Cour d’appel de Versailles, le 17 février 2026, n°23/02955
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 17 février 2026 statue sur un litige de mitoyenneté et d’empiétement entre propriétaires de parcelles voisines. Les premiers juges avaient ordonné la démolition des constructions empiétant sur le fonds voisin. Les appelants contestaient cette décision et invoquaient une apparence de propriété ainsi qu’une servitude de vue. La cour rejette leurs arguments et confirme le principe de la démolition tout en l’assortissant d’une astreinte et en allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges protègent le droit de propriété face aux empiétements, même minimes, et précise les conditions de l’usucapion ainsi que la qualification des ouvertures sur le fonds voisin.
La cour écarte d’abord les moyens soulevés contre la réalité de l’empiétement. Les appelants contestaient les conclusions de l’expertise judiciaire en arguant que les plans initiaux du lotissement ne tenaient pas compte d’un remaniement cadastral ultérieur. La cour relève que l’experte “a réappliqué ces distances en s’appuyant sur les éléments physiques en place” et que ses constatations sont corroborées par d’autres relevés techniques. Elle juge ainsi que “la preuve de la limite de propriété est suffisamment établie”. Cette analyse confirme la primauté des constatations matérielles et concordantes des experts sur les simples mentions de superficie contenues dans les actes. La cour rappelle également que les plans cadastraux n’ont “qu’une valeur relative”, inopérante pour fixer une limite séparative. Cette rigueur dans l’administration de la preuve garantit la sécurité juridique des bornages.
Le rejet de l’usucapion invoqué par les appelants fait l’objet d’une analyse tout aussi stricte. La cour rappelle que la possession utile requise par l’article 2261 du code civil suppose la réunion du corpus et de l’animus. Or, elle constate qu’“en l’espèce (…) ne produisaient aucun élément permettant d’établir l’existence d’une possession utile, à défaut pour eux de justifier d’actes matériels en qualité de propriétaires effectués sur la bande de terrain, inoccupée”. Cette solution est classique : une simple croyance en sa propriété, sans emprise matérielle caractérisée, est insuffisante pour acquérir par prescription. La cour écarte par ailleurs la notion d’“apparence de propriété” comme fondement autonome d’un droit, rappelant ainsi que seul un titre ou une possession conforme aux exigences légales peut fonder la propriété.
La cour examine ensuite la qualification de l’ouverture existante dans le mur pignon. Les intimés y voyaient une servitude de vue justifiant la démolition de tout ouvrage à moins de 1,90 mètre. La cour procède à une analyse concrète des caractéristiques de l’ouverture : “compte tenu de la faible dimension de l’ouvrant, (…) de son ouvrant basculant ne permettant qu’une ouverture restreinte (…) et de sa hauteur par rapport au sol qui ne permet pas d’avoir une vue sur le fonds voisin, il convient de qualifier cette ouverture de jour”. Elle en déduit qu’aucune servitude de vue ne peut être acquise par prescription, un simple jour ne pouvant fonder une telle servitude. Cette approche factuelle, qui s’attache à la fonction réelle de l’ouverture plutôt qu’à sa dénomination, est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que la vue permette une indiscrétion pour être réglementée.
Enfin, la cour statue sur la mesure de démolition et ses conséquences. Les appelants invoquaient le principe de proportionnalité au regard du droit au respect du domicile. La cour rejette cet argument en se fondant sur une jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Elle cite l’arrêt du 3 juillet 2025 selon lequel l’expulsion et la démolition “étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée”. La cour ajoute une astreinte de 50 euros par jour pour assurer l’exécution, modulant ainsi la rigueur du principe. Par ailleurs, elle infléchit la décision première en allouant 5 000 euros de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, estimant que “l’entêtement” des appelants est à l’origine d’un préjudice moral. Cette double approche – intransigeance sur le principe de démolition et modération dans les modalités d’exécution et la réparation – cherche un équilibre entre la sanction de l’empiétement et les conséquences pratiques de la décision.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 17 février 2026 statue sur un litige de mitoyenneté et d’empiétement entre propriétaires de parcelles voisines. Les premiers juges avaient ordonné la démolition des constructions empiétant sur le fonds voisin. Les appelants contestaient cette décision et invoquaient une apparence de propriété ainsi qu’une servitude de vue. La cour rejette leurs arguments et confirme le principe de la démolition tout en l’assortissant d’une astreinte et en allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges protègent le droit de propriété face aux empiétements, même minimes, et précise les conditions de l’usucapion ainsi que la qualification des ouvertures sur le fonds voisin.
La cour écarte d’abord les moyens soulevés contre la réalité de l’empiétement. Les appelants contestaient les conclusions de l’expertise judiciaire en arguant que les plans initiaux du lotissement ne tenaient pas compte d’un remaniement cadastral ultérieur. La cour relève que l’experte “a réappliqué ces distances en s’appuyant sur les éléments physiques en place” et que ses constatations sont corroborées par d’autres relevés techniques. Elle juge ainsi que “la preuve de la limite de propriété est suffisamment établie”. Cette analyse confirme la primauté des constatations matérielles et concordantes des experts sur les simples mentions de superficie contenues dans les actes. La cour rappelle également que les plans cadastraux n’ont “qu’une valeur relative”, inopérante pour fixer une limite séparative. Cette rigueur dans l’administration de la preuve garantit la sécurité juridique des bornages.
Le rejet de l’usucapion invoqué par les appelants fait l’objet d’une analyse tout aussi stricte. La cour rappelle que la possession utile requise par l’article 2261 du code civil suppose la réunion du corpus et de l’animus. Or, elle constate qu’“en l’espèce (…) ne produisaient aucun élément permettant d’établir l’existence d’une possession utile, à défaut pour eux de justifier d’actes matériels en qualité de propriétaires effectués sur la bande de terrain, inoccupée”. Cette solution est classique : une simple croyance en sa propriété, sans emprise matérielle caractérisée, est insuffisante pour acquérir par prescription. La cour écarte par ailleurs la notion d’“apparence de propriété” comme fondement autonome d’un droit, rappelant ainsi que seul un titre ou une possession conforme aux exigences légales peut fonder la propriété.
La cour examine ensuite la qualification de l’ouverture existante dans le mur pignon. Les intimés y voyaient une servitude de vue justifiant la démolition de tout ouvrage à moins de 1,90 mètre. La cour procède à une analyse concrète des caractéristiques de l’ouverture : “compte tenu de la faible dimension de l’ouvrant, (…) de son ouvrant basculant ne permettant qu’une ouverture restreinte (…) et de sa hauteur par rapport au sol qui ne permet pas d’avoir une vue sur le fonds voisin, il convient de qualifier cette ouverture de jour”. Elle en déduit qu’aucune servitude de vue ne peut être acquise par prescription, un simple jour ne pouvant fonder une telle servitude. Cette approche factuelle, qui s’attache à la fonction réelle de l’ouverture plutôt qu’à sa dénomination, est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que la vue permette une indiscrétion pour être réglementée.
Enfin, la cour statue sur la mesure de démolition et ses conséquences. Les appelants invoquaient le principe de proportionnalité au regard du droit au respect du domicile. La cour rejette cet argument en se fondant sur une jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Elle cite l’arrêt du 3 juillet 2025 selon lequel l’expulsion et la démolition “étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée”. La cour ajoute une astreinte de 50 euros par jour pour assurer l’exécution, modulant ainsi la rigueur du principe. Par ailleurs, elle infléchit la décision première en allouant 5 000 euros de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, estimant que “l’entêtement” des appelants est à l’origine d’un préjudice moral. Cette double approche – intransigeance sur le principe de démolition et modération dans les modalités d’exécution et la réparation – cherche un équilibre entre la sanction de l’empiétement et les conséquences pratiques de la décision.