Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°24/03513
Un bail résidentiel conclu en 1999 a été transféré en 2003 sur un autre logement. La société bailleur a signifié un congé pour vendre en décembre 2022, prenant effet fin juin 2023. Le locataire refusant de quitter les lieux, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes. Par jugement du 26 avril 2024, ce dernier a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, a infirmé le jugement et annulé le congé pour vendre. Elle a débouté le bailleur de ses demandes et l’a condamnée aux dépens. La question était de savoir si un congé pour vendre, régulier en la forme, pouvait être annulé en raison de l’absence de démarches concrètes du bailleur en vue de la vente. La Cour a répondu positivement, en exigeant la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre. Cette solution mérite d’être analysée dans son fondement puis dans ses implications.
La Cour consacre un contrôle substantiel de l’intention de vendre, au-delà de la simple régularité formelle du congé. Le congé pour vendre est un motif péremptoire de non-reconduction du bail. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement que le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée. La Cour rappelle que « l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente ». Toutefois, elle ajoute immédiatement que « le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ». Ce contrôle de la sincérité est une prérogative souveraine des juges du fond. La Cour d’appel de Versailles l’exerce en relevant que le bailleur « ne verse aux débats aucune pièce » démontrant des démarches actives. Elle rejette l’argument selon lequel le maintien du locataire empêcherait toute action, notant l’absence de preuve d’une opposition de sa part à des visites. La Cour applique ainsi une jurisprudence constante de la Cour de cassation, citant un arrêt du 9 février 2022 : « Si le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (…), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre ». L’arrêt opère ainsi un rééquilibrage au profit du locataire, en faisant peser sur le bailleur une obligation de diligence probatoire.
Cette exigence de preuve d’une intention sérieuse renforce la protection du locataire contre les congés abusifs, mais peut complexifier la mise en œuvre du droit de vendre. La portée de l’arrêt est significative. D’une part, il protège efficacement le locataire contre un congé qui serait un prétexte pour le faire partir sans projet de vente réel. La Cour écarte toute présomption de sincérité attachée au seul acte de congé. Elle valide l’utilisation d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour en apprécier la licéité, suivant en cela la Cour de cassation pour qui « les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation, peuvent se fonder sur des éléments postérieurs pour apprécier l’existence ou l’absence d’une fraude ». D’autre part, cette solution peut créer une insécurité pour les bailleurs légitimes. L’obligation de constituer un dossier de preuves (publicités, mandats) avant même l’expulsion du locataire peut paraître contraignante. La Cour tempère ce risque en rappelant que « la charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur ». Néanmoins, dès que le locataire soulève la fraude, c’est au bailleur de rapporter la preuve contraire. L’arrêt illustre ainsi la tension entre la protection de la possession locative et le droit de propriété, privilégiant la première lorsque le second semble mis en œuvre de manière fictive.
Un bail résidentiel conclu en 1999 a été transféré en 2003 sur un autre logement. La société bailleur a signifié un congé pour vendre en décembre 2022, prenant effet fin juin 2023. Le locataire refusant de quitter les lieux, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes. Par jugement du 26 avril 2024, ce dernier a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a interjeté appel de cette décision. La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, a infirmé le jugement et annulé le congé pour vendre. Elle a débouté le bailleur de ses demandes et l’a condamnée aux dépens. La question était de savoir si un congé pour vendre, régulier en la forme, pouvait être annulé en raison de l’absence de démarches concrètes du bailleur en vue de la vente. La Cour a répondu positivement, en exigeant la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre. Cette solution mérite d’être analysée dans son fondement puis dans ses implications.
La Cour consacre un contrôle substantiel de l’intention de vendre, au-delà de la simple régularité formelle du congé. Le congé pour vendre est un motif péremptoire de non-reconduction du bail. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement que le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée. La Cour rappelle que « l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente ». Toutefois, elle ajoute immédiatement que « le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ». Ce contrôle de la sincérité est une prérogative souveraine des juges du fond. La Cour d’appel de Versailles l’exerce en relevant que le bailleur « ne verse aux débats aucune pièce » démontrant des démarches actives. Elle rejette l’argument selon lequel le maintien du locataire empêcherait toute action, notant l’absence de preuve d’une opposition de sa part à des visites. La Cour applique ainsi une jurisprudence constante de la Cour de cassation, citant un arrêt du 9 février 2022 : « Si le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (…), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre ». L’arrêt opère ainsi un rééquilibrage au profit du locataire, en faisant peser sur le bailleur une obligation de diligence probatoire.
Cette exigence de preuve d’une intention sérieuse renforce la protection du locataire contre les congés abusifs, mais peut complexifier la mise en œuvre du droit de vendre. La portée de l’arrêt est significative. D’une part, il protège efficacement le locataire contre un congé qui serait un prétexte pour le faire partir sans projet de vente réel. La Cour écarte toute présomption de sincérité attachée au seul acte de congé. Elle valide l’utilisation d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour en apprécier la licéité, suivant en cela la Cour de cassation pour qui « les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation, peuvent se fonder sur des éléments postérieurs pour apprécier l’existence ou l’absence d’une fraude ». D’autre part, cette solution peut créer une insécurité pour les bailleurs légitimes. L’obligation de constituer un dossier de preuves (publicités, mandats) avant même l’expulsion du locataire peut paraître contraignante. La Cour tempère ce risque en rappelant que « la charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur ». Néanmoins, dès que le locataire soulève la fraude, c’est au bailleur de rapporter la preuve contraire. L’arrêt illustre ainsi la tension entre la protection de la possession locative et le droit de propriété, privilégiant la première lorsque le second semble mis en œuvre de manière fictive.