Cour d’appel de Paris, le 19 février 2026, n°25/08515
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant un propriétaire à son locataire. Ce dernier occupait des locaux à usage professionnel au titre de baux successifs de courte durée. Le propriétaire, confronté à des impayés, a sollicité en référé la constatation de la fin du bail et l’expulsion. Le juge des référés d’Évry, par une ordonnance du 1er avril 2025, a dit n’y avoir lieu à référé. Le propriétaire a interjeté appel. La cour d’appel a infirmé cette ordonnance et statué à nouveau. Elle constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion. Elle accorde une provision sur l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation. Elle rejette d’autres demandes, dont celle d’une astreinte. L’arrêt tranche la question de l’opposabilité des stipulations d’un bail dérogatoire au locataire qui en conteste la qualification. Il précise également les pouvoirs du juge des référés face à une contestation sur l’existence du contrat.
L’arrêt consacre d’abord la force obligatoire des clauses claires d’un bail dérogatoire. Le locataire soutenait que les renouvellements tardifs justifiaient une requalification en bail commercial. La cour écarte cet argument. Elle relève que le contrat du 1er juin 2024, signé par le bailleur, stipule sans ambiguïté une durée de quatre mois. Elle affirme qu’“il n’apparaît pas sérieusement contestable que le bail prend effet le 1er juin 2024, et qu’il doit prendre fin, définitivement, le 30 septembre 2024”. La cour applique strictement l’article 1737 du code civil. Le bail cesse de plein droit à son terme fixé. Le locataire, maintenu sans titre, doit libérer les lieux. La solution rappelle que la volonté des parties, exprimée dans un écrit, prime. Elle limite les possibilités de contester a posteriori la nature d’un bail consenti.
L’arrêt définit ensuite les contours de la contestation sérieuse en matière de référé. Le premier juge avait estimé qu’une contestation sérieuse existait sur l’existence même du bail. La cour d’appel renverse cette analyse. Elle constate que le locataire “ne contestait pas l’existence de la convention qui lui était opposée”. Dès lors, l’obligation de libérer les lieux ne se heurte à aucun obstacle sérieux. La cour rappelle que le juge des référés peut tirer les conséquences de stipulations “claires et dépourvues d’ambiguïté”. Il n’a pas à interpréter le contrat, mais à en appliquer les termes non équivoques. Cette position renforce l’efficacité du référé. Elle permet de faire cesser rapidement un trouble illicite, ici une occupation sans droit.
La décision opère un contrôle rigoureux des clauses pénales et des demandes indemnitaires. Le bailleur réclamait l’application d’un taux d’intérêt contractuel de 12% sur l’arriéré. La cour estime que cette clause est “susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif”. Elle lui substitue le taux légal. De même, elle rejette la demande de conservation du dépôt de garantie. Elle y voit une clause pénale potentiellement excessive. Enfin, elle écarte la provision sur l’indemnité de relocation. Le préjudice invoqué est jugé “purement hypothétique”. La cour fait ainsi preuve d’un pouvoir modérateur. Elle veille à la proportionnalité des condamnations prononcées en référé. Elle rappelle que cette procédure ne doit pas permettre d’obtenir une indemnisation définitive et complète.
L’arrêt précise enfin les conditions d’octroi d’une astreinte en référé. Le bailleur en demandait le prononcé pour garantir l’exécution de l’expulsion. La cour la rejette. Elle motive ce rejet par l’absence de justification de sa nécessité. Elle ajoute que le demandeur “ne démontre pas que cette demande serait parfaitement proportionnée aux enjeux du litige”. Cette exigence de motivation renforcée cadre l’usage de l’astreinte. Elle en fait une mesure exceptionnelle, subordonnée à une démonstration précise. Cette rigueur procédurale protège le débiteur d’une contrainte disproportionnée. Elle aligne la pratique du référé sur les principes généraux du droit des obligations.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, a été saisie d’un litige locatif opposant un propriétaire à son locataire. Ce dernier occupait des locaux à usage professionnel au titre de baux successifs de courte durée. Le propriétaire, confronté à des impayés, a sollicité en référé la constatation de la fin du bail et l’expulsion. Le juge des référés d’Évry, par une ordonnance du 1er avril 2025, a dit n’y avoir lieu à référé. Le propriétaire a interjeté appel. La cour d’appel a infirmé cette ordonnance et statué à nouveau. Elle constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion. Elle accorde une provision sur l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation. Elle rejette d’autres demandes, dont celle d’une astreinte. L’arrêt tranche la question de l’opposabilité des stipulations d’un bail dérogatoire au locataire qui en conteste la qualification. Il précise également les pouvoirs du juge des référés face à une contestation sur l’existence du contrat.
L’arrêt consacre d’abord la force obligatoire des clauses claires d’un bail dérogatoire. Le locataire soutenait que les renouvellements tardifs justifiaient une requalification en bail commercial. La cour écarte cet argument. Elle relève que le contrat du 1er juin 2024, signé par le bailleur, stipule sans ambiguïté une durée de quatre mois. Elle affirme qu’“il n’apparaît pas sérieusement contestable que le bail prend effet le 1er juin 2024, et qu’il doit prendre fin, définitivement, le 30 septembre 2024”. La cour applique strictement l’article 1737 du code civil. Le bail cesse de plein droit à son terme fixé. Le locataire, maintenu sans titre, doit libérer les lieux. La solution rappelle que la volonté des parties, exprimée dans un écrit, prime. Elle limite les possibilités de contester a posteriori la nature d’un bail consenti.
L’arrêt définit ensuite les contours de la contestation sérieuse en matière de référé. Le premier juge avait estimé qu’une contestation sérieuse existait sur l’existence même du bail. La cour d’appel renverse cette analyse. Elle constate que le locataire “ne contestait pas l’existence de la convention qui lui était opposée”. Dès lors, l’obligation de libérer les lieux ne se heurte à aucun obstacle sérieux. La cour rappelle que le juge des référés peut tirer les conséquences de stipulations “claires et dépourvues d’ambiguïté”. Il n’a pas à interpréter le contrat, mais à en appliquer les termes non équivoques. Cette position renforce l’efficacité du référé. Elle permet de faire cesser rapidement un trouble illicite, ici une occupation sans droit.
La décision opère un contrôle rigoureux des clauses pénales et des demandes indemnitaires. Le bailleur réclamait l’application d’un taux d’intérêt contractuel de 12% sur l’arriéré. La cour estime que cette clause est “susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif”. Elle lui substitue le taux légal. De même, elle rejette la demande de conservation du dépôt de garantie. Elle y voit une clause pénale potentiellement excessive. Enfin, elle écarte la provision sur l’indemnité de relocation. Le préjudice invoqué est jugé “purement hypothétique”. La cour fait ainsi preuve d’un pouvoir modérateur. Elle veille à la proportionnalité des condamnations prononcées en référé. Elle rappelle que cette procédure ne doit pas permettre d’obtenir une indemnisation définitive et complète.
L’arrêt précise enfin les conditions d’octroi d’une astreinte en référé. Le bailleur en demandait le prononcé pour garantir l’exécution de l’expulsion. La cour la rejette. Elle motive ce rejet par l’absence de justification de sa nécessité. Elle ajoute que le demandeur “ne démontre pas que cette demande serait parfaitement proportionnée aux enjeux du litige”. Cette exigence de motivation renforcée cadre l’usage de l’astreinte. Elle en fait une mesure exceptionnelle, subordonnée à une démonstration précise. Cette rigueur procédurale protège le débiteur d’une contrainte disproportionnée. Elle aligne la pratique du référé sur les principes généraux du droit des obligations.