cahier des charges de lotissement intégrant des prescriptions d’urbanisme. La cour reconnaît la valeur contractuelle du cahier des charges, qui “oblige non seulement l’acquéreur d’un terrain compris dans le périmètre du lotissement mais encore tout ayant droit”. Elle admet ainsi que les obligations qu’il contient, bien que d’origine administrative, s’imposent aux sous-acquéreurs en vertu d’un engagement conventionnel. Toutefois, elle opère une distinction nette entre l’existence de l’obligation et la preuve de son inexécution par chaque destinataire. Le lotisseur, bien que “seul responsable envers l’administration”, ne peut obtenir en référé contre les colotis une condamnation à exécution que s’il rapporte la preuve certaine de leur manquement individuel. Cette solution limite les effets d’une action en cascade, où le lotisseur tenterait de reporter sa propre responsabilité administrative sur les acquéreurs par une procédure accélérée. Elle protège ces derniers contre des demandes fondées sur des présomptions ou une responsabilité collective.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique des lotissements en zones réglementées. Il rappelle que la mise en œuvre du référé contractuel obéit à des exigences probatoires strictes, notamment lorsque la conformité à des normes techniques est en cause. Le lotisseur ne peut se contenter d’un constat général de non-conformité émanant de l’administration ; il doit démontrer de manière précise et individualisée le manquement de chaque acquéreur. Cette approche peut compliquer la gestion des contentieux post-lotissement, incitant peut-être à un suivi plus rigoureux et documenté des réalisations. Par ailleurs, la décision confirme l’opposabilité du cahier des charges aux sous-acquéreurs, renforçant la sécurité juridique des opérations. Elle constitue un rappel à l’ordre pour les professionnels : la transcription de prescriptions administratives dans un acte contractuel ne dispense pas, en cas de litige, d’établir les manquements concrets des cocontractants. En définitive, l’arrêt privilégie la voie contradictoire du fond pour trancher des désaccords techniques complexes, préservant ainsi la nature exceptionnelle du référé.
Un lotisseur, confronté à un manquement administratif pour non-respect des prescriptions d’un arrêté préfectoral en zone inondable, a assigné en référé les acquéreurs de parcelles. Il invoquait l’article 835 du code de procédure civile pour obtenir leur condamnation à exécuter les obligations du cahier des charges annexé aux ventes. Le Tribunal judiciaire de Saverne, par une ordonnance du 28 novembre 2024, s’est déclaré incompétent en référé et a débouté le lotisseur, estimant l’existence de contestations sérieuses. Saisie par un appel, la Cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 13 février 2026, confirme cette décision. Elle juge que les demandes du lotisseur, concernant le rétablissement de noues, d’un bassin de compensation et l’enlèvement de clôtures, se heurtent toutes à de telles contestations. La juridiction d’appel écarte ainsi la compétence du juge des référés, qui ne peut statuer que lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La solution retenue interroge sur les exigences probatoires pesant sur le lotisseur en référé et sur la nature des obligations imposées aux acquéreurs par un cahier des charges intégrant des prescriptions administratives.
La décision rappelle avec rigueur les conditions d’intervention du juge des référés en matière contractuelle. L’article 835 du code de procédure civile permet d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire si son existence n’est pas sérieusement contestable. La cour applique strictement ce critère en examinant séparément chaque chef de demande. Pour les noues, elle relève que les constats produits sont imprécis, ne permettant pas de déterminer “la situation spécifique de chaque noue et des mesures correctives à apporter”. Concernant le bassin de compensation, elle constate l’absence de preuve sur “l’origine du remblai ni de son imputabilité aux intimés”. S’agissant des clôtures, elle estime que “la question de la conformité […] apparaît relever d’une interprétation technique”. En l’absence d’éléments objectifs et incontestables sur ces points, le juge des référés ne peut trancher. Cette analyse restrictive protège les droits de la défense et réserve les questions complexes au juge du fond. Elle souligne que la simple invocation d’un manquement administratif ne suffit pas à établir, à l’encontre de chaque acquéreur, une obligation non sérieusement contestable.
L’arrêt précise également le régime des obligations nées d’un cahier des charges de lotissement intégrant des prescriptions d’urbanisme. La cour reconnaît la valeur contractuelle du cahier des charges, qui “oblige non seulement l’acquéreur d’un terrain compris dans le périmètre du lotissement mais encore tout ayant droit”. Elle admet ainsi que les obligations qu’il contient, bien que d’origine administrative, s’imposent aux sous-acquéreurs en vertu d’un engagement conventionnel. Toutefois, elle opère une distinction nette entre l’existence de l’obligation et la preuve de son inexécution par chaque destinataire. Le lotisseur, bien que “seul responsable envers l’administration”, ne peut obtenir en référé contre les colotis une condamnation à exécution que s’il rapporte la preuve certaine de leur manquement individuel. Cette solution limite les effets d’une action en cascade, où le lotisseur tenterait de reporter sa propre responsabilité administrative sur les acquéreurs par une procédure accélérée. Elle protège ces derniers contre des demandes fondées sur des présomptions ou une responsabilité collective.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique des lotissements en zones réglementées. Il rappelle que la mise en œuvre du référé contractuel obéit à des exigences probatoires strictes, notamment lorsque la conformité à des normes techniques est en cause. Le lotisseur ne peut se contenter d’un constat général de non-conformité émanant de l’administration ; il doit démontrer de manière précise et individualisée le manquement de chaque acquéreur. Cette approche peut compliquer la gestion des contentieux post-lotissement, incitant peut-être à un suivi plus rigoureux et documenté des réalisations. Par ailleurs, la décision confirme l’opposabilité du cahier des charges aux sous-acquéreurs, renforçant la sécurité juridique des opérations. Elle constitue un rappel à l’ordre pour les professionnels : la transcription de prescriptions administratives dans un acte contractuel ne dispense pas, en cas de litige, d’établir les manquements concrets des cocontractants. En définitive, l’arrêt privilégie la voie contradictoire du fond pour trancher des désaccords techniques complexes, préservant ainsi la nature exceptionnelle du référé.