Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 février 2026, n°23/11483
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 19 février 2026, a été saisie d’un litige opposant une société civile immobilière à l’un de ses associés. Ce dernier occupait un bien appartenant à la société sans verser de contrepartie financière. La SCI sollicitait le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection de Marseille, par un jugement du 8 août 2023, avait débouté la société de sa demande. Il estimait que l’occupation gratuite était permise dès lors que les statuts ne l’interdisaient pas et que la société ne s’y était pas opposée. La SCI a interjeté appel. La Cour d’appel devait donc déterminer si un associé pouvait occuper sans contrepartie un bien social en l’absence d’autorisation statutaire expresse. Elle a infirmé le jugement déféré et condamné l’associé au paiement d’une indemnité. Elle a également ordonné la compensation avec des sommes dues par la société au titre de charges payées par l’occupant. La décision précise les conditions d’une occupation gratuite d’un bien social par un associé et en détermine les conséquences pécuniaires.
**I. La consécration d’une condition statutaire expresse pour l’occupation gratuite d’un bien social**
La Cour pose une condition formelle à la mise à disposition gratuite d’un bien social. Elle écarte l’idée d’un consentement tacite de la société.
**A. Le rejet d’une autorisation tacite par la société**
Le premier juge avait retenu une forme d’accord implicite. Il considérait que l’absence d’opposition de la SCI pendant plusieurs années valait consentement à la gratuité. La Cour d’appel renverse ce raisonnement. Elle estime que la simple tolérance ne saurait tenir lieu d’autorisation. Elle souligne que « les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition du bien à titre gratuit au profit d’un associé ». Elle ajoute qu’ »aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts ». La solution s’appuie sur une interprétation stricte du droit des sociétés. La jouissance d’un bien social constitue un avantage direct pour l’associé. Un tel avantage ne peut résulter d’une simple pratique. Il doit être encadré pour préserver l’intérêt social et l’équité entre associés. La Cour écarte également l’argument tiré de l’ancien domicile conjugal. Elle relève que l’intéressé « ne démontre pas que le bien qu’il occupe aurait été le domicile conjugal ». La protection spécifique attachée au logement familial ne trouve donc pas à s’appliquer.
**B. L’exigence d’une délibération collective conforme aux statuts**
La Cour pose une règle de fond claire. Elle énonce que « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ». Cette motivation opère une distinction. Si l’objet social prévoit expressément cette faculté, son exercice est ouvert. Dans le cas contraire, une décision collective modificative est nécessaire. Cette solution protège les intérêts de la société. Elle garantit que tous les associés participent à une décision qui prive la société d’une ressource. Elle prévient les conflits en exigeant un formalisme incontestable. La règle s’applique même en présence de seulement deux associés. Elle assure une gestion transparente et conforme à l’intérêt commun.
**II. La mise en œuvre d’une indemnité d’occupation et sa compensation avec des créances connexes**
Après avoir reconnu le caractère anormal de l’occupation gratuite, la Cour en quantifie les effets pécuniaires. Elle procède à une compensation équilibrée des créances réciproques.
**A. La fixation rétroactive de l’indemnité d’occupation**
La Cour détermine le montant de l’indemnité due. Elle retient la somme de cinq cents euros par mois. Ce montant est fixé « à compter du premier octobre 2016 ». La date correspond au début de l’occupation litigieuse. La rétroactivité est donc complète. La Cour justifie ce quantum en s’appuyant sur des éléments objectifs. Elle note que « le bien était loué, en juin 2011, à hauteur de 593,03 euros ». Elle prend aussi en compte des attestations de valeur du bien. La méthode combine l’ancien loyer et la valeur actuelle du bien. Elle aboutit à un montant inférieur au dernier loyer connu. La Cour semble ainsi modérer la créance de la société. Elle tient peut-être compte de l’ancienneté des faits et de la qualité d’associé de l’occupant. La condamnation court jusqu’à « la libération effective des lieux ». Elle crée une obligation continue et garantit à la société une réparation intégrale.
**B. La compensation avec les dépenses utiles supportées par l’associé**
La Cour ne se limite pas à la créance de la société. Elle examine les demandes en compensation de l’associé. Elle admet partiellement ces demandes. Elle condamne la SCI à lui rembourser les charges de copropriété qu’il a payées. Elle retient les sommes dont le paiement est « non contesté » et justifié par des pièces. En revanche, elle rejette le remboursement de travaux réalisés sans autorisation. Elle estime que le fait d’avoir « fait poser une climatisation, sans autorisation de la SCI, l’empêche de solliciter le remboursement de cette somme ». La solution est classique. Seules les dépenses nécessaires ou utiles, et acceptées par le propriétaire, peuvent donner lieu à remboursement. La Cour ordonne in fine la « compensation entre les sommes dues par chacune des parties ». Cette approche globale permet un règlement complet du litige. Elle évite des exécutions judiciaires croisées. Elle témoigne d’une recherche d’équité dans l’application stricte du droit.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 19 février 2026, a été saisie d’un litige opposant une société civile immobilière à l’un de ses associés. Ce dernier occupait un bien appartenant à la société sans verser de contrepartie financière. La SCI sollicitait le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection de Marseille, par un jugement du 8 août 2023, avait débouté la société de sa demande. Il estimait que l’occupation gratuite était permise dès lors que les statuts ne l’interdisaient pas et que la société ne s’y était pas opposée. La SCI a interjeté appel. La Cour d’appel devait donc déterminer si un associé pouvait occuper sans contrepartie un bien social en l’absence d’autorisation statutaire expresse. Elle a infirmé le jugement déféré et condamné l’associé au paiement d’une indemnité. Elle a également ordonné la compensation avec des sommes dues par la société au titre de charges payées par l’occupant. La décision précise les conditions d’une occupation gratuite d’un bien social par un associé et en détermine les conséquences pécuniaires.
**I. La consécration d’une condition statutaire expresse pour l’occupation gratuite d’un bien social**
La Cour pose une condition formelle à la mise à disposition gratuite d’un bien social. Elle écarte l’idée d’un consentement tacite de la société.
**A. Le rejet d’une autorisation tacite par la société**
Le premier juge avait retenu une forme d’accord implicite. Il considérait que l’absence d’opposition de la SCI pendant plusieurs années valait consentement à la gratuité. La Cour d’appel renverse ce raisonnement. Elle estime que la simple tolérance ne saurait tenir lieu d’autorisation. Elle souligne que « les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition du bien à titre gratuit au profit d’un associé ». Elle ajoute qu’ »aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts ». La solution s’appuie sur une interprétation stricte du droit des sociétés. La jouissance d’un bien social constitue un avantage direct pour l’associé. Un tel avantage ne peut résulter d’une simple pratique. Il doit être encadré pour préserver l’intérêt social et l’équité entre associés. La Cour écarte également l’argument tiré de l’ancien domicile conjugal. Elle relève que l’intéressé « ne démontre pas que le bien qu’il occupe aurait été le domicile conjugal ». La protection spécifique attachée au logement familial ne trouve donc pas à s’appliquer.
**B. L’exigence d’une délibération collective conforme aux statuts**
La Cour pose une règle de fond claire. Elle énonce que « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ». Cette motivation opère une distinction. Si l’objet social prévoit expressément cette faculté, son exercice est ouvert. Dans le cas contraire, une décision collective modificative est nécessaire. Cette solution protège les intérêts de la société. Elle garantit que tous les associés participent à une décision qui prive la société d’une ressource. Elle prévient les conflits en exigeant un formalisme incontestable. La règle s’applique même en présence de seulement deux associés. Elle assure une gestion transparente et conforme à l’intérêt commun.
**II. La mise en œuvre d’une indemnité d’occupation et sa compensation avec des créances connexes**
Après avoir reconnu le caractère anormal de l’occupation gratuite, la Cour en quantifie les effets pécuniaires. Elle procède à une compensation équilibrée des créances réciproques.
**A. La fixation rétroactive de l’indemnité d’occupation**
La Cour détermine le montant de l’indemnité due. Elle retient la somme de cinq cents euros par mois. Ce montant est fixé « à compter du premier octobre 2016 ». La date correspond au début de l’occupation litigieuse. La rétroactivité est donc complète. La Cour justifie ce quantum en s’appuyant sur des éléments objectifs. Elle note que « le bien était loué, en juin 2011, à hauteur de 593,03 euros ». Elle prend aussi en compte des attestations de valeur du bien. La méthode combine l’ancien loyer et la valeur actuelle du bien. Elle aboutit à un montant inférieur au dernier loyer connu. La Cour semble ainsi modérer la créance de la société. Elle tient peut-être compte de l’ancienneté des faits et de la qualité d’associé de l’occupant. La condamnation court jusqu’à « la libération effective des lieux ». Elle crée une obligation continue et garantit à la société une réparation intégrale.
**B. La compensation avec les dépenses utiles supportées par l’associé**
La Cour ne se limite pas à la créance de la société. Elle examine les demandes en compensation de l’associé. Elle admet partiellement ces demandes. Elle condamne la SCI à lui rembourser les charges de copropriété qu’il a payées. Elle retient les sommes dont le paiement est « non contesté » et justifié par des pièces. En revanche, elle rejette le remboursement de travaux réalisés sans autorisation. Elle estime que le fait d’avoir « fait poser une climatisation, sans autorisation de la SCI, l’empêche de solliciter le remboursement de cette somme ». La solution est classique. Seules les dépenses nécessaires ou utiles, et acceptées par le propriétaire, peuvent donner lieu à remboursement. La Cour ordonne in fine la « compensation entre les sommes dues par chacune des parties ». Cette approche globale permet un règlement complet du litige. Elle évite des exécutions judiciaires croisées. Elle témoigne d’une recherche d’équité dans l’application stricte du droit.