Cour d’appel de Rennes, le 11 février 2026, n°23/00302
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 11 février 2026, confirme un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail pour impayés de loyer et rejeté une demande de délais de paiement. Le bailleur, une société d’HLM, avait invoqué une clause résolutoire après commandement de payer resté infructueux. La locataire, en difficultés financières, sollicitait l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel, après avoir rappelé le cadre légal applicable, estime que la requérante ne démontre pas sa capacité à apurer sa dette. Elle confirme ainsi la résiliation du bail et le rejet de la demande de délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la protection du locataire défaillant et les prérogatives du bailleur social face à l’impayé.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’application du régime dérogatoire de l’article 24 de la loi de 1989. La cour précise que cette disposition, qui permet d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, « n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail ». Cette interprétation restrictive circonscrit le champ de la protection. Elle en fait un correctif exclusif de la résiliation, non un droit autonome du locataire. Le juge fonde ensuite son refus sur l’absence de proposition d’échéancier et le défaut de preuve quant à une amélioration financière durable. Il relève que la locataire « ne démontre pas qu’elle se trouve en situation de régler sa dette ». L’exigence d’une démonstration active par le débiteur de sa capacité future à payer est ainsi affirmée. Cette approche place la bonne foi du locataire et sa diligence au cœur de l’appréciation.
La solution adoptée consacre une application stricte des textes au détriment d’une approche sociale. La cour écarte l’argument tiré de la procédure de surendettement, car l’orientation vers un rétablissement personnel est contestée par le bailleur. Elle estime aussi que les larges délais déjà consentis depuis le premier jugement suffisent. Cette analyse minimise les difficultés objectives de la locataire, pourtant intérimaire. Elle semble exiger une probabilité très forte de recouvrement pour accorder des délais. Cette sévérité peut s’expliquer par la qualité de bailleur social. La préservation du patrimoine HLM, destiné à une population fragile, justifie une vigilance accrue contre les impayés. La décision privilégie donc la sécurité juridique et financière du propriétaire.
La portée de l’arrêt est significative pour le contentieux des baux HLM. Il réaffirme que la procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement la résiliation pour impayés. Le juge garde une appréciation souveraine pour accorder ou non des délais. En exigeant des éléments probants et actualisés, la cour renforce les obligations du locataire dans la défense de ses intérêts. Cette jurisprudence pourrait inciter les bailleurs sociaux à systématiser le recours à la clause résolutoire. Elle tend à faire de l’article 24 un ultime recours conditionné à une situation financière stabilisée. L’équilibre entre le droit au logement et la lutte contre les impayés penche ici clairement en faveur du second.
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 11 février 2026, confirme un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail pour impayés de loyer et rejeté une demande de délais de paiement. Le bailleur, une société d’HLM, avait invoqué une clause résolutoire après commandement de payer resté infructueux. La locataire, en difficultés financières, sollicitait l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel, après avoir rappelé le cadre légal applicable, estime que la requérante ne démontre pas sa capacité à apurer sa dette. Elle confirme ainsi la résiliation du bail et le rejet de la demande de délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la protection du locataire défaillant et les prérogatives du bailleur social face à l’impayé.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’application du régime dérogatoire de l’article 24 de la loi de 1989. La cour précise que cette disposition, qui permet d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, « n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail ». Cette interprétation restrictive circonscrit le champ de la protection. Elle en fait un correctif exclusif de la résiliation, non un droit autonome du locataire. Le juge fonde ensuite son refus sur l’absence de proposition d’échéancier et le défaut de preuve quant à une amélioration financière durable. Il relève que la locataire « ne démontre pas qu’elle se trouve en situation de régler sa dette ». L’exigence d’une démonstration active par le débiteur de sa capacité future à payer est ainsi affirmée. Cette approche place la bonne foi du locataire et sa diligence au cœur de l’appréciation.
La solution adoptée consacre une application stricte des textes au détriment d’une approche sociale. La cour écarte l’argument tiré de la procédure de surendettement, car l’orientation vers un rétablissement personnel est contestée par le bailleur. Elle estime aussi que les larges délais déjà consentis depuis le premier jugement suffisent. Cette analyse minimise les difficultés objectives de la locataire, pourtant intérimaire. Elle semble exiger une probabilité très forte de recouvrement pour accorder des délais. Cette sévérité peut s’expliquer par la qualité de bailleur social. La préservation du patrimoine HLM, destiné à une population fragile, justifie une vigilance accrue contre les impayés. La décision privilégie donc la sécurité juridique et financière du propriétaire.
La portée de l’arrêt est significative pour le contentieux des baux HLM. Il réaffirme que la procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement la résiliation pour impayés. Le juge garde une appréciation souveraine pour accorder ou non des délais. En exigeant des éléments probants et actualisés, la cour renforce les obligations du locataire dans la défense de ses intérêts. Cette jurisprudence pourrait inciter les bailleurs sociaux à systématiser le recours à la clause résolutoire. Elle tend à faire de l’article 24 un ultime recours conditionné à une situation financière stabilisée. L’équilibre entre le droit au logement et la lutte contre les impayés penche ici clairement en faveur du second.