Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°23/07281
La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, réforme un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 28 août 2023. Ce jugement avait annulé une assemblée générale extraordinaire de copropriété du 23 décembre 2019. Cette assemblée avait autorisé la cession du droit de surélever l’immeuble au profit de deux copropriétaires. Les copropriétaires minoritaires, déboutés de leur demande indemnitaire en première instance, avaient vu leur recours en nullité accueilli. Le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, interjette appel. La Cour d’appel, saisie de moyens relatifs à la régularité de la convocation et à la validité des résisions, infirme le jugement et déboute les intimés de toutes leurs demandes.
La question de droit posée est double. Elle concerne d’abord la validité de la convocation d’une assemblée générale tenue hors de la commune de l’immeuble. Elle porte ensuite sur les conditions de régularité des résolutions autorisant une cession de droit de surélévation. La Cour d’appel estime que l’assemblée était régulière et que les résolutions contestées ont été valablement adoptées. Elle rejette ainsi l’ensemble des demandes en nullité.
La Cour d’appel valide d’abord la régularité de la convocation et du lieu de réunion. Elle rappelle que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’assemblée se tient dans la commune de situation de l’immeuble. Cette règle souffre d’exceptions. Le texte prévoit une dérogation par stipulation du règlement de copropriété. La Cour constate qu’une résolution antérieure de l’assemblée générale avait autorisé le syndic à tenir les réunions dans ses locaux. Elle affirme que cette résolution, non contestée, “constitue donc la loi de la copropriété”. L’irrégularité soulevée par les intimés est ainsi écartée. La Cour écarte également l’argument tiré de l’absence de grief. Elle ne retient pas la nature d’ordre public de la règle de localisation. Elle privilégie une approche pragmatique fondée sur la pratique constante et l’acceptation tacite. Cette solution atténue le formalisme des règles de convocation. Elle donne une force obligatoire aux décisions d’assemblée antérieures non attaquées. Elle consacre une forme de coutume interne à la copropriété.
La Cour examine ensuite la validité des résolutions autorisant la cession du droit de surélévation. Elle rejette l’exigence d’un vote à l’unanimité. Elle applique l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité requise est celle des deux tiers des voix prévue à l’article 26. La Cour constate que cette majorité a été atteinte. Elle vérifie ensuite la suffisance des documents communiqués aux copropriétaires. Elle rappelle le principe posé par l’article 11 du décret. Les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations importantes pour voter en connaissance de cause. La Cour estime que les documents produits, incluant une étude géotechnique et une note architecturale, étaient suffisants. Elle juge qu’il “n’y avait pas lieu de produire le projet de règlement de copropriété”. Elle considère que le prix de cession, contesté comme dérisoire, n’est pas démontré comme tel. Enfin, elle écarte les griefs tirés d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des lots. Elle souligne que la destination, définie par le règlement, reste inchangée. Elle rappelle l’existence d’une indemnisation future pour la gêne occasionnée par les travaux.
La valeur de cet arrêt réside dans son approche équilibrée des intérêts en présence. La Cour opère un contrôle rigoureux du respect des formalités. Elle n’en adopte pas moins une interprétation souple de la règle sur le lieu de réunion. Cette solution évite une annulation purement formelle. Elle protège la sécurité juridique des décisions collectives anciennes. La Cour rappelle avec fermeté les exigences d’information des copropriétaires. Elle en précise cependant le contenu nécessaire. Elle refuse d’exiger la communication de documents non prévus par la loi. Cette position limite les risques de contentieux fondés sur des vices de procédure. Elle favorise la réalisation de projets de travaux. L’arrêt confirme par ailleurs une jurisprudence constante sur la majorité requise. Il écarte définitivement l’exigence d’unanimité pour les cessions de droit de surélévation. Cette solution est conforme à l’économie de la loi. Elle facilite la mise en valeur des immeubles collectifs.
La portée de la décision est significative pour le droit de la copropriété. Elle consolide la jurisprudence sur la validité des autorisations dérogatoires. Une pratique constante et non contestée peut modifier les conditions de tenue des assemblées. Cette solution pourrait inciter les syndicats à régulariser par avance les lieux de réunion. L’arrêt précise également le standard d’information requis pour les projets complexes. Il refuse d’imposer une liste exhaustive de documents. Il privilégie une appréciation in concreto de la suffisance des pièces. Cette approche casuistique laisse une marge d’appréciation aux juges du fond. Elle peut cependant générer une certaine insécurité. Les copropriétaires pourraient hésiter sur l’étendue de leur droit à l’information. L’arrêt valide enfin un mécanisme d’indemnisation forfaitaire préalable. Il admet que le prix de cession puisse être complété ultérieurement. Cette solution pragmatique permet d’avancer les projets sans bloquer sur l’évaluation définitive du préjudice. Elle assure une forme de flexibilité dans la gestion des opérations de surélévation.
La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, réforme un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 28 août 2023. Ce jugement avait annulé une assemblée générale extraordinaire de copropriété du 23 décembre 2019. Cette assemblée avait autorisé la cession du droit de surélever l’immeuble au profit de deux copropriétaires. Les copropriétaires minoritaires, déboutés de leur demande indemnitaire en première instance, avaient vu leur recours en nullité accueilli. Le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, interjette appel. La Cour d’appel, saisie de moyens relatifs à la régularité de la convocation et à la validité des résisions, infirme le jugement et déboute les intimés de toutes leurs demandes.
La question de droit posée est double. Elle concerne d’abord la validité de la convocation d’une assemblée générale tenue hors de la commune de l’immeuble. Elle porte ensuite sur les conditions de régularité des résolutions autorisant une cession de droit de surélévation. La Cour d’appel estime que l’assemblée était régulière et que les résolutions contestées ont été valablement adoptées. Elle rejette ainsi l’ensemble des demandes en nullité.
La Cour d’appel valide d’abord la régularité de la convocation et du lieu de réunion. Elle rappelle que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’assemblée se tient dans la commune de situation de l’immeuble. Cette règle souffre d’exceptions. Le texte prévoit une dérogation par stipulation du règlement de copropriété. La Cour constate qu’une résolution antérieure de l’assemblée générale avait autorisé le syndic à tenir les réunions dans ses locaux. Elle affirme que cette résolution, non contestée, “constitue donc la loi de la copropriété”. L’irrégularité soulevée par les intimés est ainsi écartée. La Cour écarte également l’argument tiré de l’absence de grief. Elle ne retient pas la nature d’ordre public de la règle de localisation. Elle privilégie une approche pragmatique fondée sur la pratique constante et l’acceptation tacite. Cette solution atténue le formalisme des règles de convocation. Elle donne une force obligatoire aux décisions d’assemblée antérieures non attaquées. Elle consacre une forme de coutume interne à la copropriété.
La Cour examine ensuite la validité des résolutions autorisant la cession du droit de surélévation. Elle rejette l’exigence d’un vote à l’unanimité. Elle applique l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité requise est celle des deux tiers des voix prévue à l’article 26. La Cour constate que cette majorité a été atteinte. Elle vérifie ensuite la suffisance des documents communiqués aux copropriétaires. Elle rappelle le principe posé par l’article 11 du décret. Les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations importantes pour voter en connaissance de cause. La Cour estime que les documents produits, incluant une étude géotechnique et une note architecturale, étaient suffisants. Elle juge qu’il “n’y avait pas lieu de produire le projet de règlement de copropriété”. Elle considère que le prix de cession, contesté comme dérisoire, n’est pas démontré comme tel. Enfin, elle écarte les griefs tirés d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des lots. Elle souligne que la destination, définie par le règlement, reste inchangée. Elle rappelle l’existence d’une indemnisation future pour la gêne occasionnée par les travaux.
La valeur de cet arrêt réside dans son approche équilibrée des intérêts en présence. La Cour opère un contrôle rigoureux du respect des formalités. Elle n’en adopte pas moins une interprétation souple de la règle sur le lieu de réunion. Cette solution évite une annulation purement formelle. Elle protège la sécurité juridique des décisions collectives anciennes. La Cour rappelle avec fermeté les exigences d’information des copropriétaires. Elle en précise cependant le contenu nécessaire. Elle refuse d’exiger la communication de documents non prévus par la loi. Cette position limite les risques de contentieux fondés sur des vices de procédure. Elle favorise la réalisation de projets de travaux. L’arrêt confirme par ailleurs une jurisprudence constante sur la majorité requise. Il écarte définitivement l’exigence d’unanimité pour les cessions de droit de surélévation. Cette solution est conforme à l’économie de la loi. Elle facilite la mise en valeur des immeubles collectifs.
La portée de la décision est significative pour le droit de la copropriété. Elle consolide la jurisprudence sur la validité des autorisations dérogatoires. Une pratique constante et non contestée peut modifier les conditions de tenue des assemblées. Cette solution pourrait inciter les syndicats à régulariser par avance les lieux de réunion. L’arrêt précise également le standard d’information requis pour les projets complexes. Il refuse d’imposer une liste exhaustive de documents. Il privilégie une appréciation in concreto de la suffisance des pièces. Cette approche casuistique laisse une marge d’appréciation aux juges du fond. Elle peut cependant générer une certaine insécurité. Les copropriétaires pourraient hésiter sur l’étendue de leur droit à l’information. L’arrêt valide enfin un mécanisme d’indemnisation forfaitaire préalable. Il admet que le prix de cession puisse être complété ultérieurement. Cette solution pragmatique permet d’avancer les projets sans bloquer sur l’évaluation définitive du préjudice. Elle assure une forme de flexibilité dans la gestion des opérations de surélévation.