Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°23/07281
La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, a réformé un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 28 août 2023. Ce jugement avait annulé une assemblée générale extraordinaire de copropriété du 23 décembre 2019. Cette assemblée avait autorisé la cession de droits de surélévation au profit de deux copropriétaires. Les copropriétaires minoritaires avaient assigné en nullité cette assemblée et ses résolutions. Le tribunal de première instance avait fait droit à leur demande. La cour d’appel, saisie par le syndicat des copropriétaires, a infirmé cette décision. Elle a jugé l’assemblée générale et ses résolutions régulières. La question était de savoir si une irrégularité de lieu de tenue entraînait la nullité absolue de l’assemblée. Il fallait aussi déterminer les conditions de validité des résisions autorisant une surélévation. La cour a estimé que l’assemblée était régulière et a validé les résolutions contestées.
**La régularisation d’une irrégularité procédurale par une pratique constante**
Le premier moyen des intimés reposait sur la violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Cet article prévoit que l’assemblée générale se tient dans la commune de l’immeuble. Le tribunal avait considéré cette règle d’ordre public. Il avait donc annulé l’assemblée tenue dans une commune différente. La cour d’appel adopte une analyse différente. Elle reconnaît le principe du lieu de tenue dans la commune. Mais elle estime qu’une dérogation est possible par une décision antérieure de l’assemblée. Elle relève qu’une résolution de 2008 avait autorisé la tenue des assemblées dans les locaux du syndic. Cette résolution n’ayant pas été contestée, elle est devenue “la loi de la copropriété”. La cour en déduit que “l’assemblée générale litigieuse est donc régulière de ce chef”. Cette solution atténue la portée de la règle procédurale. Elle admet qu’une pratique constante puisse valoir autorisation tacite. La cour écarte ainsi l’annulation automatique pour violation formelle. Elle subordonne la nullité à l’absence de régularisation par les copropriétaires. Cette approche pragmatique privilégie la sécurité des décisions collectives.
**Le contrôle restreint des conditions de fond d’une résolution de surélévation**
Les intimés contestaient également le fond des résolutions autorisant la surélévation. Ils invoquaient l’insuffisance des documents communiqués et le caractère dérisoire du prix. La cour procède à un examen détaillé mais restrictif des conditions de validité. Sur la majorité requise, elle rappelle le texte applicable. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la majorité de l’article 26. La cour rejette donc l’exigence d’unanimité avancée par les intimés. Concernant l’information des copropriétaires, la cour se réfère à l’article 11 du décret. Elle souligne que “les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations qui ont une importance pour la décision à prendre”. Elle examine ensuite les documents produits. Elle estime qu’ils étaient suffisants pour un vote éclairé. La cour écarte l’exigence de documents non prévus par la loi, comme un plan d’installation de chantier. Sur le prix de cession, les intimés le qualifiaient de dérisoire. La cour exige une démonstration précise, constatant qu’ils “ne le démontrent pas”. Elle refuse de substituer son appréciation à celle de l’assemblée. Enfin, la cour examine l’atteinte à la destination de l’immeuble. Elle rappelle la définition jurisprudentielle de la destination. Elle constate que le règlement autorise les usages prévus par la surélévation. Elle en conclut qu’il n’y a “nullement en cause la destination de l’immeuble”. Cet examen révèle un contrôle minimal des décisions de l’assemblée. La cour vérifie le respect des seules conditions légales impératives. Elle refuse de censurer une décision pour insuffisance de son contenu économique.
La Cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, a réformé un jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 28 août 2023. Ce jugement avait annulé une assemblée générale extraordinaire de copropriété du 23 décembre 2019. Cette assemblée avait autorisé la cession de droits de surélévation au profit de deux copropriétaires. Les copropriétaires minoritaires avaient assigné en nullité cette assemblée et ses résolutions. Le tribunal de première instance avait fait droit à leur demande. La cour d’appel, saisie par le syndicat des copropriétaires, a infirmé cette décision. Elle a jugé l’assemblée générale et ses résolutions régulières. La question était de savoir si une irrégularité de lieu de tenue entraînait la nullité absolue de l’assemblée. Il fallait aussi déterminer les conditions de validité des résisions autorisant une surélévation. La cour a estimé que l’assemblée était régulière et a validé les résolutions contestées.
**La régularisation d’une irrégularité procédurale par une pratique constante**
Le premier moyen des intimés reposait sur la violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Cet article prévoit que l’assemblée générale se tient dans la commune de l’immeuble. Le tribunal avait considéré cette règle d’ordre public. Il avait donc annulé l’assemblée tenue dans une commune différente. La cour d’appel adopte une analyse différente. Elle reconnaît le principe du lieu de tenue dans la commune. Mais elle estime qu’une dérogation est possible par une décision antérieure de l’assemblée. Elle relève qu’une résolution de 2008 avait autorisé la tenue des assemblées dans les locaux du syndic. Cette résolution n’ayant pas été contestée, elle est devenue “la loi de la copropriété”. La cour en déduit que “l’assemblée générale litigieuse est donc régulière de ce chef”. Cette solution atténue la portée de la règle procédurale. Elle admet qu’une pratique constante puisse valoir autorisation tacite. La cour écarte ainsi l’annulation automatique pour violation formelle. Elle subordonne la nullité à l’absence de régularisation par les copropriétaires. Cette approche pragmatique privilégie la sécurité des décisions collectives.
**Le contrôle restreint des conditions de fond d’une résolution de surélévation**
Les intimés contestaient également le fond des résolutions autorisant la surélévation. Ils invoquaient l’insuffisance des documents communiqués et le caractère dérisoire du prix. La cour procède à un examen détaillé mais restrictif des conditions de validité. Sur la majorité requise, elle rappelle le texte applicable. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la majorité de l’article 26. La cour rejette donc l’exigence d’unanimité avancée par les intimés. Concernant l’information des copropriétaires, la cour se réfère à l’article 11 du décret. Elle souligne que “les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations qui ont une importance pour la décision à prendre”. Elle examine ensuite les documents produits. Elle estime qu’ils étaient suffisants pour un vote éclairé. La cour écarte l’exigence de documents non prévus par la loi, comme un plan d’installation de chantier. Sur le prix de cession, les intimés le qualifiaient de dérisoire. La cour exige une démonstration précise, constatant qu’ils “ne le démontrent pas”. Elle refuse de substituer son appréciation à celle de l’assemblée. Enfin, la cour examine l’atteinte à la destination de l’immeuble. Elle rappelle la définition jurisprudentielle de la destination. Elle constate que le règlement autorise les usages prévus par la surélévation. Elle en conclut qu’il n’y a “nullement en cause la destination de l’immeuble”. Cet examen révèle un contrôle minimal des décisions de l’assemblée. La cour vérifie le respect des seules conditions légales impératives. Elle refuse de censurer une décision pour insuffisance de son contenu économique.