Cour d’appel de Rennes, le 12 février 2026, n°24/03758
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires suite à des infiltrations persistantes dans un immeuble. Les désordres affectaient un appartement situé au troisième étage. La propriétaire de ce logement a engagé une action en responsabilité contre sa voisine du dessus et le syndicat. Le Tribunal judiciaire de Brest, par un jugement du 4 avril 2024, a retenu la responsabilité in solidum de la voisine et du syndicat. Il les a condamnés à indemniser la victime pour son préjudice matériel et sa perte locative. Le syndicat a interjeté appel de cette décision. La question de droit posée est celle de la détermination des causes des infiltrations et de la répartition des responsabilités entre les différents responsables potentiels. La Cour d’appel confirme pour l’essentiel le jugement déféré. Elle précise toutefois le régime de la perte locative et maintient la responsabilité du syndicat fondée sur son obligation d’entretien des parties communes.
La solution de la Cour d’appel repose sur une analyse technique rigoureuse des causes du dommage. Elle confirme la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes. Les constatations de l’expert judiciaire, “non utilement contestées par la production d’éléments de nature technique”, sont déterminantes. L’expert a identifié trois origines aux infiltrations. La première cause, évaluée à 50%, est un défaut d’étanchéité d’une porte-fenêtre, partie privative de la voisine du dessus. La seconde cause, à hauteur de 42,75%, est un “défaut d’étanchéité de la liaison du balcon avec la façade”. La Cour retient que ces éléments relèvent des parties communes. Elle adopte les motifs du premier juge qui avait “parfaitement caractérisé le défaut d’entretien imputable au syndicat”. La troisième cause, marginale à 5%, est liée à l’absence de ravalement de la façade. Le syndicat soutenait l’absence de lien causal. La Cour écarte cet argument en relevant qu’il “ne démontre pas que des opérations de ravalement ont été entreprises”. Le manquement à l’obligation d’entretien est ainsi caractérisé pour l’ensemble des parties communes défaillantes. Concernant la responsabilité de la voisine, la Cour confirme son engagement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Elle souligne que cette action “ne nécessite pas la démonstration de la commission d’une faute”. La Cour rejette l’argument du syndicat sur une prétendue faute de la propriétaire. Elle constate que celle-ci “a toujours pris acte des conclusions des deux rapports d’expertise” en procédant aux travaux recommandés. La responsabilité in solidum des deux codébiteurs est donc justifiée par la coexistence de leurs manquements respectifs dans la réalisation d’un même préjudice.
La portée de l’arrêt réside dans son application concrète des régimes de responsabilité et dans sa appréciation de la perte locative. L’arrêt rappelle utilement le principe de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fait peser sur lui l’obligation d’entretenir les parties communes. La Cour applique strictement ce texte en s’appuyant sur des constatations d’expertise incontestées. Elle refuse de laisser le syndicat s’exonérer par de simples affirmations. Cette solution renforce la sécurité juridique des copropriétaires lésés. Elle garantit une réparation effective dès lors qu’un défaut d’entretien est objectivement établi. Par ailleurs, l’arrêt opère une distinction notable concernant l’indemnisation de la perte locative. La Cour confirme le principe de cette indemnisation. Elle retient cependant que “le préjudice allégué constitue une simple perte de chance”. Elle modère en conséquence le calcul opéré en première instance. La Cour estime que “l’aléa inhérent au marché locatif doit également être pris en considération”. Elle substitue ainsi un loyer mensuel de 400 euros à celui de 520 euros retenu par les premiers juges. Cette approche témoigne d’une appréciation in concreto du préjudice. Elle évite une indemnisation qui serait disproportionnée au regard des incertitudes liées à la location. La solution assure un équilibre entre la réparation intégrale de la victime et la prévention d’un enrichissement sans cause.
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires suite à des infiltrations persistantes dans un immeuble. Les désordres affectaient un appartement situé au troisième étage. La propriétaire de ce logement a engagé une action en responsabilité contre sa voisine du dessus et le syndicat. Le Tribunal judiciaire de Brest, par un jugement du 4 avril 2024, a retenu la responsabilité in solidum de la voisine et du syndicat. Il les a condamnés à indemniser la victime pour son préjudice matériel et sa perte locative. Le syndicat a interjeté appel de cette décision. La question de droit posée est celle de la détermination des causes des infiltrations et de la répartition des responsabilités entre les différents responsables potentiels. La Cour d’appel confirme pour l’essentiel le jugement déféré. Elle précise toutefois le régime de la perte locative et maintient la responsabilité du syndicat fondée sur son obligation d’entretien des parties communes.
La solution de la Cour d’appel repose sur une analyse technique rigoureuse des causes du dommage. Elle confirme la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes. Les constatations de l’expert judiciaire, “non utilement contestées par la production d’éléments de nature technique”, sont déterminantes. L’expert a identifié trois origines aux infiltrations. La première cause, évaluée à 50%, est un défaut d’étanchéité d’une porte-fenêtre, partie privative de la voisine du dessus. La seconde cause, à hauteur de 42,75%, est un “défaut d’étanchéité de la liaison du balcon avec la façade”. La Cour retient que ces éléments relèvent des parties communes. Elle adopte les motifs du premier juge qui avait “parfaitement caractérisé le défaut d’entretien imputable au syndicat”. La troisième cause, marginale à 5%, est liée à l’absence de ravalement de la façade. Le syndicat soutenait l’absence de lien causal. La Cour écarte cet argument en relevant qu’il “ne démontre pas que des opérations de ravalement ont été entreprises”. Le manquement à l’obligation d’entretien est ainsi caractérisé pour l’ensemble des parties communes défaillantes. Concernant la responsabilité de la voisine, la Cour confirme son engagement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Elle souligne que cette action “ne nécessite pas la démonstration de la commission d’une faute”. La Cour rejette l’argument du syndicat sur une prétendue faute de la propriétaire. Elle constate que celle-ci “a toujours pris acte des conclusions des deux rapports d’expertise” en procédant aux travaux recommandés. La responsabilité in solidum des deux codébiteurs est donc justifiée par la coexistence de leurs manquements respectifs dans la réalisation d’un même préjudice.
La portée de l’arrêt réside dans son application concrète des régimes de responsabilité et dans sa appréciation de la perte locative. L’arrêt rappelle utilement le principe de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fait peser sur lui l’obligation d’entretenir les parties communes. La Cour applique strictement ce texte en s’appuyant sur des constatations d’expertise incontestées. Elle refuse de laisser le syndicat s’exonérer par de simples affirmations. Cette solution renforce la sécurité juridique des copropriétaires lésés. Elle garantit une réparation effective dès lors qu’un défaut d’entretien est objectivement établi. Par ailleurs, l’arrêt opère une distinction notable concernant l’indemnisation de la perte locative. La Cour confirme le principe de cette indemnisation. Elle retient cependant que “le préjudice allégué constitue une simple perte de chance”. Elle modère en conséquence le calcul opéré en première instance. La Cour estime que “l’aléa inhérent au marché locatif doit également être pris en considération”. Elle substitue ainsi un loyer mensuel de 400 euros à celui de 520 euros retenu par les premiers juges. Cette approche témoigne d’une appréciation in concreto du préjudice. Elle évite une indemnisation qui serait disproportionnée au regard des incertitudes liées à la location. La solution assure un équilibre entre la réparation intégrale de la victime et la prévention d’un enrichissement sans cause.