Cour d’appel de Paris, le 19 février 2026, n°23/15299
Un bailleur social avait donné à bail un appartement à deux locataires. Un impayé de loyers et charges conduisit le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il assigna ensuite les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine. Ce dernier, par un jugement du 5 septembre 2023, condamna les locataires au paiement de la dette locative. Il leur octroya des délais de paiement et prononça la suspension de la clause résolutoire. Il fixa également une indemnité d’occupation forfaitaire en cas de résiliation du bail. Le bailleur forma appel de ce jugement, contestant principalement le montant de cette indemnité et demandant la réactualisation de la dette locative. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 février 2026, statue par défaut, les intimés n’ayant pas constitué avocat. La question se posait de savoir si le juge pouvait fixer forfaitairement l’indemnité d’occupation due après résiliation d’un bail ou s’il devait la lier à l’évolution des charges récupérables. La Cour infirme le jugement sur ce point et réactualise la dette locative. Elle retient que l’indemnité d’occupation doit être égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
La solution de la Cour d’appel de Paris s’explique par une conception strictement indemnitaire de l’obligation de l’occupant sans droit. Elle révèle également les limites du pouvoir d’appréciation du juge face à une créance évolutive.
**Une réaffirmation du caractère strictement indemnitaire de l’obligation de l’occupant sans droit**
La Cour d’appel de Paris rappelle le fondement et la nature de l’indemnité d’occupation. Elle souligne que celle-ci “trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux”. Cette qualification délictuelle est constante. La Cour précise ensuite l’objectif de cette indemnité, qui est de “réparer l’entier préjudice” subi par le propriétaire. Elle en déduit sa “double nature, compensatoire et indemnitaire”. Cette analyse justifie le rejet du forfait. Puisque l’indemnité doit “replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit”, son montant ne peut être figé. Il doit épouser les variations de la contrepartie qui aurait été due dans le cadre du contrat résilié. La Cour applique ainsi strictement le principe de la réparation intégrale.
Le raisonnement de la Cour s’appuie également sur la nature évolutive des charges locatives. Elle relève que “les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte”. Le forfait retenu en première instance neutralisait cette variabilité. Il privait le bailleur d’une partie de sa créance potentielle. La Cour estime donc “conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi”. Cette solution assure une parfaite symétrie entre la situation contractuelle hypothétique et l’indemnisation due. Elle garantit au bailleur de ne subir aucune perte financière du fait du maintien dans les lieux. Elle évite aussi tout profit indu, respectant le principe “sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit”.
**La consécration d’une créance évolutive et les limites du pouvoir d’appréciation du juge**
L’arrêt illustre la difficulté pratique de liquider une créance future et évolutive. En condamnant les locataires au paiement d’une indemnité “égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus”, la Cour crée une obligation dont le montant définitif est inconnu au jour du jugement. Cette modalité est pourtant courante en matière d’obligations de faire ou de payer des sommes indexées. Elle oblige les parties à procéder à des régularisations ultérieures. La décision opère ainsi une distinction nette entre la condamnation de principe et sa liquidation concrète. Elle confirme que le juge peut statuer sur l’existence d’une obligation sans en fixer immédiatement le montant définitif. Cette technique est essentielle pour trancher le litige tout en tenant compte de l’évolution des éléments de calcul.
La solution adoptée réduit sensiblement la marge d’appréciation du juge dans la fixation du montant de l’indemnité. En exigeant une équivalence parfaite avec les loyers et charges contractuels, la Cour écarte tout pouvoir de modulation fondé sur l’équité ou les circonstances. Le premier juge avait pourtant usé de ce pouvoir en instaurant un forfait. Cette approche pouvait se justifier par la recherche d’une simplification pour des locataires en difficulté. La Cour d’appel rejette cette logique au nom de la rigueur du principe indemnitaire. Elle rappelle que la fonction du juge est d’appliquer la loi, non de réécrire les équilibres contractuels. Cette position est classique mais peut sembler rigide dans le contexte d’un contentieux de la précarité. Elle témoigne d’une application stricte des règles de la responsabilité délictuelle, sans adaptation particulière au domaine des baux d’habitation.
Un bailleur social avait donné à bail un appartement à deux locataires. Un impayé de loyers et charges conduisit le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il assigna ensuite les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine. Ce dernier, par un jugement du 5 septembre 2023, condamna les locataires au paiement de la dette locative. Il leur octroya des délais de paiement et prononça la suspension de la clause résolutoire. Il fixa également une indemnité d’occupation forfaitaire en cas de résiliation du bail. Le bailleur forma appel de ce jugement, contestant principalement le montant de cette indemnité et demandant la réactualisation de la dette locative. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 février 2026, statue par défaut, les intimés n’ayant pas constitué avocat. La question se posait de savoir si le juge pouvait fixer forfaitairement l’indemnité d’occupation due après résiliation d’un bail ou s’il devait la lier à l’évolution des charges récupérables. La Cour infirme le jugement sur ce point et réactualise la dette locative. Elle retient que l’indemnité d’occupation doit être égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
La solution de la Cour d’appel de Paris s’explique par une conception strictement indemnitaire de l’obligation de l’occupant sans droit. Elle révèle également les limites du pouvoir d’appréciation du juge face à une créance évolutive.
**Une réaffirmation du caractère strictement indemnitaire de l’obligation de l’occupant sans droit**
La Cour d’appel de Paris rappelle le fondement et la nature de l’indemnité d’occupation. Elle souligne que celle-ci “trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux”. Cette qualification délictuelle est constante. La Cour précise ensuite l’objectif de cette indemnité, qui est de “réparer l’entier préjudice” subi par le propriétaire. Elle en déduit sa “double nature, compensatoire et indemnitaire”. Cette analyse justifie le rejet du forfait. Puisque l’indemnité doit “replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit”, son montant ne peut être figé. Il doit épouser les variations de la contrepartie qui aurait été due dans le cadre du contrat résilié. La Cour applique ainsi strictement le principe de la réparation intégrale.
Le raisonnement de la Cour s’appuie également sur la nature évolutive des charges locatives. Elle relève que “les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte”. Le forfait retenu en première instance neutralisait cette variabilité. Il privait le bailleur d’une partie de sa créance potentielle. La Cour estime donc “conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi”. Cette solution assure une parfaite symétrie entre la situation contractuelle hypothétique et l’indemnisation due. Elle garantit au bailleur de ne subir aucune perte financière du fait du maintien dans les lieux. Elle évite aussi tout profit indu, respectant le principe “sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit”.
**La consécration d’une créance évolutive et les limites du pouvoir d’appréciation du juge**
L’arrêt illustre la difficulté pratique de liquider une créance future et évolutive. En condamnant les locataires au paiement d’une indemnité “égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus”, la Cour crée une obligation dont le montant définitif est inconnu au jour du jugement. Cette modalité est pourtant courante en matière d’obligations de faire ou de payer des sommes indexées. Elle oblige les parties à procéder à des régularisations ultérieures. La décision opère ainsi une distinction nette entre la condamnation de principe et sa liquidation concrète. Elle confirme que le juge peut statuer sur l’existence d’une obligation sans en fixer immédiatement le montant définitif. Cette technique est essentielle pour trancher le litige tout en tenant compte de l’évolution des éléments de calcul.
La solution adoptée réduit sensiblement la marge d’appréciation du juge dans la fixation du montant de l’indemnité. En exigeant une équivalence parfaite avec les loyers et charges contractuels, la Cour écarte tout pouvoir de modulation fondé sur l’équité ou les circonstances. Le premier juge avait pourtant usé de ce pouvoir en instaurant un forfait. Cette approche pouvait se justifier par la recherche d’une simplification pour des locataires en difficulté. La Cour d’appel rejette cette logique au nom de la rigueur du principe indemnitaire. Elle rappelle que la fonction du juge est d’appliquer la loi, non de réécrire les équilibres contractuels. Cette position est classique mais peut sembler rigide dans le contexte d’un contentieux de la précarité. Elle témoigne d’une application stricte des règles de la responsabilité délictuelle, sans adaptation particulière au domaine des baux d’habitation.