Cour d’appel de Bordeaux, le 5 février 2026, n°23/00992
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a confirmé un jugement qui refusait de prononcer la perfection d’une vente par l’effet d’un droit de préemption urbain. Un office public de l’habitat, délégataire de ce droit, avait notifié sa décision d’acquérir un terrain à un prix inférieur à celui stipulé dans une promesse de vente antérieure. Le notaire du propriétaire avait accepté cette offre par écrit. Le propriétaire a cependant contesté avoir donné mandat à son notaire pour accepter ce prix et a refusé de signer l’acte authentique. L’office a alors assigné le propriétaire pour voir déclarer la vente parfaite. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a débouté de sa demande. L’office a interjeté appel, soutenant que le notaire disposait d’un mandat apparent suffisant pour engager son client. La Cour d’appel a rejeté ce moyen. Elle a jugé que l’acceptation du notaire était inopposable au propriétaire en l’absence de mandat exprès. La question était de savoir si un notaire, en acceptant une offre de préemption à un prix sensiblement inférieur, pouvait valablement engager son client sans mandat exprès. La cour a répondu par la négative. Elle a ainsi précisé les conditions de l’opposabilité des actes du mandataire et les devoirs de vigilance du préempteur professionnel.
L’arrêt rappelle avec rigueur l’exigence d’un mandat exprès pour les actes de disposition. La cour applique strictement l’article 1988 du code civil. Elle constate qu’“il n’est nullement démontré que [la propriétaire] aurait remis à son notaire un mandat exprès pour accepter l’offre”. L’acceptation du prix par le notaire constitue un acte d’aliénation. Il ne relève pas des simples actes d’administration couverts par un mandat général. La solution est classique. Elle protège le propriétaire contre les engagements graves pris sans son consentement clair. La cour écarte également la théorie du mandat apparent. Elle souligne que les circonstances ne permettaient pas de croire légitimement à un tel mandat. Le prix offert par l’office était “bien inférieur au prix auquel le bien était mis en vente”. Cette disproportion flagrante devait inciter le préempteur à la prudence. L’office, en tant que “professionnel de l’immobilier”, ne pouvait se contenter d’une simple lettre du notaire. Il lui appartenait de vérifier l’étendue réelle des pouvoirs de ce dernier. La cour déduit de ce comportement passif l’absence de croyance légitime. Elle applique ainsi strictement les conditions de l’article 1156, alinéa 1, du code civil. La solution est conforme à une jurisprudence exigeante sur la preuve du mandat apparent dans les actes graves. Elle rappelle que l’apparence ne se présume pas. Elle doit être caractérisée par des éléments objectifs et vérifiables. En l’espèce, la seule qualité de notaire du mandataire ne suffisait pas à la créer.
La décision consacre une obligation de vigilance renforcée pour le préempteur professionnel. La cour opère une distinction implicite selon la qualité des parties. L’office est un professionnel du secteur immobilier. Son activité suppose une connaissance des règles et une diligence particulière. La disproportion entre le prix de la promesse et le prix préempté était un indice sérieux. Il rendait improbable l’accord spontané du vendeur. La cour estime donc que “une telle disproportion […] obligeait l’appelant […] à vérifier les termes du mandat”. Cette obligation proactive est notable. Elle dépasse le simple devoir de ne pas se fier à une apparence invraisemblable. Elle impose une démarche positive de vérification. Cette solution peut être analysée comme une application du principe de bonne foi dans les négociations. Elle protège le vendeur, souvent en position de faiblesse face à une administration préemptrice. La portée de l’arrêt est cependant limitée par ses faits particuliers. L’écart de prix était très important. La solution pourrait être différente si la différence était minime. La décision n’innove pas sur le principe du mandat exprès. Elle en précise les conséquences pratiques pour les professionnels. Elle les avertit qu’ils ne peuvent s’abstenir de toute vérification. La sécurité des transactions n’est pas absolue. Elle doit composer avec la protection légitime des propriétaires contre les aliénations non consenties. L’arrêt marque un équilibre prudent entre ces impératifs. Il rappelle que la technicité de l’acte notarié n’efface pas les règles fondamentales du mandat.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a confirmé un jugement qui refusait de prononcer la perfection d’une vente par l’effet d’un droit de préemption urbain. Un office public de l’habitat, délégataire de ce droit, avait notifié sa décision d’acquérir un terrain à un prix inférieur à celui stipulé dans une promesse de vente antérieure. Le notaire du propriétaire avait accepté cette offre par écrit. Le propriétaire a cependant contesté avoir donné mandat à son notaire pour accepter ce prix et a refusé de signer l’acte authentique. L’office a alors assigné le propriétaire pour voir déclarer la vente parfaite. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a débouté de sa demande. L’office a interjeté appel, soutenant que le notaire disposait d’un mandat apparent suffisant pour engager son client. La Cour d’appel a rejeté ce moyen. Elle a jugé que l’acceptation du notaire était inopposable au propriétaire en l’absence de mandat exprès. La question était de savoir si un notaire, en acceptant une offre de préemption à un prix sensiblement inférieur, pouvait valablement engager son client sans mandat exprès. La cour a répondu par la négative. Elle a ainsi précisé les conditions de l’opposabilité des actes du mandataire et les devoirs de vigilance du préempteur professionnel.
L’arrêt rappelle avec rigueur l’exigence d’un mandat exprès pour les actes de disposition. La cour applique strictement l’article 1988 du code civil. Elle constate qu’“il n’est nullement démontré que [la propriétaire] aurait remis à son notaire un mandat exprès pour accepter l’offre”. L’acceptation du prix par le notaire constitue un acte d’aliénation. Il ne relève pas des simples actes d’administration couverts par un mandat général. La solution est classique. Elle protège le propriétaire contre les engagements graves pris sans son consentement clair. La cour écarte également la théorie du mandat apparent. Elle souligne que les circonstances ne permettaient pas de croire légitimement à un tel mandat. Le prix offert par l’office était “bien inférieur au prix auquel le bien était mis en vente”. Cette disproportion flagrante devait inciter le préempteur à la prudence. L’office, en tant que “professionnel de l’immobilier”, ne pouvait se contenter d’une simple lettre du notaire. Il lui appartenait de vérifier l’étendue réelle des pouvoirs de ce dernier. La cour déduit de ce comportement passif l’absence de croyance légitime. Elle applique ainsi strictement les conditions de l’article 1156, alinéa 1, du code civil. La solution est conforme à une jurisprudence exigeante sur la preuve du mandat apparent dans les actes graves. Elle rappelle que l’apparence ne se présume pas. Elle doit être caractérisée par des éléments objectifs et vérifiables. En l’espèce, la seule qualité de notaire du mandataire ne suffisait pas à la créer.
La décision consacre une obligation de vigilance renforcée pour le préempteur professionnel. La cour opère une distinction implicite selon la qualité des parties. L’office est un professionnel du secteur immobilier. Son activité suppose une connaissance des règles et une diligence particulière. La disproportion entre le prix de la promesse et le prix préempté était un indice sérieux. Il rendait improbable l’accord spontané du vendeur. La cour estime donc que “une telle disproportion […] obligeait l’appelant […] à vérifier les termes du mandat”. Cette obligation proactive est notable. Elle dépasse le simple devoir de ne pas se fier à une apparence invraisemblable. Elle impose une démarche positive de vérification. Cette solution peut être analysée comme une application du principe de bonne foi dans les négociations. Elle protège le vendeur, souvent en position de faiblesse face à une administration préemptrice. La portée de l’arrêt est cependant limitée par ses faits particuliers. L’écart de prix était très important. La solution pourrait être différente si la différence était minime. La décision n’innove pas sur le principe du mandat exprès. Elle en précise les conséquences pratiques pour les professionnels. Elle les avertit qu’ils ne peuvent s’abstenir de toute vérification. La sécurité des transactions n’est pas absolue. Elle doit composer avec la protection légitime des propriétaires contre les aliénations non consenties. L’arrêt marque un équilibre prudent entre ces impératifs. Il rappelle que la technicité de l’acte notarié n’efface pas les règles fondamentales du mandat.