Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°25/00313
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 17 février 2026 statue sur le prix d’acquisition d’un bien dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain. Les propriétaires avaient notifié une intention d’aliéner leur local à usage de garage pour un prix demandé de 450 000 euros. L’établissement public foncier, titulaire du droit de préemption, avait proposé 350 000 euros. Le juge de l’expropriation avait fixé le prix à 441 943,04 euros. L’établissement public a interjeté appel en soutenant notamment que la surface retenue était excessive et que la commission d’agence n’était pas due. Les intimés ont défendu le prix fixé en première instance et ont contesté la surface du bien. La Cour d’appel devait déterminer la surface exacte du bien, choisir les termes de comparaison pertinents et statuer sur la prise en charge de la commission d’agence. Elle infirme partiellement le jugement et fixe le prix à 472 461 euros. La décision précise les conditions de l’évaluation par comparaison et admet la recevabilité d’une contestation sur la surface en appel.
**I. La détermination du prix par une méthode comparative assouplie**
La Cour retient une approche pragmatique pour sélectionner les références comparables. Elle écarte le terme proposé par l’établissement public car il est « nettement trop ancien ». Elle rejette également une référence située dans une autre commune. En revanche, elle conserve un terme portant sur un immeuble de bureaux avec étage et jardin, bien que présentant « quelques différences ». La Cour motive ce choix en indiquant « qu’il est difficile d’en trouver un qui soit exactement semblable ». Cette solution consacre une application souple de la méthode comparative. Elle admet une certaine hétérogénéité entre les biens dès lors que les différences peuvent être compensées par l’expertise judiciaire. La Cour valide ainsi le prix de 2 266 euros le mètre carré. Elle confirme par ailleurs que la date de référence pour l’usage du bien est celle de l’opposabilité du plan local d’urbanisme. Le raisonnement écarte toute spéculation sur les changements d’usage postérieurs. Cette fixation garantit une stabilité de l’évaluation en lien avec la réglementation urbaine.
**II. L’admission de moyens nouveaux et la confirmation des accessoires de la vente**
La Cour se prononce sur la recevabilité de la contestation relative à la surface. Les intimés n’avaient pas soulevé ce point en première instance. L’appelant soutenait l’irrecevabilité de cette prétention nouvelle. La Cour estime que contester la superficie « ne s’agit pas là d’une demande à proprement parler, mais d’un moyen soutenant une demande de fixation du prix ». Elle applique ainsi avec souplesse les articles 564 et 566 du code de procédure civile. La solution permet d’éviter un déni de justice sur un élément essentiel à la fixation du prix. Elle assure une meilleure adéquation entre l’indemnité et la réalité du bien. Par ailleurs, la Cour confirme la condamnation de l’établissement public au paiement de la commission d’agence. Elle rappelle que l’exercice du droit de préemption « opère simplement substitution de l’autorité préemptrice dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé ». L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, qui exclut les indemnités accessoires, n’est donc pas opposable. Cette analyse préserve les droits de l’intermédiaire et respecte les engagements contractuels initiaux.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 17 février 2026 statue sur le prix d’acquisition d’un bien dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain. Les propriétaires avaient notifié une intention d’aliéner leur local à usage de garage pour un prix demandé de 450 000 euros. L’établissement public foncier, titulaire du droit de préemption, avait proposé 350 000 euros. Le juge de l’expropriation avait fixé le prix à 441 943,04 euros. L’établissement public a interjeté appel en soutenant notamment que la surface retenue était excessive et que la commission d’agence n’était pas due. Les intimés ont défendu le prix fixé en première instance et ont contesté la surface du bien. La Cour d’appel devait déterminer la surface exacte du bien, choisir les termes de comparaison pertinents et statuer sur la prise en charge de la commission d’agence. Elle infirme partiellement le jugement et fixe le prix à 472 461 euros. La décision précise les conditions de l’évaluation par comparaison et admet la recevabilité d’une contestation sur la surface en appel.
**I. La détermination du prix par une méthode comparative assouplie**
La Cour retient une approche pragmatique pour sélectionner les références comparables. Elle écarte le terme proposé par l’établissement public car il est « nettement trop ancien ». Elle rejette également une référence située dans une autre commune. En revanche, elle conserve un terme portant sur un immeuble de bureaux avec étage et jardin, bien que présentant « quelques différences ». La Cour motive ce choix en indiquant « qu’il est difficile d’en trouver un qui soit exactement semblable ». Cette solution consacre une application souple de la méthode comparative. Elle admet une certaine hétérogénéité entre les biens dès lors que les différences peuvent être compensées par l’expertise judiciaire. La Cour valide ainsi le prix de 2 266 euros le mètre carré. Elle confirme par ailleurs que la date de référence pour l’usage du bien est celle de l’opposabilité du plan local d’urbanisme. Le raisonnement écarte toute spéculation sur les changements d’usage postérieurs. Cette fixation garantit une stabilité de l’évaluation en lien avec la réglementation urbaine.
**II. L’admission de moyens nouveaux et la confirmation des accessoires de la vente**
La Cour se prononce sur la recevabilité de la contestation relative à la surface. Les intimés n’avaient pas soulevé ce point en première instance. L’appelant soutenait l’irrecevabilité de cette prétention nouvelle. La Cour estime que contester la superficie « ne s’agit pas là d’une demande à proprement parler, mais d’un moyen soutenant une demande de fixation du prix ». Elle applique ainsi avec souplesse les articles 564 et 566 du code de procédure civile. La solution permet d’éviter un déni de justice sur un élément essentiel à la fixation du prix. Elle assure une meilleure adéquation entre l’indemnité et la réalité du bien. Par ailleurs, la Cour confirme la condamnation de l’établissement public au paiement de la commission d’agence. Elle rappelle que l’exercice du droit de préemption « opère simplement substitution de l’autorité préemptrice dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé ». L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, qui exclut les indemnités accessoires, n’est donc pas opposable. Cette analyse préserve les droits de l’intermédiaire et respecte les engagements contractuels initiaux.