Cour d’appel de Reims, le 10 février 2026, n°20/00810
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’élargissement d’une servitude de passage. Des propriétaires de parcelles enclavées sollicitaient un droit de passage suffisant sur le fonds voisin pour permettre la construction d’habitations. Le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avait fait droit à leur demande par un jugement du 26 février 2020. La société propriétaire du fonds servant a interjeté appel de cette décision. La cour d’appel devait déterminer si les conditions légales de la servitude d’enclave étaient réunies et préciser les modalités de son exercice. Elle confirme le jugement sur le principe de la servitude mais en modifie les conditions d’exécution concernant une clôture.
**I. La confirmation rigoureuse des conditions de la servitude légale**
La cour procède à une analyse méticuleuse des textes pour fonder sa décision. Elle écarte d’abord l’application de l’article 684 du code civil. Les juges relèvent que les parcelles enclavées « proviennent de la division d’une parcelle plus importante par suite d’un partage ». Ils estiment néanmoins que « l’état d’enclave provient non pas directement de la division du fonds mais des besoins de l’exploitation actuelle ». Cette interprétation restrictive de l’article 684 permet de faire jouer le droit commun de l’enclave. La cour applique donc les articles 682 et 683. Elle constate l’insuffisance de l’accès existant au regard des « besoins de leur exploitation actuelle », s’appuyant sur des certificats d’urbanisme exigeant un accès de 3,50 mètres. Elle rejette l’argument de l’acquéreur de mauvaise foi, jugeant que le projet de construction « constitue une utilisation normale des fonds ».
Le choix de l’assiette du passage est ensuite justifié avec précision. La cour détermine que le passage conventionnel originel se situe sur des fonds tiers où un élargissement est impossible en raison de constructions. Elle en déduit que « le passage le plus court des fonds enclavés à la voie publique et tout à la fois le moins dommageable » se trouve sur le fonds de l’appelante. Cette solution respecte strictement la lettre de l’article 683. La motivation s’attache à démontrer que le tracé retenu est une nécessité objective, écartant tout arbitraire. La décision illustre une application classique mais rigoureuse des conditions de la servitude légale, privilégiant la fonction utilitaire de l’institution.
**II. L’aménagement pratique des effets de la servitude au profit du fonds dominant**
L’arrêt opère un rééquilibrage des obligations découlant de la servitude au stade de son exécution. Sur la question du retrait d’une clôture gênant l’exercice du passage, la cour infirme le premier jugement. Les juges du fond avaient ordonné à la propriétaire du fonds servant de procéder à l’enlèvement à ses frais. La cour d’appel renverse cette solution. Elle rappelle le principe énoncé aux articles 697 et 698 du code civil selon lequel « les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par l’exercice de la servitude, ainsi que leur entretien, incombent par principe au seul propriétaire du fonds dominant ». Elle ordonne en conséquence aux propriétaires des parcelles concernées de permettre aux demandeurs « de procéder, à leurs frais, au retrait de la clôture ».
Ce revirement souligne une lecture stricte des charges financières de la servitude. La cour écarte les débats sur la propriété de la clôture, jugés non décisifs. La solution retenue place l’intégralité de la charge financière et opérationnelle des travaux à la charge des bénéficiaires. Elle protège ainsi le propriétaire du fonds servant d’obligations accessoires non prévues par la loi. Cet aménagement tempère la portée de la condamnation principale. La servitude est accordée, mais son coût d’adaptation concrete est intégralement supporté par les demandeurs. La décision distingue avec netteté le droit à la servitude de ses modalités pratiques d’exercice.
La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’élargissement d’une servitude de passage. Des propriétaires de parcelles enclavées sollicitaient un droit de passage suffisant sur le fonds voisin pour permettre la construction d’habitations. Le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avait fait droit à leur demande par un jugement du 26 février 2020. La société propriétaire du fonds servant a interjeté appel de cette décision. La cour d’appel devait déterminer si les conditions légales de la servitude d’enclave étaient réunies et préciser les modalités de son exercice. Elle confirme le jugement sur le principe de la servitude mais en modifie les conditions d’exécution concernant une clôture.
**I. La confirmation rigoureuse des conditions de la servitude légale**
La cour procède à une analyse méticuleuse des textes pour fonder sa décision. Elle écarte d’abord l’application de l’article 684 du code civil. Les juges relèvent que les parcelles enclavées « proviennent de la division d’une parcelle plus importante par suite d’un partage ». Ils estiment néanmoins que « l’état d’enclave provient non pas directement de la division du fonds mais des besoins de l’exploitation actuelle ». Cette interprétation restrictive de l’article 684 permet de faire jouer le droit commun de l’enclave. La cour applique donc les articles 682 et 683. Elle constate l’insuffisance de l’accès existant au regard des « besoins de leur exploitation actuelle », s’appuyant sur des certificats d’urbanisme exigeant un accès de 3,50 mètres. Elle rejette l’argument de l’acquéreur de mauvaise foi, jugeant que le projet de construction « constitue une utilisation normale des fonds ».
Le choix de l’assiette du passage est ensuite justifié avec précision. La cour détermine que le passage conventionnel originel se situe sur des fonds tiers où un élargissement est impossible en raison de constructions. Elle en déduit que « le passage le plus court des fonds enclavés à la voie publique et tout à la fois le moins dommageable » se trouve sur le fonds de l’appelante. Cette solution respecte strictement la lettre de l’article 683. La motivation s’attache à démontrer que le tracé retenu est une nécessité objective, écartant tout arbitraire. La décision illustre une application classique mais rigoureuse des conditions de la servitude légale, privilégiant la fonction utilitaire de l’institution.
**II. L’aménagement pratique des effets de la servitude au profit du fonds dominant**
L’arrêt opère un rééquilibrage des obligations découlant de la servitude au stade de son exécution. Sur la question du retrait d’une clôture gênant l’exercice du passage, la cour infirme le premier jugement. Les juges du fond avaient ordonné à la propriétaire du fonds servant de procéder à l’enlèvement à ses frais. La cour d’appel renverse cette solution. Elle rappelle le principe énoncé aux articles 697 et 698 du code civil selon lequel « les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par l’exercice de la servitude, ainsi que leur entretien, incombent par principe au seul propriétaire du fonds dominant ». Elle ordonne en conséquence aux propriétaires des parcelles concernées de permettre aux demandeurs « de procéder, à leurs frais, au retrait de la clôture ».
Ce revirement souligne une lecture stricte des charges financières de la servitude. La cour écarte les débats sur la propriété de la clôture, jugés non décisifs. La solution retenue place l’intégralité de la charge financière et opérationnelle des travaux à la charge des bénéficiaires. Elle protège ainsi le propriétaire du fonds servant d’obligations accessoires non prévues par la loi. Cet aménagement tempère la portée de la condamnation principale. La servitude est accordée, mais son coût d’adaptation concrete est intégralement supporté par les demandeurs. La décision distingue avec netteté le droit à la servitude de ses modalités pratiques d’exercice.