Cour d’appel de Rouen, le 11 février 2026, n°23/02773
La Cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 11 février 2026, a statué sur une opposition formée contre un arrêt rendu par défaut. Elle a prononcé la résolution d’une vente immobilière pour vice caché et condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs. La vente portait sur une maison dont la structure en bois présentait un pourrissement généralisé. Les acquéreurs avaient assigné les vendeurs en garantie des vices cachés après la découverte des désordres lors de travaux. Le tribunal judiciaire avait initialement débouté les acquéreurs. La cour d’appel, par un arrêt du 29 mars 2023 rendu par défaut, avait au contraire prononcé la résolution. Les vendeurs ayant formé opposition, la cour a dû statuer à nouveau. La question principale était de savoir si les vendeurs, qui invoquaient une clause d’exonération de garantie, pouvaient légitimement ignorer l’existence des vices. La cour a jugé que l’un des vendeurs, ayant réalisé des travaux sur le bien, était assimilé à un vendeur professionnel. Elle a ainsi écarté la clause et prononcé la résolution de la vente.
**L’assimilation du vendeur à un professionnel par la réalisation de travaux**
La cour écarte la clause d’exonération de garantie en retenant l’assimilation d’un vendeur à un professionnel. Elle rappelle que “le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître”. La solution s’appuie sur une présomption irréfragable de connaissance. En l’espèce, l’un des vendeurs avait personnellement effectué des travaux de peinture extérieure en 1991-1992. La cour relève que ces travaux, choisis pour leur étanchéité, ont “continué de confiner l’humidité” et aggravé le pourrissement. Elle note aussi sa participation à la réfection des plafonds, lors de laquelle un élément de charpente pourri avait été remplacé. La cour en déduit qu’il “avait nécessairement eu connaissance de signes de dégradation”. Du fait de cette participation active, il est assimilé à un vendeur professionnel. Cette assimilation a pour objet de “contraindre le vendeur, qui possède les compétences lui permettant d’apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse”. La solution est classique. Elle protège l’acquéreur qui ne disposait pas des mêmes compétences techniques. L’approche est cependant extensive. Elle ne requiert pas une activité professionnelle habituelle. La simple intervention personnelle sur le bien suffit à déclencher la présomption. Cette sévérité s’explique par la nature des travaux. Ils ont directement contribué à masquer le vice et à en aggraver les effets.
**L’appréciation concrète des indices révélateurs de la connaissance du vice**
La cour fonde sa décision sur une analyse détaillée des éléments prouvant la connaissance des désordres par les vendeurs. Elle s’appuie sur les constatations de l’expert judiciaire. Celui-ci avait noté que “les bombements des pignons extérieurs nord et sud de la maison étaient sensibles, donc visibles pour des yeux avertis”. La cour estime que cet état “devait donc attirer l’attention” du vendeur ayant une compétence en peinture. Elle retient également que la découverte de pièces de charpente neuves “démontrait que les vendeurs avaient pleine conscience d’une détérioration en cours”. Enfin, elle relève que l’état dégradé à l’intérieur d’un placard “ne pouvait qu’être connu d’un vendeur même profane”. Ces indices cumulés permettent de rejeter l’argument d’une ignorance invincible. La cour opère ainsi un contrôle rigoureux des allégations des vendeurs. Elle ne se contente pas de la présomption liée aux travaux. Elle recherche une connaissance effective, déduite des faits de l’espèce. Cette méthode concrète renforce la motivation de l’arrêt. Elle démontre que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de désordres graves. La solution reste néanmoins centrée sur la personne ayant réalisé les travaux. La cour ne retient pas à l’encontre de l’autre vendeur une présomption de connaissance tirée de sa seule qualité de copropriétaire. La responsabilité solidaire découle du lien contractuel commun, et non d’une faute personnelle distincte.
La Cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 11 février 2026, a statué sur une opposition formée contre un arrêt rendu par défaut. Elle a prononcé la résolution d’une vente immobilière pour vice caché et condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs. La vente portait sur une maison dont la structure en bois présentait un pourrissement généralisé. Les acquéreurs avaient assigné les vendeurs en garantie des vices cachés après la découverte des désordres lors de travaux. Le tribunal judiciaire avait initialement débouté les acquéreurs. La cour d’appel, par un arrêt du 29 mars 2023 rendu par défaut, avait au contraire prononcé la résolution. Les vendeurs ayant formé opposition, la cour a dû statuer à nouveau. La question principale était de savoir si les vendeurs, qui invoquaient une clause d’exonération de garantie, pouvaient légitimement ignorer l’existence des vices. La cour a jugé que l’un des vendeurs, ayant réalisé des travaux sur le bien, était assimilé à un vendeur professionnel. Elle a ainsi écarté la clause et prononcé la résolution de la vente.
**L’assimilation du vendeur à un professionnel par la réalisation de travaux**
La cour écarte la clause d’exonération de garantie en retenant l’assimilation d’un vendeur à un professionnel. Elle rappelle que “le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître”. La solution s’appuie sur une présomption irréfragable de connaissance. En l’espèce, l’un des vendeurs avait personnellement effectué des travaux de peinture extérieure en 1991-1992. La cour relève que ces travaux, choisis pour leur étanchéité, ont “continué de confiner l’humidité” et aggravé le pourrissement. Elle note aussi sa participation à la réfection des plafonds, lors de laquelle un élément de charpente pourri avait été remplacé. La cour en déduit qu’il “avait nécessairement eu connaissance de signes de dégradation”. Du fait de cette participation active, il est assimilé à un vendeur professionnel. Cette assimilation a pour objet de “contraindre le vendeur, qui possède les compétences lui permettant d’apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse”. La solution est classique. Elle protège l’acquéreur qui ne disposait pas des mêmes compétences techniques. L’approche est cependant extensive. Elle ne requiert pas une activité professionnelle habituelle. La simple intervention personnelle sur le bien suffit à déclencher la présomption. Cette sévérité s’explique par la nature des travaux. Ils ont directement contribué à masquer le vice et à en aggraver les effets.
**L’appréciation concrète des indices révélateurs de la connaissance du vice**
La cour fonde sa décision sur une analyse détaillée des éléments prouvant la connaissance des désordres par les vendeurs. Elle s’appuie sur les constatations de l’expert judiciaire. Celui-ci avait noté que “les bombements des pignons extérieurs nord et sud de la maison étaient sensibles, donc visibles pour des yeux avertis”. La cour estime que cet état “devait donc attirer l’attention” du vendeur ayant une compétence en peinture. Elle retient également que la découverte de pièces de charpente neuves “démontrait que les vendeurs avaient pleine conscience d’une détérioration en cours”. Enfin, elle relève que l’état dégradé à l’intérieur d’un placard “ne pouvait qu’être connu d’un vendeur même profane”. Ces indices cumulés permettent de rejeter l’argument d’une ignorance invincible. La cour opère ainsi un contrôle rigoureux des allégations des vendeurs. Elle ne se contente pas de la présomption liée aux travaux. Elle recherche une connaissance effective, déduite des faits de l’espèce. Cette méthode concrète renforce la motivation de l’arrêt. Elle démontre que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de désordres graves. La solution reste néanmoins centrée sur la personne ayant réalisé les travaux. La cour ne retient pas à l’encontre de l’autre vendeur une présomption de connaissance tirée de sa seule qualité de copropriétaire. La responsabilité solidaire découle du lien contractuel commun, et non d’une faute personnelle distincte.