Cour d’appel de Reims, le 17 février 2026, n°24/01980
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail pour impayés et ordonné l’expulsion de la locataire. Cette dernière, mère isolée de quatre enfants dans une situation financière et sociale précaire, sollicitait l’octroi de délais de paiement et le maintien dans les lieux. Les juges du fond avaient rejeté sa demande. La Cour d’appel, statuant sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, a infirmé partiellement la décision première instance. Elle a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, considérant la modicité de la dette après effacement et la situation particulière de l’appelante. L’arrêt pose ainsi la question de l’appréciation concrète des conditions d’application des dispositions protectrices du locataire en difficulté. Il invite à analyser la souplesse d’interprétation laissée au juge pour concilier les droits du bailleur et la protection du logement du débiteur.
**L’assouplissement des conditions légales au bénéfice d’une appréciation in concreto**
L’arrêt illustre une application bienveillante des textes protecteurs, fondée sur une appréciation globale et concrète de la situation du locataire. La Cour écarte d’abord le fondement initialement invoqué par l’appelante. Elle relève que sa demande « ne ressort pas des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, mais de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ». Ce re-qualification est essentielle, car le régime de l’article 24 V offre des possibilités plus adaptées au contentieux locatif. La Cour procède ensuite à un examen attentif des conditions posées par ce texte. Elle constate que la dette, réduite à 779,88 € après un effacement prononcé par une commission de surendettement, est « modique ». Surtout, elle estime que la condition de reprise du paiement du loyer courant est vraisemblablement remplie, notant que « si la dette locative avait augmenté, le bailleur n’aurait pas manqué de constituer avocat ». Cette déduction, bien que présentée comme une supposition, permet de pallier l’absence de comparution de la partie adverse et témoigne d’une recherche active des éléments justifiant l’application du dispositif protecteur.
L’analyse de la situation personnelle de la locataire constitue le cœur de la motivation. La Cour prend en compte le fait qu’elle « élève seule quatre enfants dont trois sont porteurs de maladies invalidantes graves », une situation rendant « difficile pour elle un retour à l’emploi ». Bien que l’enquête sociale évoquée ne soit pas versée aux débats, la Cour s’appuie sur les éléments produits, tels que l’avis d’impôt et l’attestation de la CAF, pour établir la précarité des revenus. Cette approche in concreto permet de considérer que la locataire est « en situation de régler sa dette locative » au sens de l’article 24 V, non pas au regard d’une stricte capacité financière instantanée, mais au regard d’une appréciation globale et équitable intégrant la faiblesse du montant restant dû et la possibilité d’un échelonnement sur une durée adaptée. La Cour « juge que les conditions de l’article 24V sont remplies » et accorde vingt-quatre mois pour payer, suspendant la clause résolutoire. Cette décision manifeste une interprétation téléologique du texte, visant à préserver le logement face à une dette devenue minime.
**La portée limitée d’une décision d’espèce et les garanties maintenues pour le bailleur**
Si l’arrêt fait preuve de souplesse, sa portée demeure circonscrite par les spécificités de l’espèce et le maintien de garanties substantielles pour le créancier. En premier lieu, la solution retenue semble étroitement liée au contexte factuel exceptionnel. La conjugaison d’une dette très faible après effacement judiciaire, d’une situation familiale extrêmement difficile et de l’absence de contestation active du bailleur sur la reprise des paiements courants forme un concours de circonstances rare. La Cour elle-même fonde sa décision « au regard de la situation particulière » de la locataire et de « la dette minime ». Il s’agit donc davantage d’une décision d’équité adaptée aux circonstances que d’un revirement jurisprudentiel assouplissant durablement les conditions de l’article 24 V. La prudence des juges transparaît dans leur refus de se fonder sur une enquête sociale non versée aux débats, montrant que la bienveillance n’exclut pas le respect des règles procédurales.
Par ailleurs, la Cour prend soin de préserver les droits du bailleur en assortissant son dispositif de conditions strictes. Le dispositif prévoit que « toute mensualité […] restée impayée justifiera » le rétablissement immédiat de la clause résolutoire, l’exigibilité de l’intégralité de la dette et la possibilité d’expulsion. Ces stipations reprennent le cadre légal et conventionnel, rappelant que l’octroi de délais est une faveur révocable. La condamnation de la société bailleuse aux dépens d’appel, alors qu’elle n’était pas représentée, peut surprendre mais s’explique par le succès partiel de l’appel. Elle ne remet pas en cause le principe de sa créance, le jugement étant confirmé sur la condamnation au paiement. Ainsi, la protection accordée reste un sursis strictement encadré. L’arrêt opère une balance des intérêts où la prévention d’une expulsion pour une dette devenue symbolique l’emporte, sans pour autant dénier au propriétaire ses prérogatives essentielles en cas de nouveau défaut. Cette solution équilibrée, bien que dictée par des considérations humanitaires fortes, ne saurait être interprétée comme un affaiblissement des garanties dont disposent les bailleurs.
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 17 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement ayant prononcé la résiliation d’un bail pour impayés et ordonné l’expulsion de la locataire. Cette dernière, mère isolée de quatre enfants dans une situation financière et sociale précaire, sollicitait l’octroi de délais de paiement et le maintien dans les lieux. Les juges du fond avaient rejeté sa demande. La Cour d’appel, statuant sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, a infirmé partiellement la décision première instance. Elle a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, considérant la modicité de la dette après effacement et la situation particulière de l’appelante. L’arrêt pose ainsi la question de l’appréciation concrète des conditions d’application des dispositions protectrices du locataire en difficulté. Il invite à analyser la souplesse d’interprétation laissée au juge pour concilier les droits du bailleur et la protection du logement du débiteur.
**L’assouplissement des conditions légales au bénéfice d’une appréciation in concreto**
L’arrêt illustre une application bienveillante des textes protecteurs, fondée sur une appréciation globale et concrète de la situation du locataire. La Cour écarte d’abord le fondement initialement invoqué par l’appelante. Elle relève que sa demande « ne ressort pas des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, mais de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ». Ce re-qualification est essentielle, car le régime de l’article 24 V offre des possibilités plus adaptées au contentieux locatif. La Cour procède ensuite à un examen attentif des conditions posées par ce texte. Elle constate que la dette, réduite à 779,88 € après un effacement prononcé par une commission de surendettement, est « modique ». Surtout, elle estime que la condition de reprise du paiement du loyer courant est vraisemblablement remplie, notant que « si la dette locative avait augmenté, le bailleur n’aurait pas manqué de constituer avocat ». Cette déduction, bien que présentée comme une supposition, permet de pallier l’absence de comparution de la partie adverse et témoigne d’une recherche active des éléments justifiant l’application du dispositif protecteur.
L’analyse de la situation personnelle de la locataire constitue le cœur de la motivation. La Cour prend en compte le fait qu’elle « élève seule quatre enfants dont trois sont porteurs de maladies invalidantes graves », une situation rendant « difficile pour elle un retour à l’emploi ». Bien que l’enquête sociale évoquée ne soit pas versée aux débats, la Cour s’appuie sur les éléments produits, tels que l’avis d’impôt et l’attestation de la CAF, pour établir la précarité des revenus. Cette approche in concreto permet de considérer que la locataire est « en situation de régler sa dette locative » au sens de l’article 24 V, non pas au regard d’une stricte capacité financière instantanée, mais au regard d’une appréciation globale et équitable intégrant la faiblesse du montant restant dû et la possibilité d’un échelonnement sur une durée adaptée. La Cour « juge que les conditions de l’article 24V sont remplies » et accorde vingt-quatre mois pour payer, suspendant la clause résolutoire. Cette décision manifeste une interprétation téléologique du texte, visant à préserver le logement face à une dette devenue minime.
**La portée limitée d’une décision d’espèce et les garanties maintenues pour le bailleur**
Si l’arrêt fait preuve de souplesse, sa portée demeure circonscrite par les spécificités de l’espèce et le maintien de garanties substantielles pour le créancier. En premier lieu, la solution retenue semble étroitement liée au contexte factuel exceptionnel. La conjugaison d’une dette très faible après effacement judiciaire, d’une situation familiale extrêmement difficile et de l’absence de contestation active du bailleur sur la reprise des paiements courants forme un concours de circonstances rare. La Cour elle-même fonde sa décision « au regard de la situation particulière » de la locataire et de « la dette minime ». Il s’agit donc davantage d’une décision d’équité adaptée aux circonstances que d’un revirement jurisprudentiel assouplissant durablement les conditions de l’article 24 V. La prudence des juges transparaît dans leur refus de se fonder sur une enquête sociale non versée aux débats, montrant que la bienveillance n’exclut pas le respect des règles procédurales.
Par ailleurs, la Cour prend soin de préserver les droits du bailleur en assortissant son dispositif de conditions strictes. Le dispositif prévoit que « toute mensualité […] restée impayée justifiera » le rétablissement immédiat de la clause résolutoire, l’exigibilité de l’intégralité de la dette et la possibilité d’expulsion. Ces stipations reprennent le cadre légal et conventionnel, rappelant que l’octroi de délais est une faveur révocable. La condamnation de la société bailleuse aux dépens d’appel, alors qu’elle n’était pas représentée, peut surprendre mais s’explique par le succès partiel de l’appel. Elle ne remet pas en cause le principe de sa créance, le jugement étant confirmé sur la condamnation au paiement. Ainsi, la protection accordée reste un sursis strictement encadré. L’arrêt opère une balance des intérêts où la prévention d’une expulsion pour une dette devenue symbolique l’emporte, sans pour autant dénier au propriétaire ses prérogatives essentielles en cas de nouveau défaut. Cette solution équilibrée, bien que dictée par des considérations humanitaires fortes, ne saurait être interprétée comme un affaiblissement des garanties dont disposent les bailleurs.