Cour d’appel de Rennes, le 18 février 2026, n°25/02253
Un bail commercial lie un bailleur et un preneur exploitant un restaurant. Le preneur, confronté à des infiltrations d’eau persistantes, suspend le paiement des loyers en invoquant des troubles de jouissance. Le bailleur active alors la clause résolutoire du bail. Par ordonnance de référé du 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Malo constate l’acquisition de la clause résolutoire mais accorde au preneur des délais de paiement et suspend ses effets. Le bailleur forme un appel partiel, tandis que le preneur fait appel pour contester le principe même de la résolution. Par arrêt du 18 février 2026, la Cour d’appel de Rennes infirme partiellement l’ordonnance déférée. Elle rejette les moyens du preneur et accueille les demandes du bailleur concernant les pénalités contractuelles. La question se pose de savoir dans quelle mesure l’exception d’inexécution peut être invoquée par un locataire commercial face à des troubles de jouissance. L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions strictes de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. Il en déduit que le défaut de paiement des loyers n’était pas justifié et confirme l’acquisition de la clause résolutoire. La solution retenue mérite une analyse quant à son application rigoureuse des principes contractuels puis quant à ses conséquences sur l’équilibre des relations bailleur-preneur.
L’arrêt opère une application stricte des conditions de l’exception d’inexécution, conduisant à un rejet catégorique des prétentions du preneur. La cour rappelle le principe de réciprocité des obligations en matière de bail. Elle cite l’article 1219 du code civil, permettant de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution de l’autre est suffisamment grave. Toutefois, elle en restreint fortement la portée en matière de bail commercial. Elle affirme que “l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés”. La cour exige ainsi une “impossibilité totale d’user des locaux”. En l’espèce, elle constate que le preneur “ne justifie pas une impossibilité totale d’user des locaux”. Elle relève que le restaurant a été exploité sans interruption. La note de l’expert judiciaire, qui évoque la possibilité d’exploiter durant les travaux, est utilisée pour étayer cette conclusion. La “gêne dans l’exploitation normale” est jugée insuffisante. Cette interprétation est conforme à une jurisprudence traditionnelle qui protège la substance de l’obligation de payer le loyer. Elle consacre une hiérarchie nette entre les obligations, faisant primer la contrepartie pécuniaire. La cour écarte également les demandes subsidiaires de suspension ou de consignation, estimant qu’elles ne sont pas motivées. Cette rigueur procédurale renforce la position du bailleur.
Cette sévérité à l’égard du preneur s’accompagne d’une validation pleine des prérogatives contractuelles du bailleur, notamment des clauses pénales. Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la cour se penche sur ses effets accessoires. Elle infirme les délais de paiement accordés en première instance, estimant que le preneur ne s’est pas acquitté de sa dette. Elle supprime donc la suspension des effets de la clause. Surtout, elle accueille les demandes du bailleur concernant les pénalités contractuelles que le premier juge avait écartées. La cour “relève que le preneur n’a pas conclu sur ce point qui n’est, dès lors, pas contesté”. Elle en déduit qu’il faut “faire droit à la demande du bailleur” concernant la majoration forfaitaire de 10%. Elle valide aussi l’application d’un taux d’intérêt majoré de cinq points et la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts. Cette approche donne une force exécutoire immédiate aux stipulations du bail. Elle limite le pouvoir d’appréciation du juge des référés face à des clauses librement consenties. La solution tend à sécuriser la position du bailleur en cas de défaillance du locataire. Elle peut s’analyser comme une incitation à l’exécution ponctuelle des obligations pécuniaires.
Un bail commercial lie un bailleur et un preneur exploitant un restaurant. Le preneur, confronté à des infiltrations d’eau persistantes, suspend le paiement des loyers en invoquant des troubles de jouissance. Le bailleur active alors la clause résolutoire du bail. Par ordonnance de référé du 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Malo constate l’acquisition de la clause résolutoire mais accorde au preneur des délais de paiement et suspend ses effets. Le bailleur forme un appel partiel, tandis que le preneur fait appel pour contester le principe même de la résolution. Par arrêt du 18 février 2026, la Cour d’appel de Rennes infirme partiellement l’ordonnance déférée. Elle rejette les moyens du preneur et accueille les demandes du bailleur concernant les pénalités contractuelles. La question se pose de savoir dans quelle mesure l’exception d’inexécution peut être invoquée par un locataire commercial face à des troubles de jouissance. L’arrêt rappelle avec fermeté les conditions strictes de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. Il en déduit que le défaut de paiement des loyers n’était pas justifié et confirme l’acquisition de la clause résolutoire. La solution retenue mérite une analyse quant à son application rigoureuse des principes contractuels puis quant à ses conséquences sur l’équilibre des relations bailleur-preneur.
L’arrêt opère une application stricte des conditions de l’exception d’inexécution, conduisant à un rejet catégorique des prétentions du preneur. La cour rappelle le principe de réciprocité des obligations en matière de bail. Elle cite l’article 1219 du code civil, permettant de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution de l’autre est suffisamment grave. Toutefois, elle en restreint fortement la portée en matière de bail commercial. Elle affirme que “l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés”. La cour exige ainsi une “impossibilité totale d’user des locaux”. En l’espèce, elle constate que le preneur “ne justifie pas une impossibilité totale d’user des locaux”. Elle relève que le restaurant a été exploité sans interruption. La note de l’expert judiciaire, qui évoque la possibilité d’exploiter durant les travaux, est utilisée pour étayer cette conclusion. La “gêne dans l’exploitation normale” est jugée insuffisante. Cette interprétation est conforme à une jurisprudence traditionnelle qui protège la substance de l’obligation de payer le loyer. Elle consacre une hiérarchie nette entre les obligations, faisant primer la contrepartie pécuniaire. La cour écarte également les demandes subsidiaires de suspension ou de consignation, estimant qu’elles ne sont pas motivées. Cette rigueur procédurale renforce la position du bailleur.
Cette sévérité à l’égard du preneur s’accompagne d’une validation pleine des prérogatives contractuelles du bailleur, notamment des clauses pénales. Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la cour se penche sur ses effets accessoires. Elle infirme les délais de paiement accordés en première instance, estimant que le preneur ne s’est pas acquitté de sa dette. Elle supprime donc la suspension des effets de la clause. Surtout, elle accueille les demandes du bailleur concernant les pénalités contractuelles que le premier juge avait écartées. La cour “relève que le preneur n’a pas conclu sur ce point qui n’est, dès lors, pas contesté”. Elle en déduit qu’il faut “faire droit à la demande du bailleur” concernant la majoration forfaitaire de 10%. Elle valide aussi l’application d’un taux d’intérêt majoré de cinq points et la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts. Cette approche donne une force exécutoire immédiate aux stipulations du bail. Elle limite le pouvoir d’appréciation du juge des référés face à des clauses librement consenties. La solution tend à sécuriser la position du bailleur en cas de défaillance du locataire. Elle peut s’analyser comme une incitation à l’exécution ponctuelle des obligations pécuniaires.