Cour d’appel de Reims, le 17 février 2026, n°25/00093
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant une ancienne colocataire à l’organisme caution subrogé dans les droits du bailleur. L’appelante soutenait avoir notifié son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 février 2023. Elle invoquait dès lors la fin de sa solidarité pour les loyers dus postérieurement à cette date. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sedan, par un jugement du 15 novembre 2024, avait rejeté ses arguments et l’avait condamnée solidairement. La Cour d’appel devait donc déterminer si la preuve d’un congé régulier avait été rapportée et, le cas échéant, en apprécier les effets sur l’obligation solidaire. Elle a confirmé le jugement déféré, estimant que la preuve du congé n’était pas établie. L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions de preuve de la notification du congé et les modalités d’extinction de la solidarité entre colocataires. Il précise également le régime applicable à la demande de délais de paiement d’une dette locative après départ des lieux.
**I. L’exigence d’une preuve certaine de la notification du congé**
La Cour d’appel applique strictement les conditions légales régissant la fin de la solidarité. L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 subordonne celle-ci à la date d’effet d’un congé régulièrement délivré et au remplacement du colocataire sortant. La juridiction relève que l’appelante ne produit qu’un accusé de réception postal. Elle constate que “rien ne justifie […] que la correspondance recommandée […] contenait effectivement un congé”. Cette exigence d’un élément probant sur le contenu de l’envoi est renforcée par les constatations matérielles du commissaire de justice. Celui-ci a noté, plusieurs mois après la prétendue notification, que le nom de l’appelante figurait toujours sur la boîte aux lettres et l’interphone du logement. La Cour en déduit que le congé n’est pas établi. Cette analyse consacre une interprétation restrictive de la preuve libératoire. Elle protège le bailleur et la caution contre des allégations non vérifiées. La solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante concernant la charge de la preuve en matière de congé. Elle rappelle que la seule production d’un accusé de réception ne suffit pas à caractériser la notification d’un acte aussi substantiel.
L’arrêt écarte par ailleurs la proposition subsidiaire de la caution. Celle-ci acceptait une limitation de la dette sous condition de la preuve du congé. La Cour refuse cette approche transactionnelle car la condition n’est pas remplie. Elle maintient donc la condamnation solidaire pour l’intégralité de la période d’impayés couverte par l’engagement de la caution. Cette fermeté démontre l’importance attachée à la sécurité juridique des relations triangulaires bailleur-caution-locataire. La caution, une fois subrogée, doit pouvoir recouvrer sa créance avec certitude. La décision évite ainsi tout risque de dilution des responsabilités fondé sur des assertions invérifiables. Elle garantit l’efficacité du mécanisme de cautionnement solidaire dans le parc privé.
**II. La distinction des régimes applicables aux délais de paiement**
La Cour opère une clarification notable entre deux dispositifs distincts. L’appelante invoquait l’article 24 V de la loi de 1989 pour obtenir des délais. La Cour rappelle que ce texte “ne concerne que les locataires en place”. Il vise la suspension des effets d’une clause résolutoire. En l’espèce, le bail est résolu et les lieux ont été quittés. Le différend porte sur le recouvrement d’une dette certaine. Le régime de droit commun de l’article 1343-5 du code civil s’applique donc. La Cour retient la bonne foi du débiteur et accorde un échelonnement sur vingt-quatre mois. Elle ordonne une imputation prioritaire sur le capital. Cette solution est équilibrée. Elle respecte le principe selon lequel “le débiteur de bonne foi peut voir sa dette reportée ou échelonnée”. Elle adapte la mesure aux capacités de remboursement de l’appelante, dont les ressources sont précisément examinées.
Enfin, la Cour use de son pouvoir d’appréciation pour statuer sur les frais irrépétibles. Bien que l’appelante succombe, elle estime équitable de rejeter la demande de la caution sur ce chef. Elle motive cette décision par “la défaillance de l’appelante quant à la preuve qui lui incombait”. Cette modération est remarquable. Elle reconnaît implicitement que l’échec de la demande provenait d’une insuffisance probatoire, non d’une démarche abusive. La juridiction tempère ainsi les conséquences financières de sa décision pour la partie perdante. Elle concilie l’autorité de la chose jugée avec une forme de clémence procédurale. Cette approche participe d’une justice soucieuse des réalités sociales sans affaiblir la rigueur de ses solutions sur le fond.
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant une ancienne colocataire à l’organisme caution subrogé dans les droits du bailleur. L’appelante soutenait avoir notifié son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 février 2023. Elle invoquait dès lors la fin de sa solidarité pour les loyers dus postérieurement à cette date. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sedan, par un jugement du 15 novembre 2024, avait rejeté ses arguments et l’avait condamnée solidairement. La Cour d’appel devait donc déterminer si la preuve d’un congé régulier avait été rapportée et, le cas échéant, en apprécier les effets sur l’obligation solidaire. Elle a confirmé le jugement déféré, estimant que la preuve du congé n’était pas établie. L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions de preuve de la notification du congé et les modalités d’extinction de la solidarité entre colocataires. Il précise également le régime applicable à la demande de délais de paiement d’une dette locative après départ des lieux.
**I. L’exigence d’une preuve certaine de la notification du congé**
La Cour d’appel applique strictement les conditions légales régissant la fin de la solidarité. L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 subordonne celle-ci à la date d’effet d’un congé régulièrement délivré et au remplacement du colocataire sortant. La juridiction relève que l’appelante ne produit qu’un accusé de réception postal. Elle constate que “rien ne justifie […] que la correspondance recommandée […] contenait effectivement un congé”. Cette exigence d’un élément probant sur le contenu de l’envoi est renforcée par les constatations matérielles du commissaire de justice. Celui-ci a noté, plusieurs mois après la prétendue notification, que le nom de l’appelante figurait toujours sur la boîte aux lettres et l’interphone du logement. La Cour en déduit que le congé n’est pas établi. Cette analyse consacre une interprétation restrictive de la preuve libératoire. Elle protège le bailleur et la caution contre des allégations non vérifiées. La solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante concernant la charge de la preuve en matière de congé. Elle rappelle que la seule production d’un accusé de réception ne suffit pas à caractériser la notification d’un acte aussi substantiel.
L’arrêt écarte par ailleurs la proposition subsidiaire de la caution. Celle-ci acceptait une limitation de la dette sous condition de la preuve du congé. La Cour refuse cette approche transactionnelle car la condition n’est pas remplie. Elle maintient donc la condamnation solidaire pour l’intégralité de la période d’impayés couverte par l’engagement de la caution. Cette fermeté démontre l’importance attachée à la sécurité juridique des relations triangulaires bailleur-caution-locataire. La caution, une fois subrogée, doit pouvoir recouvrer sa créance avec certitude. La décision évite ainsi tout risque de dilution des responsabilités fondé sur des assertions invérifiables. Elle garantit l’efficacité du mécanisme de cautionnement solidaire dans le parc privé.
**II. La distinction des régimes applicables aux délais de paiement**
La Cour opère une clarification notable entre deux dispositifs distincts. L’appelante invoquait l’article 24 V de la loi de 1989 pour obtenir des délais. La Cour rappelle que ce texte “ne concerne que les locataires en place”. Il vise la suspension des effets d’une clause résolutoire. En l’espèce, le bail est résolu et les lieux ont été quittés. Le différend porte sur le recouvrement d’une dette certaine. Le régime de droit commun de l’article 1343-5 du code civil s’applique donc. La Cour retient la bonne foi du débiteur et accorde un échelonnement sur vingt-quatre mois. Elle ordonne une imputation prioritaire sur le capital. Cette solution est équilibrée. Elle respecte le principe selon lequel “le débiteur de bonne foi peut voir sa dette reportée ou échelonnée”. Elle adapte la mesure aux capacités de remboursement de l’appelante, dont les ressources sont précisément examinées.
Enfin, la Cour use de son pouvoir d’appréciation pour statuer sur les frais irrépétibles. Bien que l’appelante succombe, elle estime équitable de rejeter la demande de la caution sur ce chef. Elle motive cette décision par “la défaillance de l’appelante quant à la preuve qui lui incombait”. Cette modération est remarquable. Elle reconnaît implicitement que l’échec de la demande provenait d’une insuffisance probatoire, non d’une démarche abusive. La juridiction tempère ainsi les conséquences financières de sa décision pour la partie perdante. Elle concilie l’autorité de la chose jugée avec une forme de clémence procédurale. Cette approche participe d’une justice soucieuse des réalités sociales sans affaiblir la rigueur de ses solutions sur le fond.