Cour d’appel de Toulouse, le 19 février 2026, n°23/04327
Un bail de trois ans a été conclu le 1er août 2015 pour un logement. Le bailleur a notifié un congé pour reprise prenant effet au 1er juillet 2023. Les locataires ont contesté ce congé, le qualifiant de frauduleux, et ont saisi le juge des contentieux de la protection d’Albi. Ils sollicitaient la nullité du congé, la réalisation de travaux de mise en décence sous astreinte, la suspension des loyers et une indemnisation pour trouble de jouissance. Par jugement du 20 novembre 2023, le premier juge a rejeté la plupart de leurs demandes, estimant le congé irrégulier seulement dans sa date. Les locataires ont partiellement interjeté appel de cette décision. Devant la Cour d’appel de Toulouse, les locataires, ayant quitté les lieux, ont recentré leurs prétentions sur l’indemnisation du préjudice de jouissance. Le bailleur a formé un appel incident pour réclamer le paiement d’un arriéré de loyers et l’indemnisation de dégradations locatives. La cour devait donc trancher sur la recevabilité de cet appel incident, sur l’indemnisation du trouble de jouissance et sur les demandes financières croisées des parties. L’arrêt du 19 février 2026 statue sur ces questions.
La Cour d’appel de Toulouse, le 19 février 2026, déclare recevable l’appel incident du bailleur. Elle infirme partiellement le jugement déféré en allouant une indemnité pour préjudice de jouissance à la locataire principale. Elle condamne parallèlement les locataires au paiement des loyers impayés et à une somme modeste pour réparations locatives. La solution retenue opère une répartition équilibrée des responsabilités entre les parties au regard de leurs obligations respectives. L’arrêt mérite une analyse approfondie, d’abord par l’examen de la gestion procédurale des demandes incidentes, puis par l’étude de la concrétisation des obligations légales des parties.
La cour admet la recevabilité de l’appel incident malgré son dépôt tardif. Elle rappelle le principe de l’article 909 du code de procédure civile, qui impose un délai de trois mois pour former un tel appel. Toutefois, elle applique l’exception prévue par l’article 564 du même code, autorisant de nouvelles prétentions en cas de « survenance ou de la révélation d’un fait ». La cour estime que le départ des locataires le 6 août 2024, postérieur au délai de l’article 909, constitue un fait nouveau justifiant les demandes en paiement du solde des loyers et en réparation des dégradations. Elle précise que ces demandes « ne peuvent être considérées comme une demande nouvelle mais seulement une demande de fixation du montant restant dû ». Cette interprétation extensive des exceptions à la clôture des débats en appel assure une complète résolution du litige. Elle évite une multiplication des procédures en permettant de statuer sur toutes les conséquences financières du départ des locataires. Cette solution pragmatique favorise l’économie procédurale et la bonne administration de la justice.
L’arrêt procède ensuite à une appréciation rigoureuse des obligations substantielles des parties. Concernant le bailleur, la cour constate son manquement à l’obligation de décence. Elle s’appuie sur un rapport expert daté du 1er juin 2022 qui relevait des désordres graves, notamment une humidité persistante et des infiltrations. La cour note que « le bailleur ne justifie pas avoir entrepris les travaux les plus importants préconisés d’isolation de la maison et de recherche de fuite ». Cette carence caractérise une violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l’indemnisation de la locataire. Le préjudice est évalué forfaitairement à 300 euros par mois, soit la moitié du loyer, en considération de la sensibilité particulière des jeunes enfants à l’humidité. Cette évaluation concrète du trouble de jouissance, bien que forfaitaire, est directement liée à la gravité des désordres non réparés. Elle traduit une application souple mais exigeante de l’obligation de décence, protégeant efficacement le locataire dans sa jouissance.
La responsabilité des locataires est simultanément retenue pour leurs propres obligations. La cour les condamne au paiement intégral des loyers impayés, leur opposition au congé n’étant pas jugée légitime au point de suspendre cette obligation. S’agissant des dégradations, la cour opère un contrôle strict des demandes du bailleur. Elle rejette l’essentiel de la créance de 35 040,58 euros, relevant que les travaux de peinture ou de remplacement d’éléments sont injustifiés au regard de la vétusté du logement. Seule une somme de 580 euros pour la remise en état du jardin est allouée, car directement liée à un manquement constaté des locataires. La cour rappelle utilement que « la vétusté faisant en tout état de cause obstacle à toute indemnisation ». Ce raisonnement limite strictement la responsabilité des locataires aux seuls dommages qu’ils ont effectivement causés, excluant toute indemnisation pour le simple renouvellement d’éléments anciens. Il assure une répartition équitable des charges entre les parties, conformément à l’économie générale du contrat de bail.
Un bail de trois ans a été conclu le 1er août 2015 pour un logement. Le bailleur a notifié un congé pour reprise prenant effet au 1er juillet 2023. Les locataires ont contesté ce congé, le qualifiant de frauduleux, et ont saisi le juge des contentieux de la protection d’Albi. Ils sollicitaient la nullité du congé, la réalisation de travaux de mise en décence sous astreinte, la suspension des loyers et une indemnisation pour trouble de jouissance. Par jugement du 20 novembre 2023, le premier juge a rejeté la plupart de leurs demandes, estimant le congé irrégulier seulement dans sa date. Les locataires ont partiellement interjeté appel de cette décision. Devant la Cour d’appel de Toulouse, les locataires, ayant quitté les lieux, ont recentré leurs prétentions sur l’indemnisation du préjudice de jouissance. Le bailleur a formé un appel incident pour réclamer le paiement d’un arriéré de loyers et l’indemnisation de dégradations locatives. La cour devait donc trancher sur la recevabilité de cet appel incident, sur l’indemnisation du trouble de jouissance et sur les demandes financières croisées des parties. L’arrêt du 19 février 2026 statue sur ces questions.
La Cour d’appel de Toulouse, le 19 février 2026, déclare recevable l’appel incident du bailleur. Elle infirme partiellement le jugement déféré en allouant une indemnité pour préjudice de jouissance à la locataire principale. Elle condamne parallèlement les locataires au paiement des loyers impayés et à une somme modeste pour réparations locatives. La solution retenue opère une répartition équilibrée des responsabilités entre les parties au regard de leurs obligations respectives. L’arrêt mérite une analyse approfondie, d’abord par l’examen de la gestion procédurale des demandes incidentes, puis par l’étude de la concrétisation des obligations légales des parties.
La cour admet la recevabilité de l’appel incident malgré son dépôt tardif. Elle rappelle le principe de l’article 909 du code de procédure civile, qui impose un délai de trois mois pour former un tel appel. Toutefois, elle applique l’exception prévue par l’article 564 du même code, autorisant de nouvelles prétentions en cas de « survenance ou de la révélation d’un fait ». La cour estime que le départ des locataires le 6 août 2024, postérieur au délai de l’article 909, constitue un fait nouveau justifiant les demandes en paiement du solde des loyers et en réparation des dégradations. Elle précise que ces demandes « ne peuvent être considérées comme une demande nouvelle mais seulement une demande de fixation du montant restant dû ». Cette interprétation extensive des exceptions à la clôture des débats en appel assure une complète résolution du litige. Elle évite une multiplication des procédures en permettant de statuer sur toutes les conséquences financières du départ des locataires. Cette solution pragmatique favorise l’économie procédurale et la bonne administration de la justice.
L’arrêt procède ensuite à une appréciation rigoureuse des obligations substantielles des parties. Concernant le bailleur, la cour constate son manquement à l’obligation de décence. Elle s’appuie sur un rapport expert daté du 1er juin 2022 qui relevait des désordres graves, notamment une humidité persistante et des infiltrations. La cour note que « le bailleur ne justifie pas avoir entrepris les travaux les plus importants préconisés d’isolation de la maison et de recherche de fuite ». Cette carence caractérise une violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l’indemnisation de la locataire. Le préjudice est évalué forfaitairement à 300 euros par mois, soit la moitié du loyer, en considération de la sensibilité particulière des jeunes enfants à l’humidité. Cette évaluation concrète du trouble de jouissance, bien que forfaitaire, est directement liée à la gravité des désordres non réparés. Elle traduit une application souple mais exigeante de l’obligation de décence, protégeant efficacement le locataire dans sa jouissance.
La responsabilité des locataires est simultanément retenue pour leurs propres obligations. La cour les condamne au paiement intégral des loyers impayés, leur opposition au congé n’étant pas jugée légitime au point de suspendre cette obligation. S’agissant des dégradations, la cour opère un contrôle strict des demandes du bailleur. Elle rejette l’essentiel de la créance de 35 040,58 euros, relevant que les travaux de peinture ou de remplacement d’éléments sont injustifiés au regard de la vétusté du logement. Seule une somme de 580 euros pour la remise en état du jardin est allouée, car directement liée à un manquement constaté des locataires. La cour rappelle utilement que « la vétusté faisant en tout état de cause obstacle à toute indemnisation ». Ce raisonnement limite strictement la responsabilité des locataires aux seuls dommages qu’ils ont effectivement causés, excluant toute indemnisation pour le simple renouvellement d’éléments anciens. Il assure une répartition équitable des charges entre les parties, conformément à l’économie générale du contrat de bail.