Cour d’appel de Rouen, le 19 février 2026, n°24/04124
La Cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 19 février 2026, confirme un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de jouissance paisible. Le locataire, assigné en résiliation pour troubles de voisinage persistants et absence d’entretien, invoquait en appel une mise en œuvre déloyale de la clause résolutoire et sollicitait un délai de vingt-quatre mois pour quitter les lieux. La cour rejette ces moyens et accueille les demandes nouvelles du bailleur relatives aux impayés. Cette décision précise les conditions de la résiliation pour manquement aux obligations locatives et encadre strictement l’octroi de délais d’expulsion.
**I. La confirmation d’une résiliation justifiée par des manquements graves et persistants**
La cour valide la qualification de motif réel et sérieux retenue en première instance. Elle constate des manquements répétés aux obligations d’user paisiblement des lieux et de les entretenir. Plusieurs mises en demeure et une sommation sont restées sans effet. Des constats d’huissier et des témoignages de voisins attestent de l’encombrement des parties communes, de nuisances sonores et de la prolifération de nuisibles. La cour relève que “des photographies prises le 15 mai 2025, un courrier de l’association Agence Immobilière à Vocation Sociale du 8 septembre 2025, et un courrier de la SARL SRnett Normandie du 16 septembre 2025 démontrent que l’ensemble des désordres soulevés persistent”. Ces éléments caractérisent une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Le moyen tiré de la déloyauté du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire est écarté. Le locataire soutenait que son défaut de diligence dans la réception du courrier, dû à des circonstances personnelles, et l’absence de contact direct de la bailleuse avaient entaché la procédure. La cour estime que “l’appelante ne saurait être fondée à soutenir une telle argumentation, dans la mesure où de nombreuses mises en demeure ont été portée à son encontre, et que son assignation régulièrement délivrée par acte de commissaire de justice est intervenu le 27 décembre 2023, soit près de deux années après la première mise en demeure”. Elle rappelle ainsi que la bonne foi dans l’exécution du contrat, visée à l’article 1104 du code civil, ne saurait faire obstacle à l’exercice d’une action en justice fondée sur des manquements objectifs et dûment constatés.
**II. Le rejet des demandes du locataire et l’accueil des demandes accessoires du bailleur**
La cour refuse l’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour libérer les lieux. Elle reconnaît la situation familiale précaire du locataire et son inscription à une demande de logement social. Toutefois, elle applique strictement l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui limite ce délai à un an maximum. Elle souligne surtout que “dix-sept mois se sont déjà écoulés depuis l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux”. Elle ajoute que le comportement du locataire, à l’origine des troubles, est pris en compte. La décision rappelle ainsi que la protection contre l’expulsion, bien que nécessaire, rencontre une limite dans la mauvaise foi ou les manquements graves de l’occupant.
Les demandes nouvelles du bailleur sont jugées recevables en tant que complément nécessaire. La cour condamne le locataire au paiement d’un arriéré de loyers et charges, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Elle estime que ces demandes sont “le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge et tendant à la résiliation du bail”. Cette solution assure l’effectivité de la décision de résiliation et empêche que l’occupation sans titre ne se prolonge sans contrepartie financière. Elle illustre la volonté de la juridiction de statuer complètement sur les conséquences économiques de la rupture.
La Cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 19 février 2026, confirme un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de jouissance paisible. Le locataire, assigné en résiliation pour troubles de voisinage persistants et absence d’entretien, invoquait en appel une mise en œuvre déloyale de la clause résolutoire et sollicitait un délai de vingt-quatre mois pour quitter les lieux. La cour rejette ces moyens et accueille les demandes nouvelles du bailleur relatives aux impayés. Cette décision précise les conditions de la résiliation pour manquement aux obligations locatives et encadre strictement l’octroi de délais d’expulsion.
**I. La confirmation d’une résiliation justifiée par des manquements graves et persistants**
La cour valide la qualification de motif réel et sérieux retenue en première instance. Elle constate des manquements répétés aux obligations d’user paisiblement des lieux et de les entretenir. Plusieurs mises en demeure et une sommation sont restées sans effet. Des constats d’huissier et des témoignages de voisins attestent de l’encombrement des parties communes, de nuisances sonores et de la prolifération de nuisibles. La cour relève que “des photographies prises le 15 mai 2025, un courrier de l’association Agence Immobilière à Vocation Sociale du 8 septembre 2025, et un courrier de la SARL SRnett Normandie du 16 septembre 2025 démontrent que l’ensemble des désordres soulevés persistent”. Ces éléments caractérisent une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Le moyen tiré de la déloyauté du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire est écarté. Le locataire soutenait que son défaut de diligence dans la réception du courrier, dû à des circonstances personnelles, et l’absence de contact direct de la bailleuse avaient entaché la procédure. La cour estime que “l’appelante ne saurait être fondée à soutenir une telle argumentation, dans la mesure où de nombreuses mises en demeure ont été portée à son encontre, et que son assignation régulièrement délivrée par acte de commissaire de justice est intervenu le 27 décembre 2023, soit près de deux années après la première mise en demeure”. Elle rappelle ainsi que la bonne foi dans l’exécution du contrat, visée à l’article 1104 du code civil, ne saurait faire obstacle à l’exercice d’une action en justice fondée sur des manquements objectifs et dûment constatés.
**II. Le rejet des demandes du locataire et l’accueil des demandes accessoires du bailleur**
La cour refuse l’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour libérer les lieux. Elle reconnaît la situation familiale précaire du locataire et son inscription à une demande de logement social. Toutefois, elle applique strictement l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui limite ce délai à un an maximum. Elle souligne surtout que “dix-sept mois se sont déjà écoulés depuis l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux”. Elle ajoute que le comportement du locataire, à l’origine des troubles, est pris en compte. La décision rappelle ainsi que la protection contre l’expulsion, bien que nécessaire, rencontre une limite dans la mauvaise foi ou les manquements graves de l’occupant.
Les demandes nouvelles du bailleur sont jugées recevables en tant que complément nécessaire. La cour condamne le locataire au paiement d’un arriéré de loyers et charges, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Elle estime que ces demandes sont “le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge et tendant à la résiliation du bail”. Cette solution assure l’effectivité de la décision de résiliation et empêche que l’occupation sans titre ne se prolonge sans contrepartie financière. Elle illustre la volonté de la juridiction de statuer complètement sur les conséquences économiques de la rupture.