Cour d’appel de Reims, le 17 février 2026, n°25/00057
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant un bailleur HLM à deux locataires solidaires. Le bailleur avait obtenu en première instance la résolution du bail pour défaut de paiement et l’expulsion, assorties d’un moratoire de paiement. L’un des locataires faisait appel en contestant le calcul de la dette et la régularité de la clause résolutoire. L’autre locataire, ayant quitté le domicile, sollicitait sa désolidarisation au titre de violences conjugales. La cour a dû vérifier l’assiette exacte de la créance locative et examiner les conditions d’application des articles 24 et 8-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a infirmé partiellement le jugement pour recalculer la dette, confirmé la résiliation, refusé la suspension de la clause résolutoire et rejeté la demande de désolidarisation. L’arrêt illustre le contrôle strict des calculs locatifs par le juge et l’interprétation rigoureuse des conditions de suspension des effets de la clause résolutoire et de désolidarisation du conjoint victime.
La cour a d’abord procédé à un réexamen détaillé de la dette locative. Le locataire contestait les régularisations de charges d’eau et l’imputation des aides personnalisées au logement. Les juges ont examiné les factures et relevés produits. Ils ont constaté que “la régularisation de charges d’eau chaude pour l’année 2021 est conforme au décompte du bailleur”, à l’exception d’une erreur minime de trente-quatre centimes. Concernant les APL, ils ont relevé que ces sommes “n’avaient pas à être déduites du seul loyer de base”. La cour a ainsi infirmé le montant retenu en première instance et fixé la dette au 12 septembre 2024 à 2 369,50 euros. Ce contrôle minutieux démontre l’obligation pour le bailleur de justifier précisément chaque élément de sa créance. Le juge exerce un pouvoir de reformation complet, même d’office, sur l’assiette de la dette locative. Cette approche protectrice du locataire s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui fait de l’exactitude du décompte une condition essentielle de la mise en œuvre de la clause résolutoire.
L’arrêt a ensuite appliqué de manière stricte les conditions légales de suspension de la clause résolutoire. Le texte subordonne l’octroi de délais de paiement au fait que “le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”. La cour a noté que si le locataire avait repris les paiements avant l’audience de première instance, “cette reprise […] ne s’est pas maintenue jusqu’à l’audience de la cour d’appel”. Elle en a déduit que la condition légale n’était plus remplie et a refusé la suspension. Cette solution est sévère mais conforme à la lettre de l’article 24. Elle souligne le caractère strict et actuel de l’appréciation de la situation du locataire. Le juge ne peut accorder de délais que si la reprise des paiements est effective et durable. Cette interprétation limite la portée protectrice du dispositif, notamment pour les locataires connaissant des difficultés financières intermittentes.
La cour a enfin rejeté la demande de désolidarisation de la locataire invoquant des violences conjugales. Celle-ci soutenait avoir subi un “contrôle coercitif” et avoir dû quitter le logement. La cour a rappelé les conditions posées par l’article 8-2 de la loi de 1989. Elle a constaté que l’intéressée “n’invoque ni ne produit aucune ordonnance de protection […] ou décision de justice condamnant [son conjoint] pour violences conjugales”. Elle a jugé que les procès-verbaux de plainte produits n’étaient pas suffisants. “Le juge civil, statuant sur une action en résiliation de bail ne peut se prononcer sur l’existence d’un éventuel ‘contrôle coercitif’”. Cette solution est rigoureuse et littérale. Elle rappelle que le juge civil des baux n’a pas compétence pour caractériser des violences conjugales en l’absence de décision pénale ou civile spécifique. Cette interprétation peut paraître protectrice de la sécurité juridique, mais elle rend l’application du dispositif de désolidarisation très difficile en pratique. Elle place sur la victime une charge de preuve lourde, nécessitant une saisine préalable du juge aux affaires familiales ou répressif, ce qui peut être complexe dans un contexte de violence.
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant un bailleur HLM à deux locataires solidaires. Le bailleur avait obtenu en première instance la résolution du bail pour défaut de paiement et l’expulsion, assorties d’un moratoire de paiement. L’un des locataires faisait appel en contestant le calcul de la dette et la régularité de la clause résolutoire. L’autre locataire, ayant quitté le domicile, sollicitait sa désolidarisation au titre de violences conjugales. La cour a dû vérifier l’assiette exacte de la créance locative et examiner les conditions d’application des articles 24 et 8-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a infirmé partiellement le jugement pour recalculer la dette, confirmé la résiliation, refusé la suspension de la clause résolutoire et rejeté la demande de désolidarisation. L’arrêt illustre le contrôle strict des calculs locatifs par le juge et l’interprétation rigoureuse des conditions de suspension des effets de la clause résolutoire et de désolidarisation du conjoint victime.
La cour a d’abord procédé à un réexamen détaillé de la dette locative. Le locataire contestait les régularisations de charges d’eau et l’imputation des aides personnalisées au logement. Les juges ont examiné les factures et relevés produits. Ils ont constaté que “la régularisation de charges d’eau chaude pour l’année 2021 est conforme au décompte du bailleur”, à l’exception d’une erreur minime de trente-quatre centimes. Concernant les APL, ils ont relevé que ces sommes “n’avaient pas à être déduites du seul loyer de base”. La cour a ainsi infirmé le montant retenu en première instance et fixé la dette au 12 septembre 2024 à 2 369,50 euros. Ce contrôle minutieux démontre l’obligation pour le bailleur de justifier précisément chaque élément de sa créance. Le juge exerce un pouvoir de reformation complet, même d’office, sur l’assiette de la dette locative. Cette approche protectrice du locataire s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui fait de l’exactitude du décompte une condition essentielle de la mise en œuvre de la clause résolutoire.
L’arrêt a ensuite appliqué de manière stricte les conditions légales de suspension de la clause résolutoire. Le texte subordonne l’octroi de délais de paiement au fait que “le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”. La cour a noté que si le locataire avait repris les paiements avant l’audience de première instance, “cette reprise […] ne s’est pas maintenue jusqu’à l’audience de la cour d’appel”. Elle en a déduit que la condition légale n’était plus remplie et a refusé la suspension. Cette solution est sévère mais conforme à la lettre de l’article 24. Elle souligne le caractère strict et actuel de l’appréciation de la situation du locataire. Le juge ne peut accorder de délais que si la reprise des paiements est effective et durable. Cette interprétation limite la portée protectrice du dispositif, notamment pour les locataires connaissant des difficultés financières intermittentes.
La cour a enfin rejeté la demande de désolidarisation de la locataire invoquant des violences conjugales. Celle-ci soutenait avoir subi un “contrôle coercitif” et avoir dû quitter le logement. La cour a rappelé les conditions posées par l’article 8-2 de la loi de 1989. Elle a constaté que l’intéressée “n’invoque ni ne produit aucune ordonnance de protection […] ou décision de justice condamnant [son conjoint] pour violences conjugales”. Elle a jugé que les procès-verbaux de plainte produits n’étaient pas suffisants. “Le juge civil, statuant sur une action en résiliation de bail ne peut se prononcer sur l’existence d’un éventuel ‘contrôle coercitif’”. Cette solution est rigoureuse et littérale. Elle rappelle que le juge civil des baux n’a pas compétence pour caractériser des violences conjugales en l’absence de décision pénale ou civile spécifique. Cette interprétation peut paraître protectrice de la sécurité juridique, mais elle rend l’application du dispositif de désolidarisation très difficile en pratique. Elle place sur la victime une charge de preuve lourde, nécessitant une saisine préalable du juge aux affaires familiales ou répressif, ce qui peut être complexe dans un contexte de violence.