Cour d’appel de Bordeaux, le 5 février 2026, n°22/04432
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la responsabilité d’un notaire. Une propriétaire avait confié à une agence immobilière le mandat de vendre un terrain. Une promesse unilatérale de vente fut signée avec un acquéreur. L’office public du logement notifia ensuite son intention d’exercer un droit de préemption sur le bien, pour un prix inférieur. Le notaire de la propriétaire informa cet office de l’accord de sa cliente, sans mandat exprès en ce sens. La vente ne put aboutir, l’office ayant été débouté de sa demande en vente forcée. La propriétaire assigna alors son notaire en responsabilité. Le tribunal judiciaire lui alloua une indemnité pour perte de chance. La propriétaire forma appel, sollicitant la réparation de l’intégralité de son préjudice. Le notaire demanda quant à lui la réformation du jugement. La cour d’appel devait déterminer si la faute du notaire était établie et, dans l’affirmative, évaluer l’étendue du préjudice réparable. La Cour d’appel de Bordeaux confirme le jugement déféré, retenant la faute du notaire mais limitant la réparation à une perte de chance.
La décision affirme avec netteté l’exigence d’un mandat exprès pour les actes d’aliénation et sanctionne son absence. Le notaire intervenait en sa qualité de mandataire de sa cliente. L’article 1988 du code civil dispose que le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration et que, pour aliéner, « le mandat doit être exprès ». La Cour relève que le notaire « ne justifiait pas avoir reçu un mandat exprès de sa cliente pour accepter la proposition ». Elle écarte l’argument d’un accord oral, notant qu’il aurait pu attendre un rendez-vous proche pour recevoir un mandat formel. Elle précise que la cliente conservait des alternatives, comme contester le prix ou le droit de préemption lui-même. La faute est ainsi caractérisée par la violation d’une règle protectrice. Cette solution rappelle la rigueur attachée au mandat en matière immobilière. Elle protège le propriétaire contre les engagements précipités. La responsabilité est fondée sur le contrat de mandat, le notaire agissant bien comme un mandataire. La Cour rejette la thèse d’une responsabilité purement délictuelle. Cette analyse est classique et sécurise les relations mandant-mandataire.
L’arrêt opère une distinction rigoureuse entre la faute et son lien causal avec le préjudice, conduisant à une réparation limitée. Le préjudice allégué était la perte de la vente au prix initial. Cependant, l’office public avait été débouté de sa demande en vente forcée. La vente à l’acquéreur initial était devenue impossible dès l’exercice du droit de préemption. La Cour estime que « la décision de préemption avait généré en premier lieu un préjudice ». La faute du notaire n’a pas supprimé la chance de vendre au prix initial, cette chance étant déjà fortement compromise. Elle a seulement privé la propriétaire de la possibilité de contester la préemption ou de refuser la vente. Le préjudice réparable est donc une perte de chance, évaluée à dix pour cent de la différence de prix. La Cour motive cette évaluation en relevant que le notaire ne l’avait pas « informée de la possibilité qu’elle avait de saisir le juge de l’expropriation ou encore de ne pas consentir à la vente ». Cette approche respecte les principes de la causalité. Elle évite d’indemniser un préjudice hypothétique et non directement imputable. La solution est équilibrée, mais son application pratique peut soulever des difficultés.
La méthode d’évaluation de la perte de chance demeure discrétionnaire et peu prévisible pour les justiciables. La Cour se borne à constater que le premier juge a procédé à une « juste appréciation » sans détailler ses propres critères. Le taux de dix pour cent paraît arbitraire, même s’il est conforme à la pratique judiciaire. Une motivation plus substantielle aurait été souhaitable. Par ailleurs, l’arrêt illustre les conséquences pratiques d’une faute professionnelle dans un contexte de préemption. Il rappelle aux notaires l’impérieuse nécessité d’un mandat écrit pour tout acte engageant. La portée de la décision est cependant circonscrite aux espèces. Elle ne remet pas en cause le droit de préemption lui-même. Elle précise simplement les obligations du notaire dans ce cadre procédural spécifique. La solution stabilise la jurisprudence sur la responsabilité notariale fondée sur le mandat. Elle pourrait inciter les notaires à une plus grande formalisation des instructions, même dans des situations pressantes. En définitive, l’arrêt sanctionne une négligence formelle tout en limitant ses effets financiers par une appréciation restrictive du lien causal.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la responsabilité d’un notaire. Une propriétaire avait confié à une agence immobilière le mandat de vendre un terrain. Une promesse unilatérale de vente fut signée avec un acquéreur. L’office public du logement notifia ensuite son intention d’exercer un droit de préemption sur le bien, pour un prix inférieur. Le notaire de la propriétaire informa cet office de l’accord de sa cliente, sans mandat exprès en ce sens. La vente ne put aboutir, l’office ayant été débouté de sa demande en vente forcée. La propriétaire assigna alors son notaire en responsabilité. Le tribunal judiciaire lui alloua une indemnité pour perte de chance. La propriétaire forma appel, sollicitant la réparation de l’intégralité de son préjudice. Le notaire demanda quant à lui la réformation du jugement. La cour d’appel devait déterminer si la faute du notaire était établie et, dans l’affirmative, évaluer l’étendue du préjudice réparable. La Cour d’appel de Bordeaux confirme le jugement déféré, retenant la faute du notaire mais limitant la réparation à une perte de chance.
La décision affirme avec netteté l’exigence d’un mandat exprès pour les actes d’aliénation et sanctionne son absence. Le notaire intervenait en sa qualité de mandataire de sa cliente. L’article 1988 du code civil dispose que le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration et que, pour aliéner, « le mandat doit être exprès ». La Cour relève que le notaire « ne justifiait pas avoir reçu un mandat exprès de sa cliente pour accepter la proposition ». Elle écarte l’argument d’un accord oral, notant qu’il aurait pu attendre un rendez-vous proche pour recevoir un mandat formel. Elle précise que la cliente conservait des alternatives, comme contester le prix ou le droit de préemption lui-même. La faute est ainsi caractérisée par la violation d’une règle protectrice. Cette solution rappelle la rigueur attachée au mandat en matière immobilière. Elle protège le propriétaire contre les engagements précipités. La responsabilité est fondée sur le contrat de mandat, le notaire agissant bien comme un mandataire. La Cour rejette la thèse d’une responsabilité purement délictuelle. Cette analyse est classique et sécurise les relations mandant-mandataire.
L’arrêt opère une distinction rigoureuse entre la faute et son lien causal avec le préjudice, conduisant à une réparation limitée. Le préjudice allégué était la perte de la vente au prix initial. Cependant, l’office public avait été débouté de sa demande en vente forcée. La vente à l’acquéreur initial était devenue impossible dès l’exercice du droit de préemption. La Cour estime que « la décision de préemption avait généré en premier lieu un préjudice ». La faute du notaire n’a pas supprimé la chance de vendre au prix initial, cette chance étant déjà fortement compromise. Elle a seulement privé la propriétaire de la possibilité de contester la préemption ou de refuser la vente. Le préjudice réparable est donc une perte de chance, évaluée à dix pour cent de la différence de prix. La Cour motive cette évaluation en relevant que le notaire ne l’avait pas « informée de la possibilité qu’elle avait de saisir le juge de l’expropriation ou encore de ne pas consentir à la vente ». Cette approche respecte les principes de la causalité. Elle évite d’indemniser un préjudice hypothétique et non directement imputable. La solution est équilibrée, mais son application pratique peut soulever des difficultés.
La méthode d’évaluation de la perte de chance demeure discrétionnaire et peu prévisible pour les justiciables. La Cour se borne à constater que le premier juge a procédé à une « juste appréciation » sans détailler ses propres critères. Le taux de dix pour cent paraît arbitraire, même s’il est conforme à la pratique judiciaire. Une motivation plus substantielle aurait été souhaitable. Par ailleurs, l’arrêt illustre les conséquences pratiques d’une faute professionnelle dans un contexte de préemption. Il rappelle aux notaires l’impérieuse nécessité d’un mandat écrit pour tout acte engageant. La portée de la décision est cependant circonscrite aux espèces. Elle ne remet pas en cause le droit de préemption lui-même. Elle précise simplement les obligations du notaire dans ce cadre procédural spécifique. La solution stabilise la jurisprudence sur la responsabilité notariale fondée sur le mandat. Elle pourrait inciter les notaires à une plus grande formalisation des instructions, même dans des situations pressantes. En définitive, l’arrêt sanctionne une négligence formelle tout en limitant ses effets financiers par une appréciation restrictive du lien causal.