Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 5 février 2026, n°25/04753
La Cour d’appel de Nice, par un arrêt du 5 février 2026, a confirmé l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Grasse le 18 février 2025. Le syndicat de copropriétaires d’un immeuble avait assigné en référé le propriétaire d’un local commercial et son locataire exploitant un snack. Il sollicitait diverses mesures pour faire cesser des nuisances olfactives, des installations de terrasse et des stationnements illicites. Le juge des référés avait rejeté la plupart des demandes, à l’exception de l’interdiction d’installer des tables dans le hall. Le syndicat a interjeté appel. La Cour d’appel a rejeté cet appel. Elle a estimé que le demandeur ne rapportait pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant des mesures d’urgence. La question était de savoir si les troubles allégués caractérisaient un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La Cour a répondu par la négative en confirmant le rejet des demandes.
La Cour d’appel opère une analyse rigoureuse des éléments de preuve pour apprécier l’existence d’un trouble. Concernant les nuisances olfactives, elle relève que les rapports d’expertise produits sont contradictoires ou peu concluants. L’expert a employé le conditionnel, évoquant que les nuisances “pourraient provenir d’une non-conformité”. La Cour note que “cette analyse était corroborée par le rapport d’expertise SARETEC […] qui relevait […] ‘Toutefois cette dernière ne nous apparaît pas d’une intensité telle permettant de la qualifier de nuisance’”. Elle souligne aussi que le constat d’huissier, limité à des créneaux horaires précis, ne permet pas d’apprécier “la durée des désordres relevés, leur répétition, leur fréquence mais surtout leur persistance”. La Cour en déduit que le trouble n’est pas établi avec l’évidence requise en référé. S’agissant du stationnement, elle considère que les photographies et attestations ne démontrent pas la fréquence ou la durée des faits. Elle estime que “l’appelant ne verse aucun élément démontrant que ces stationnements constitueraient un trouble manifestement illicite”. Cette exigence probatoire stricte est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation sur le trouble manifestement illicite. Le juge des référés ne peut intervenir qu’en présence d’une violation évidente d’une règle de droit. Ici, la simple allégation de troubles, non étayée par des preuves solides et concordantes, ne suffit pas. La Cour rappelle utilement que l’appréciation du trouble anormal de voisinage est concrète. Elle doit tenir compte des circonstances de temps et de lieu. Le fait que l’activité commerciale existe depuis longtemps dans une zone urbaine est un élément de contexte pertinent. La décision illustre ainsi le contrôle rigoureux exercé par les juges du fond sur les conditions de l’article 835.
L’arrêt précise également le champ des pouvoirs du juge des référés face aux réglementations spéciales. Pour le désordre lié à la terrasse sur le domaine public, la Cour relève que le locataire disposait d’autorisations municipales. Elle constate que le demandeur “ne démontre pas que [le locataire] aurait été verbalisé”. Elle en conclut qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de se substituer à l’autorité administrative pour contrôler le respect de ces autorisations. Ce raisonnement est classique. Il consacre la séparation des compétences entre l’ordre administratif et l’ordre judiciaire. Le juge des référés ne peut pas sanctionner une éventuelle illégalité sur le domaine public. Sa mission est de faire cesser un trouble manifestement illicite dans les relations entre particuliers. En l’espèce, le seul trouble retenu est l’installation d’une table dans le hall, partie commune de la copropriété. La Cour valide cette interdiction car elle “caractérise un trouble illicite” en violant le règlement de copropriété. Cette solution est logique. Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Son mépris constitue une violation évidente d’une obligation contractuelle. La portée de l’arrêt est cependant limitée. Il s’agit d’une décision de référé, statuant à titre provisoire et sur des mesures urgentes. La Cour le rappelle en indiquant qu’elle “n’est pas en capacité d’apprécier si des travaux […] s’avèrent nécessaires”. La question de fond, notamment sur la conformité de l’extraction d’air, reste entière. Elle devra être tranchée au fond, possiblement avec une expertise judiciaire. L’arrêt rappelle ainsi les limites inhérentes à la procédure de référé. Il évite une condamnation hâtive sur la base de présomptions. Cette prudence est louable. Elle garantit le droit à un procès équitable et préserve la possibilité d’une instruction complète au fond.
La Cour d’appel de Nice, par un arrêt du 5 février 2026, a confirmé l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Grasse le 18 février 2025. Le syndicat de copropriétaires d’un immeuble avait assigné en référé le propriétaire d’un local commercial et son locataire exploitant un snack. Il sollicitait diverses mesures pour faire cesser des nuisances olfactives, des installations de terrasse et des stationnements illicites. Le juge des référés avait rejeté la plupart des demandes, à l’exception de l’interdiction d’installer des tables dans le hall. Le syndicat a interjeté appel. La Cour d’appel a rejeté cet appel. Elle a estimé que le demandeur ne rapportait pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant des mesures d’urgence. La question était de savoir si les troubles allégués caractérisaient un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La Cour a répondu par la négative en confirmant le rejet des demandes.
La Cour d’appel opère une analyse rigoureuse des éléments de preuve pour apprécier l’existence d’un trouble. Concernant les nuisances olfactives, elle relève que les rapports d’expertise produits sont contradictoires ou peu concluants. L’expert a employé le conditionnel, évoquant que les nuisances “pourraient provenir d’une non-conformité”. La Cour note que “cette analyse était corroborée par le rapport d’expertise SARETEC […] qui relevait […] ‘Toutefois cette dernière ne nous apparaît pas d’une intensité telle permettant de la qualifier de nuisance’”. Elle souligne aussi que le constat d’huissier, limité à des créneaux horaires précis, ne permet pas d’apprécier “la durée des désordres relevés, leur répétition, leur fréquence mais surtout leur persistance”. La Cour en déduit que le trouble n’est pas établi avec l’évidence requise en référé. S’agissant du stationnement, elle considère que les photographies et attestations ne démontrent pas la fréquence ou la durée des faits. Elle estime que “l’appelant ne verse aucun élément démontrant que ces stationnements constitueraient un trouble manifestement illicite”. Cette exigence probatoire stricte est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation sur le trouble manifestement illicite. Le juge des référés ne peut intervenir qu’en présence d’une violation évidente d’une règle de droit. Ici, la simple allégation de troubles, non étayée par des preuves solides et concordantes, ne suffit pas. La Cour rappelle utilement que l’appréciation du trouble anormal de voisinage est concrète. Elle doit tenir compte des circonstances de temps et de lieu. Le fait que l’activité commerciale existe depuis longtemps dans une zone urbaine est un élément de contexte pertinent. La décision illustre ainsi le contrôle rigoureux exercé par les juges du fond sur les conditions de l’article 835.
L’arrêt précise également le champ des pouvoirs du juge des référés face aux réglementations spéciales. Pour le désordre lié à la terrasse sur le domaine public, la Cour relève que le locataire disposait d’autorisations municipales. Elle constate que le demandeur “ne démontre pas que [le locataire] aurait été verbalisé”. Elle en conclut qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de se substituer à l’autorité administrative pour contrôler le respect de ces autorisations. Ce raisonnement est classique. Il consacre la séparation des compétences entre l’ordre administratif et l’ordre judiciaire. Le juge des référés ne peut pas sanctionner une éventuelle illégalité sur le domaine public. Sa mission est de faire cesser un trouble manifestement illicite dans les relations entre particuliers. En l’espèce, le seul trouble retenu est l’installation d’une table dans le hall, partie commune de la copropriété. La Cour valide cette interdiction car elle “caractérise un trouble illicite” en violant le règlement de copropriété. Cette solution est logique. Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Son mépris constitue une violation évidente d’une obligation contractuelle. La portée de l’arrêt est cependant limitée. Il s’agit d’une décision de référé, statuant à titre provisoire et sur des mesures urgentes. La Cour le rappelle en indiquant qu’elle “n’est pas en capacité d’apprécier si des travaux […] s’avèrent nécessaires”. La question de fond, notamment sur la conformité de l’extraction d’air, reste entière. Elle devra être tranchée au fond, possiblement avec une expertise judiciaire. L’arrêt rappelle ainsi les limites inhérentes à la procédure de référé. Il évite une condamnation hâtive sur la base de présomptions. Cette prudence est louable. Elle garantit le droit à un procès équitable et préserve la possibilité d’une instruction complète au fond.