Cour d’appel de Bourges, le 13 février 2026, n°25/00830
La Cour d’appel de Bourges, statuant sur renvoi après cassation par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 10 août 2022. Elle retient l’extinction d’une servitude de passage conventionnelle en application de l’article 685-1 du code civil, considérant que la desserte du fonds dominant est désormais assurée. La décision soulève la question de l’appréciation de l’accès suffisant à la voie publique au sens de l’article 682 du code civil, notamment lorsque l’usage normal d’un bien comprend un garage en sous-sol.
Les faits remontent à une division parcellaire intervenue en 1991. Une servitude de passage fut alors constituée par acte authentique pour desservir un fonds enclavé. L’acquéreur de ce fonds en 2012 invoque le maintien de cette servitude. Les propriétaires du fonds servant, ayant acquis leur bien en 2018, demandent son extinction. Ils font valoir la création postérieure d’une voie publique à l’arrière du fonds dominant. Le tribunal judiciaire d’Orléans fait droit à cette demande. La Cour d’appel d’Orléans infirme ce jugement le 11 septembre 2023. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 682 et 685-1 du code civil. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la nouvelle rue assurait un accès suffisant. La Cour d’appel de Bourges, juridiction de renvoi, confirme finalement le jugement de première instance. Elle déboute le propriétaire du fonds dominant de ses demandes.
La question de droit est de savoir si une servitude de passage établie par titre pour cause d’enclave s’éteint lorsque le fonds dominant dispose d’un accès suffisant à la voie publique. L’enjeu réside dans l’appréciation concrète de cette suffisance au regard de l’usage normal du fonds, intégrant la desserte d’un garage en sous-sol. La Cour répond par l’affirmative. Elle estime que l’accès par la nouvelle rue est suffisant pour l’usage global du fonds, malgré l’impossibilité d’accéder en véhicule au sous-sol sans travaux importants.
**La confirmation d’une application extensive de l’article 685-1 du code civil**
La décision procède à une qualification juridique de la servitude litigieuse. Elle rappelle qu’une servitude établie par titre conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave. La Cour relève que l’acte de 1991 fut conclu « pour permettre d’accéder à l’immeuble vendu ». Elle en déduit que cet acte « a donc pour objet de fixer l’assiette et les modalités d’exercice du droit de passage ». La cause déterminante de la servitude est ainsi l’état d’enclave du fonds dominant. Cette analyse permet d’appliquer l’article 685-1 du code civil. La solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation affirmait déjà qu’une servitude par titre « conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ». La Cour d’appel de Bourges applique strictement ce principe. Elle écarte l’argument d’une servitude purement conventionnelle échappant au régime légal de l’extinction.
L’appréciation de la suffisance de l’accès se fait au regard de l’usage normal du fonds considéré dans son ensemble. La Cour constate que le propriétaire peut stationner un véhicule sur sa parcelle depuis la nouvelle rue. Elle note la présence d’une « zone en calcaire sur laquelle un seul et unique véhicule peut stationner ». L’accès piéton au sous-sol depuis cette zone reste possible. La Cour considère que l’impossibilité d’accéder en voiture au garage sans travaux lourds n’est pas déterminante. Elle estime que « l’accès au sous-sol de la maison pouvant quant à lui être réalisé à pied par les côtés du terrain ». La suffisance s’apprécie donc pour le fonds pris globalement, non pour chacune de ses parties. Cette approche est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci juge que « l’accessibilité à celui-ci ne doit pas être assurée à partir d’une partie déterminée du fonds, son usage devant être apprécié dans son ensemble ». La décision refuse ainsi de prendre en compte un besoin spécifique d’accès véhiculaire à une partie du bien.
**Une appréciation restrictive de l’usage normal au détriment de la pleine utilité du bien**
La solution adoptée consacre une conception restrictive de la notion d’accès suffisant. La Cour écarte le critère de la desserte complète de toutes les installations existantes. Le garage en sous-sol, pourtant constitutif de l’habitation acquise, se trouve privé de sa fonction principale. La décision admet que son usage automobile est condamné sans travaux coûteux. Elle valide une forme de dépréciation fonctionnelle du bien. Cette analyse peut paraître contraire à l’esprit de l’article 682 du code civil. Cette disposition vise à assurer « la desserte complète des fonds » pour leur exploitation ou leur usage. La desserte complète d’un bien comprenant un garage semble impliquer d’y accéder en véhicule. La jurisprudence récente montrait une certaine sensibilité à l’évolution des besoins. La Cour de cassation a jugé que « l’accès par voie carrossable peut être considéré comme répondant à un usage normal d’un fonds à usage d’habitation ». La présente décision limite cette évolution. Elle dissocie l’accès carrossable au terrain de l’accès carrossable aux aménagements qui y sont implantés.
La portée de l’arrêt est significative pour les propriétaires de fonds anciennement enclavés. Elle facilite l’extinction des servitudes de passage dès qu’un accès minimal est créé. La sécurité juridique des titres conventionnels s’en trouve réduite. L’équilibre contractuel initial peut être bouleversé par un aménagement urbain ultérieur. Le propriétaire du fonds dominant supporte seul le coût d’une adaptation de ses installations. La décision privilégie une simplification des situations juridiques et une libre disposition du fonds servant. Elle répond à un souci d’intérêt général en limitant les démembrements de propriété. Cette orientation mérite d’être nuancée. Elle peut aboutir à sacrifier l’utilité économique réelle d’un bien au profit d’une conception abstraite de son usage. La solution aurait pu être différente si la Cour avait retenu un besoin spécifique lié à la configuration des lieux. Le maintien conditionnel de la servitude aurait alors été envisageable.
La Cour d’appel de Bourges, statuant sur renvoi après cassation par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 10 août 2022. Elle retient l’extinction d’une servitude de passage conventionnelle en application de l’article 685-1 du code civil, considérant que la desserte du fonds dominant est désormais assurée. La décision soulève la question de l’appréciation de l’accès suffisant à la voie publique au sens de l’article 682 du code civil, notamment lorsque l’usage normal d’un bien comprend un garage en sous-sol.
Les faits remontent à une division parcellaire intervenue en 1991. Une servitude de passage fut alors constituée par acte authentique pour desservir un fonds enclavé. L’acquéreur de ce fonds en 2012 invoque le maintien de cette servitude. Les propriétaires du fonds servant, ayant acquis leur bien en 2018, demandent son extinction. Ils font valoir la création postérieure d’une voie publique à l’arrière du fonds dominant. Le tribunal judiciaire d’Orléans fait droit à cette demande. La Cour d’appel d’Orléans infirme ce jugement le 11 septembre 2023. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 682 et 685-1 du code civil. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la nouvelle rue assurait un accès suffisant. La Cour d’appel de Bourges, juridiction de renvoi, confirme finalement le jugement de première instance. Elle déboute le propriétaire du fonds dominant de ses demandes.
La question de droit est de savoir si une servitude de passage établie par titre pour cause d’enclave s’éteint lorsque le fonds dominant dispose d’un accès suffisant à la voie publique. L’enjeu réside dans l’appréciation concrète de cette suffisance au regard de l’usage normal du fonds, intégrant la desserte d’un garage en sous-sol. La Cour répond par l’affirmative. Elle estime que l’accès par la nouvelle rue est suffisant pour l’usage global du fonds, malgré l’impossibilité d’accéder en véhicule au sous-sol sans travaux importants.
**La confirmation d’une application extensive de l’article 685-1 du code civil**
La décision procède à une qualification juridique de la servitude litigieuse. Elle rappelle qu’une servitude établie par titre conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave. La Cour relève que l’acte de 1991 fut conclu « pour permettre d’accéder à l’immeuble vendu ». Elle en déduit que cet acte « a donc pour objet de fixer l’assiette et les modalités d’exercice du droit de passage ». La cause déterminante de la servitude est ainsi l’état d’enclave du fonds dominant. Cette analyse permet d’appliquer l’article 685-1 du code civil. La solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation affirmait déjà qu’une servitude par titre « conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ». La Cour d’appel de Bourges applique strictement ce principe. Elle écarte l’argument d’une servitude purement conventionnelle échappant au régime légal de l’extinction.
L’appréciation de la suffisance de l’accès se fait au regard de l’usage normal du fonds considéré dans son ensemble. La Cour constate que le propriétaire peut stationner un véhicule sur sa parcelle depuis la nouvelle rue. Elle note la présence d’une « zone en calcaire sur laquelle un seul et unique véhicule peut stationner ». L’accès piéton au sous-sol depuis cette zone reste possible. La Cour considère que l’impossibilité d’accéder en voiture au garage sans travaux lourds n’est pas déterminante. Elle estime que « l’accès au sous-sol de la maison pouvant quant à lui être réalisé à pied par les côtés du terrain ». La suffisance s’apprécie donc pour le fonds pris globalement, non pour chacune de ses parties. Cette approche est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci juge que « l’accessibilité à celui-ci ne doit pas être assurée à partir d’une partie déterminée du fonds, son usage devant être apprécié dans son ensemble ». La décision refuse ainsi de prendre en compte un besoin spécifique d’accès véhiculaire à une partie du bien.
**Une appréciation restrictive de l’usage normal au détriment de la pleine utilité du bien**
La solution adoptée consacre une conception restrictive de la notion d’accès suffisant. La Cour écarte le critère de la desserte complète de toutes les installations existantes. Le garage en sous-sol, pourtant constitutif de l’habitation acquise, se trouve privé de sa fonction principale. La décision admet que son usage automobile est condamné sans travaux coûteux. Elle valide une forme de dépréciation fonctionnelle du bien. Cette analyse peut paraître contraire à l’esprit de l’article 682 du code civil. Cette disposition vise à assurer « la desserte complète des fonds » pour leur exploitation ou leur usage. La desserte complète d’un bien comprenant un garage semble impliquer d’y accéder en véhicule. La jurisprudence récente montrait une certaine sensibilité à l’évolution des besoins. La Cour de cassation a jugé que « l’accès par voie carrossable peut être considéré comme répondant à un usage normal d’un fonds à usage d’habitation ». La présente décision limite cette évolution. Elle dissocie l’accès carrossable au terrain de l’accès carrossable aux aménagements qui y sont implantés.
La portée de l’arrêt est significative pour les propriétaires de fonds anciennement enclavés. Elle facilite l’extinction des servitudes de passage dès qu’un accès minimal est créé. La sécurité juridique des titres conventionnels s’en trouve réduite. L’équilibre contractuel initial peut être bouleversé par un aménagement urbain ultérieur. Le propriétaire du fonds dominant supporte seul le coût d’une adaptation de ses installations. La décision privilégie une simplification des situations juridiques et une libre disposition du fonds servant. Elle répond à un souci d’intérêt général en limitant les démembrements de propriété. Cette orientation mérite d’être nuancée. Elle peut aboutir à sacrifier l’utilité économique réelle d’un bien au profit d’une conception abstraite de son usage. La solution aurait pu être différente si la Cour avait retenu un besoin spécifique lié à la configuration des lieux. Le maintien conditionnel de la servitude aurait alors été envisageable.