Cour d’appel de Bordeaux, le 5 février 2026, n°22/03679
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résiliation par les maîtres de l’ouvrage d’un contrat de construction de maison individuelle. Le constructeur demandait le paiement intégral d’une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix prévu au contrat. Les intimés soutenaient le caractère pénal et abusif de cette clause, invitant à sa réduction. Le tribunal judiciaire avait partiellement fait droit à leurs prétentions en réduisant l’indemnité. La cour d’appel, saisie par le constructeur, devait déterminer la nature juridique de la clause litigieuse et contrôler son équilibre. Elle infirme le jugement et condamne les maîtres de l’ouvrage au paiement de la somme convenue. Cette décision précise les critères de distinction entre clause pénale et clause de dédit dans les contrats de construction et en déduit les conséquences quant au pouvoir modérateur du juge.
La qualification retenue par la cour d’appel écarte l’application du régime des clauses pénales. Le tribunal avait considéré la clause comme pénale et en avait réduit le montant. La cour adopte une analyse différente en s’appuyant sur la nature de l’engagement. Elle rappelle que la clause pénale sanctionne un manquement contractuel. La clause litigieuse trouve son fondement dans l’article 1794 du code civil. Cet article reconnaît au maître un droit unilatéral de résiliation. La stipulation constitue donc le prix de cette faculté. La cour cite la jurisprudence selon laquelle une clause autorisant le maître à dénoncer le contrat moyennant indemnité « ne s’analyse pas en une clause pénale, mais en une faculté de dédit ». Cette qualification est confirmée par la rédaction même de la clause. Celle-ci vise à indemniser « les frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer ». La cour estime que l’indemnité de dix pour cent n’est pas manifestement excessive. Elle souligne l’absence de caractère comminatoire. Le pouvoir de modulation du juge prévu à l’article 1231-5 du code civil est ainsi écarté. La solution consacre une interprétation stricte des conditions d’application du régime des clauses pénales.
La décision limite ensuite les possibilités de contestation sur le fondement du droit de la consommation. Les intimés invoquaient le caractère abusif de la clause. Ils se fondaient sur des dispositions protectrices du consommateur. La cour rejette cet argument par un double raisonnement. Elle observe d’abord l’absence de réciprocité dans le droit de résiliation. Le contrat ne prévoit cette faculté qu’au seul profit du maître. L’exigence de symétrie évoquée par les textes ne peut donc jouer. Elle examine ensuite le caractère disproportionné de l’indemnité. La cour estime que ce montant n’est pas manifestement excessif. Elle s’appuie sur une disposition du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 261-14 prévoit un plafond de dix pour cent pour les ventes d’immeuble à construire. La cour y voit un indice de proportionnalité. Elle en déduit que la clause ne crée pas de déséquilibre significatif. Le contrôle du juge sur le fondement de l’abusivité est donc restreint. La solution aligne le régime du dédit en matière de construction sur un standard légal. Elle offre une sécurité juridique au professionnel. La créance devient certaine et liquide dès l’exercice de la faculté de rupture.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige né de la résiliation par les maîtres de l’ouvrage d’un contrat de construction de maison individuelle. Le constructeur demandait le paiement intégral d’une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix prévu au contrat. Les intimés soutenaient le caractère pénal et abusif de cette clause, invitant à sa réduction. Le tribunal judiciaire avait partiellement fait droit à leurs prétentions en réduisant l’indemnité. La cour d’appel, saisie par le constructeur, devait déterminer la nature juridique de la clause litigieuse et contrôler son équilibre. Elle infirme le jugement et condamne les maîtres de l’ouvrage au paiement de la somme convenue. Cette décision précise les critères de distinction entre clause pénale et clause de dédit dans les contrats de construction et en déduit les conséquences quant au pouvoir modérateur du juge.
La qualification retenue par la cour d’appel écarte l’application du régime des clauses pénales. Le tribunal avait considéré la clause comme pénale et en avait réduit le montant. La cour adopte une analyse différente en s’appuyant sur la nature de l’engagement. Elle rappelle que la clause pénale sanctionne un manquement contractuel. La clause litigieuse trouve son fondement dans l’article 1794 du code civil. Cet article reconnaît au maître un droit unilatéral de résiliation. La stipulation constitue donc le prix de cette faculté. La cour cite la jurisprudence selon laquelle une clause autorisant le maître à dénoncer le contrat moyennant indemnité « ne s’analyse pas en une clause pénale, mais en une faculté de dédit ». Cette qualification est confirmée par la rédaction même de la clause. Celle-ci vise à indemniser « les frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer ». La cour estime que l’indemnité de dix pour cent n’est pas manifestement excessive. Elle souligne l’absence de caractère comminatoire. Le pouvoir de modulation du juge prévu à l’article 1231-5 du code civil est ainsi écarté. La solution consacre une interprétation stricte des conditions d’application du régime des clauses pénales.
La décision limite ensuite les possibilités de contestation sur le fondement du droit de la consommation. Les intimés invoquaient le caractère abusif de la clause. Ils se fondaient sur des dispositions protectrices du consommateur. La cour rejette cet argument par un double raisonnement. Elle observe d’abord l’absence de réciprocité dans le droit de résiliation. Le contrat ne prévoit cette faculté qu’au seul profit du maître. L’exigence de symétrie évoquée par les textes ne peut donc jouer. Elle examine ensuite le caractère disproportionné de l’indemnité. La cour estime que ce montant n’est pas manifestement excessif. Elle s’appuie sur une disposition du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 261-14 prévoit un plafond de dix pour cent pour les ventes d’immeuble à construire. La cour y voit un indice de proportionnalité. Elle en déduit que la clause ne crée pas de déséquilibre significatif. Le contrôle du juge sur le fondement de l’abusivité est donc restreint. La solution aligne le régime du dédit en matière de construction sur un standard légal. Elle offre une sécurité juridique au professionnel. La créance devient certaine et liquide dès l’exercice de la faculté de rupture.