Cour d’appel de Rennes, le 11 février 2026, n°23/00209
Un bailleur avait consenti un bail d’habitation. Le locataire avait cessé le paiement des loyers à compter de juillet 2019. Le congé fut donné par ce dernier en mai 2020. Le bailleur assigna ensuite le locataire en paiement des loyers impayés. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper, par un jugement du 4 novembre 2022, constata la prescription triennale des loyers dus entre juillet et novembre 2019. Il condamna le locataire au paiement des sommes dues à partir de décembre 2019. Le bailleur forma un appel contre cette décision. La Cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 11 février 2026, devait se prononcer sur le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement des loyers. Elle devait déterminer si l’assignation, délivrée le 17 juin 2022, était intervenue à temps pour les loyers échus en juillet 2019. La cour infirma le jugement sur ce point. Elle retint que le délai de prescription avait commencé à courir à la date d’exigibilité de chaque loyer. L’assignation était donc régulière. Elle condamna le locataire au paiement de la totalité de la créance.
**La clarification du point de départ de la prescription des loyers**
La Cour d’appel de Rennes écarte l’application d’un point de départ unique. Elle rappelle le principe légal issu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.” La cour précise ce texte général. Elle juge que le fait générateur pour le bailleur est l’exigibilité mensuelle du loyer. Le délai court donc séparément pour chaque échéance non payée. Cette solution était discutée. Le bailleur soutenait pouvoir réclamer la dette de juillet 2019 jusqu’en juillet 2022. La cour lui donne raison. Elle constate que “le bailleur pouvait réclamer ledit loyer jusqu’au 1er juillet 2022”. L’assignation du 17 juin 2022 est ainsi valable. La prescription n’est pas acquise.
Cette interprétation est conforme à la jurisprudence dominante. Elle assure une sécurité juridique pour le bailleur. Celui-ci dispose d’un délai plein à compter de chaque impayé. La solution évite une prescription globale prématurée. Elle s’applique strictement au régime spécial des baux d’habitation. La cour écarte toute confusion avec d’autres prescriptions civiles. La règle est simple et prévisible. Elle favorise une gestion sereine du contentieux locatif. Le bailleur peut agir dans un délai raisonnable après chaque défaut de paiement.
**La confirmation d’une jurisprudence établie et ses implications pratiques**
L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Il rappelle utilement le mécanisme de la prescription des loyers. La solution n’est pas nouvelle. Elle trouve son fondement dans la lettre même de la loi. La portée de la décision est cependant pratique. Elle rappelle aux praticiens l’importance de la date d’exigibilité. Le point de départ ne saurait être reporté à la fin du contrat. Chaque créance mensuelle possède son propre délai extinctif. La cour rejette implicitement une interprétation contraire. Une prescription globale aurait lésé le bailleur. Elle aurait raccourci indûment le délai pour les premières échéances.
La décision a une valeur pédagogique certaine. Elle guide les bailleurs dans l’exercice de leurs actions. Le calcul du délai doit être effectué mois par mois. L’arrêt limite les risques d’erreur procédurale. Il renforce la protection des créances locatives. Le législateur a voulu un délai de trois ans. La jurisprudence en garantit l’effectivité. Cette stabilité est précieuse pour la sécurité des transactions. Elle évite les contentieux sur un point technique désormais clarifié. La solution est équitable. Elle répartit les risques entre les parties de manière prévisible. Le bailleur doit agir dans les trois ans. Le locataire trouve une limite certaine à ses obligations.
Un bailleur avait consenti un bail d’habitation. Le locataire avait cessé le paiement des loyers à compter de juillet 2019. Le congé fut donné par ce dernier en mai 2020. Le bailleur assigna ensuite le locataire en paiement des loyers impayés. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper, par un jugement du 4 novembre 2022, constata la prescription triennale des loyers dus entre juillet et novembre 2019. Il condamna le locataire au paiement des sommes dues à partir de décembre 2019. Le bailleur forma un appel contre cette décision. La Cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 11 février 2026, devait se prononcer sur le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement des loyers. Elle devait déterminer si l’assignation, délivrée le 17 juin 2022, était intervenue à temps pour les loyers échus en juillet 2019. La cour infirma le jugement sur ce point. Elle retint que le délai de prescription avait commencé à courir à la date d’exigibilité de chaque loyer. L’assignation était donc régulière. Elle condamna le locataire au paiement de la totalité de la créance.
**La clarification du point de départ de la prescription des loyers**
La Cour d’appel de Rennes écarte l’application d’un point de départ unique. Elle rappelle le principe légal issu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.” La cour précise ce texte général. Elle juge que le fait générateur pour le bailleur est l’exigibilité mensuelle du loyer. Le délai court donc séparément pour chaque échéance non payée. Cette solution était discutée. Le bailleur soutenait pouvoir réclamer la dette de juillet 2019 jusqu’en juillet 2022. La cour lui donne raison. Elle constate que “le bailleur pouvait réclamer ledit loyer jusqu’au 1er juillet 2022”. L’assignation du 17 juin 2022 est ainsi valable. La prescription n’est pas acquise.
Cette interprétation est conforme à la jurisprudence dominante. Elle assure une sécurité juridique pour le bailleur. Celui-ci dispose d’un délai plein à compter de chaque impayé. La solution évite une prescription globale prématurée. Elle s’applique strictement au régime spécial des baux d’habitation. La cour écarte toute confusion avec d’autres prescriptions civiles. La règle est simple et prévisible. Elle favorise une gestion sereine du contentieux locatif. Le bailleur peut agir dans un délai raisonnable après chaque défaut de paiement.
**La confirmation d’une jurisprudence établie et ses implications pratiques**
L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Il rappelle utilement le mécanisme de la prescription des loyers. La solution n’est pas nouvelle. Elle trouve son fondement dans la lettre même de la loi. La portée de la décision est cependant pratique. Elle rappelle aux praticiens l’importance de la date d’exigibilité. Le point de départ ne saurait être reporté à la fin du contrat. Chaque créance mensuelle possède son propre délai extinctif. La cour rejette implicitement une interprétation contraire. Une prescription globale aurait lésé le bailleur. Elle aurait raccourci indûment le délai pour les premières échéances.
La décision a une valeur pédagogique certaine. Elle guide les bailleurs dans l’exercice de leurs actions. Le calcul du délai doit être effectué mois par mois. L’arrêt limite les risques d’erreur procédurale. Il renforce la protection des créances locatives. Le législateur a voulu un délai de trois ans. La jurisprudence en garantit l’effectivité. Cette stabilité est précieuse pour la sécurité des transactions. Elle évite les contentieux sur un point technique désormais clarifié. La solution est équitable. Elle répartit les risques entre les parties de manière prévisible. Le bailleur doit agir dans les trois ans. Le locataire trouve une limite certaine à ses obligations.